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優先承購權口頭通知有效嗎？
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問題摘要： 優先承購權之行使是否成立與通知方式是否有效，有賴於其法律性質是否為物權，若為土地法第104條、農地重劃條例、地籍清理條例等規定所明定之優先購買權，均屬物權性質，出賣人應以書面方式通知，否則將導致契約對權利人無效並須負擔不利法律後果。反之若為約定型或純債權型優先承購權，則形式要求雖可寬認，惟通知義務若未...
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前任積欠社區管理費，後任來負責嗎？如果決議要求負擔，這種決議可以嗎？
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問題摘要： 雖社區管理費屬維持共同生活秩序之必要開支，然其債權請求主體仍須限於積欠人本人，若將此責任逕加於繼受人，除有違債之相對性與法律明文外，亦損及不動產交易安全與市場穩定，惟有當社區管理條文制度完整、資訊充分揭露且取得人明知並承諾承擔時，始可例外認定其具承接前任債務之法律效果。否則區分所有權人會議即便作成決議...
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公寓大廈區分所有權人中如有商家，區分所有權人會議可否決議限制其專有部分之營業時間？
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問題摘要： 區分所有權人會議之決議雖有其必要與功能，然其對專有部分權利之干預仍須依法限縮，尤其涉及營業行為等私權核心事項時，更應透過規約方式處理，確保程序正義與實體公平，方能兼顧住戶自治與個別權利保障，避免法律爭議與社區紛擾。 律師回答： 關於這個問題，在公寓大廈的管理實務中，當區分所有權人中有商業使...
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地上權有無最長期間之限制？
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問題摘要： 地上權的存續期間並無最長限制，係屬當事人自由約定之事項，惟未定期間者，則依民法第833條之1於特定條件下可由法院予以設限或終止。實務上，如需保障地上權之長期使用與法律效力，建議於契約中明確載明存續年限，並辦理登記程序，以確保權利之安全與完整性。如因情事變更致地上權目的消滅或實際使用與原設定目的明顯不符...
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地主於自有土地上自建一棟房屋，分別讓與不同人，買賣土地的人可以拆除房屋嗎？
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問題摘要： 當地主將土地與房屋分別讓與不同人，或土地經法院拍賣後與建物所有權分屬不同人者，即便建物未保存登記，依民法第425之1仍推定建物得於使用期限內對土地享有法定租賃權。土地新所有人如欲主張建物占有人為無權占用，須提出可推翻該法定推定之證據，否則其提起拆屋還地訴訟將面臨敗訴風險。法院審理此類案件時，將不僅審酌...
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大廈車位遭法拍，該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？
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問題摘要： 大廈內的車位是否構成優先承買權標的，需視其法律性質認定為前提，若係屬區分所有建物之從物，不具共有性質，則不適用土地法第34-1條；反之，若僅為共有狀態下的分管使用，則應適用共有人優先承買權制度。建議在涉及車位法拍案件時，相關區分所有權...
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區分所有權人會議是什麼？社區什麼事項要經區分所有權人會議議決？
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問題摘要： 區分所有權人會議乃公寓大廈管理體系之中樞機制，透過每年至少一次之例行會議及必要時之臨時會議，得以就公共基金使用、設施設備維護、住戶權益保障等議題作成集體決策，並依法形成對全體住戶具有拘束力之規約與決議。區分所有權人會議係公寓大廈管理之核心機制，其所做之決議除涉及日常管理、財務調度、公共設施修繕、重建事...
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拍賣期日共有人是否一定要到場？不到場有何不利益？
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問題摘要： 法院拍賣程序結構嚴謹、程序多元，對共有人而言，若不出席拍賣程序，將喪失：(一)即時確認拍定結果之機會；(二)得知是否由第三人得標，以決定是否主張優先承買權；(三)與法院即時陳述意見或提供證明資料之機會，特別是如有共有人間內部約定或分管協議等可影響拍賣標的或價格者更形重要；(四)在某些情況下觀察投標熱度...
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決議或規約差別為何？
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問題摘要： 規約與決議在法律性質上明顯不同。規約是具持續性、全面性與契約性質之自治規範，對全體住戶及其繼受人發生一般拘束力，其效力須由區分所有權人共同擬定並明載特定事項。決議則為特定時間所為之行政性法律行為，須依法召集並表決始能成立，其效力有限且須受規約拘束。在公寓大廈治理中，兩者應配合運用，以確保社區管理之合法...
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不動產是什麼？在實務上有何重要性？
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問題摘要： 不動產作為不動性、高價值、需登記方有效的特殊財產，其法律性質與處分規範在民事交易、家庭繼承、企業融資與國家治理上皆居關鍵地位。實務中，應注意不動產物權須經登記方得對抗第三人，契約須書面為之，並於交屋前完成產權審查與稅務清償，方能確保買方權益並預防爭議發生。不動產法制的嚴謹設計，正是為在保障交易安全與社...
