地主於自有土地上自建一棟房屋，分別讓與不同人，買賣土地的人可以拆除房屋嗎？

問題摘要：

當地主將土地與房屋分別讓與不同人，或土地經法院拍賣後與建物所有權分屬不同人者，即便建物未保存登記，依民法第425之1仍推定建物得於使用期限內對土地享有法定租賃權。土地新所有人如欲主張建物占有人為無權占用，須提出可推翻該法定推定之證據，否則其提起拆屋還地訴訟將面臨敗訴風險。法院審理此類案件時，將不僅審酌土地登記與否，更重視原土地與建物曾同屬一人之事實、建物使用情形與法律賦予之保護原則，藉以平衡土地所有權之保護與建物使用人之居住安定，進而防止因形式所有權行使而導致實質不正義。對於土地買受人而言，若土地上已有非登記建物，應事先詳查房屋是否為原地主所興建、現有使用人是否享有保護性地位，以免日後產生拆屋還地訴訟之法律風險與時間成本，並於買賣契約中約定相關土地上物處理方式或先行協商拆遷補償，以減少法律爭議與執行障礙。

律師回答：

關於這個問題，當地主於其自有土地上興建一棟房屋，但未辦理建物保存登記，嗣後土地因債務問題遭法院查封拍賣並由第三人（如乙）拍定，而原地主再將地上房屋出售予另一人（如丙）時，即產生土地與建物所有權分屬不同人之情形。於此情境下，乙雖為土地合法所有人，丙則為屋之占有人，但其對土地是否為無權占有、乙是否有權依民法第767條主張返還土地並拆屋還地，實務上須依民法第425之1規定審酌。

該條明定：「建築物及其基地曾為同一人所有，而建築物未辦理登記者，於其所有權移轉後，建築物對土地之占有，推定其在建築物使用期限內，存在一法定租賃關係。」此即立法上對建築物買受人所給予的法律保護，其目的在於避免土地與建物所有權分離後，建物所有人權利未經保護即被排除，造成法律關係不穩定及住居安全之損害。

因此，當丙受讓建物時，雖房屋未辦保存登記，亦未取得地上權、租賃契約或其他用益物權登記，依425之1條推定，其對於土地的占有，具有法定租賃權之效力，為合法占有。亦即，在建物可使用期限內（如未臻危樓、未達損壞不能使用狀態），丙享有基於推定租賃權的土地使用利益，乙不得主張其係無權占有人，進而請求排除或拆除。

就司法實務觀察，新北地方法院98年度重訴字第387號即為典型案例，法院認為即便土地經法院拍賣後所有權移轉予拍定人，但地上物係原地主所興建，建築物使用人非係強行占用或惡意侵入，則依425之1條文，應推定其占有土地具有法定租賃基礎，屬合法。

至於乙若主張建物係無權占有，應就占有人為惡意侵入、非經原地主授權或使用已逾建築物合理期限等事實提出證據，否則難以推翻425之1所設的租賃關係推定。亦即，單憑所有權移轉或無登記並不足以否定占有正當性。再者，若建物尚未毀損且具有使用價值，法院亦不會輕易裁准拆除。反之，若丙取得建物後怠於維護或經主管機關認定建物為危樓、違章或依法應拆除，或建物已無法實際使用，則法定租賃推定有可能被撤銷或不再適用，乙即得以土地所有人身分，請求返還占有及排除使用。此外，即使乙無法成功主張拆除房屋，仍得依法請求租金報酬或不當得利返還，以主張其基於土地所有權所應享之經濟利益。

在425之1適用下，租賃關係雖屬法律擬制，但其內容並無明文期間、租金標準等細節，雙方如無協議，則應由法院依公平原則酌定合理期間與租金，並可依民法通則對法定租賃之終止提出終止通知，通知期屆滿即應返還土地，惟此仍須符合法定使用年限內之合理期間，法院審理時將就建物現況、建材、造齡、是否具居住功能等因素整體評價。

房地-無權占有-拆除遷讓之訴-法定租賃