前任積欠社區管理費，後任來負責嗎？如果決議要求負擔，這種決議可以嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
雖社區管理費屬維持共同生活秩序之必要開支，然其債權請求主體仍須限於積欠人本人，若將此責任逕加於繼受人，除有違債之相對性與法律明文外，亦損及不動產交易安全與市場穩定，惟有當社區管理條文制度完整、資訊充分揭露且取得人明知並承諾承擔時，始可例外認定其具承接前任債務之法律效果。否則區分所有權人會議即便作成決議，或社區規約載有相關條文，亦不當然發生拘束力，管理委員會仍應依法向原區分所有權人請求清償管理費，不得以其未履行為由對後手採取拒發磁卡、斷水電或其他干擾其使用權利之行為，否則將可能構成不法侵害或違法處分，繼受人得依法請求救濟。
律師回答：
關於這個問題，社區管理費的「繳納義務人」為「區分所有權人」（也就是建物謄本上登記的所有權人）。公寓大廈的房東通常就是「區分所有權人」，房東可在租賃契約中約定由房客繳納管理費，但房客拒繳時，房東即區分所有權人仍然要負起繳納的義務。社區管理費的多寡及計算方式，原則上必須由區分所有權人依「區分所有權人會議」（俗稱住戶大會）決議來決定，但是區分所有權人決議授權給「管理委員會」在一定範圍內自行開會決定時，法律並不禁止。若住戶規約未授權管委會決定，則管理費收費標準的調整須經由區分所有權人會議決議；反之，管委會於授權限度內得自行調整。
在公寓大廈社區中，住戶所繳納的管理費用為維持整體社區正常運作與設施維護之必要支出，其法源依據為公寓大廈管理條例第18條，明文規定公寓大廈應設置公共基金，由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，作為清潔、水電、保全、修繕與管理員等經常性開支的財源。理論上，這些費用係由登記於建物謄本上的所有權人（即區分所有權人）負擔，並不因房屋是否出租或未實際使用而有所豁免。而在建物買賣過程中，如前任區分所有權人積欠管理費，該筆債務是否可由新任區分所有權人（即繼受人）承擔，便涉及管理費繳納義務之法律屬性與債權請求對象的正當性。依民法債之相對性原則，債權債務關係原則上僅發生於契約雙方當事人間，若社區管理委員會就前任積欠之管理費，向新任買受人或拍定人主張請求，原則上並不當然發生法律拘束力。
雖然公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權人之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，但此處所稱「權利義務事項」，乃指繼受人自取得所有權之日起，應遵守管理規約與公寓大廈共同生活相關制度之義務，如共用部分之使用方式、管理費計算標準、公共設施使用限制等，並不包含原區分所有權人於轉讓前所積欠、既已發生之具體債務，亦即管理費債務之繳納責任原本就專屬於積欠人與管委會間的債之關係，不因所有權之移轉而當然由新任所有人承繼。
進一步言之，公寓大廈管理條例原先條文於92年12月31日修正前曾使用「繼受一切權利義務」等語，曾引發實務與學界疑義，是否連同債務皆應由後手承擔。經修法後，條文明確改為「遵守…之一切權利義務事項」，並於修正理由說明中指出：「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」，可見立法者有意排除繼受人須對既成債務負責之誤解。是以，即便區分所有權人會議透過決議方式，或於社區規約中明文規定：「新任所有人應負擔前任所有人之積欠管理費」，該等規定若無妥善的公示機制或未經有效登記者，仍難以對抗善意且未明知者之繼受人，法院實務見解多數亦持否定見解，認為前開規定不足以當然使債務物權化，進而拘束無涉該債務之第三人，尤其他們多基於市場交易或法院拍賣取得物權，其信賴利益應予以保障。
再從民法第826條之1規定觀察，共有物應有部分讓與時，受讓人應對讓與人就共有物使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，但該條明確指出該責任成立需以共有管理方式經地政機關登記或法院裁定管理登記為前提，否則難以使其在未得公示之情況下負擔他人債務。
按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826條之1第1項及第3項定有明文。由此條文第1項規定觀之，共有物應有部分之受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下，始應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828條第1項所為之決定；惟該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任何公示要件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之本意。因此，民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，亦應以於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形為限。查原告既未舉證證明本件有經登記之情形，自不符合民法第826條之1第3項規定之要件。況自法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，該項規定與公寓大廈管理條例第24條第1項後半段規範：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。而前開條文規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，自不在前開法條規範範圍內。再者，所謂「繼受」乃地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然遵守公寓大廈管理條例或該大廈規約之規定，不得以不知規約或未曾參與規約制定或區分所有權人會議而抗辯，然尚非繼受前手已發生之債務。而上開條文於92年12月31日修正公佈前，係規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，因易生疑義，故修正為現行條文，並於修正說明中明載「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」之修正理由，益證該法條立法意旨應不含括既受前手確定已生之債務。是以，公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。故原告主張被告應繼受前手之管理費債務云云，自不足採。
(臺灣高雄地方法院簡易庭101年度雄小字第705號)
再者，區分所有建築物之所有權與一般不動產共有不同，應優先適用公寓大廈管理條例第24條及民法第799條之1所涉規範，若連其內亦無將前任管理費債務自動轉移之規定，則更不得以共有法理擴張解釋。因此，社區若欲使此類債務得由後手繼受，除應確保管理規約明確規定外，亦應建立有效通知與資訊揭露機制，確保繼受人在交易前已明知該負擔存在，並有條件同意繼受，始有可能產生拘束力。倘若無此機制，而僅以住戶大會決議作為請求新任所有人承擔前任積欠管理費之依據，則無論該決議程序是否合於形式，實質仍將構成對繼受人不當加重負擔，違反誠信原則與比例原則，法院亦將不予採認。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第24條=民法第799-1條)
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