區分所有權人會議是什麼？社區什麼事項要經區分所有權人會議議決？
06 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議乃公寓大廈管理體系之中樞機制，透過每年至少一次之例行會議及必要時之臨時會議，得以就公共基金使用、設施設備維護、住戶權益保障等議題作成集體決策，並依法形成對全體住戶具有拘束力之規約與決議。區分所有權人會議係公寓大廈管理之核心機制，其所做之決議除涉及日常管理、財務調度、公共設施修繕、重建事宜外，亦涵蓋住戶違規處置與幹部選任制度。其法律效力強而有力，足以對全體住戶產生拘束，然須注意召集程序、表決門檻及決議內容之合法性，方能於法律上獲得保護。若住戶認為會議決議有違公允或程序違法，亦可依民法第56條或民法第799-1條第3項於法定期間內訴請法院撤銷或確認其無效，保障自身合法權益。此一制度展現住戶自治原則之實踐，也是公寓大廈得以長期安穩維持居住品質之重要保障機制。
律師回答：
關於這個問題，公寓大廈中全部的區分所有權人應定期召開會議，以處理涉及共同生活之重要事務，並對整棟建物之使用、管理及維護做出合宜安排。依同條例第30條規定，區分所有權人會議應每年至少召開一次，而就此會議所作成之決議，具有拘束力，對所有區分所有權人及住戶均有效，無論其是否親自或代理出席該會議。
所謂區分所有權人，係指對一建築物中專有部分享有所有權，並對共有部分享有共同權利與負有共同義務之人，換言之，係指大廈所有個別單元住戶。在區分所有的法律架構下，公寓大廈並非單純的所有權結構，而是一種具有私權與共益相結合之複合性所有型態，必須透過制度化之會議機制，使各區分所有權人得以就公共事務參與決策，實踐住戶自治。
區分所有權人會議與規約
區分所有權人會議是指為處理公寓大廈之共同事務及涉及住戶權利義務之有關事項，而由全部區分所有權人所組成並召開之會議，其功能在於作成集體決議，指導大廈管理方向。實務上，常見的議案包括管理費收支預算與決算審議、公共設施之修繕維護、規約之修正或增訂、選舉管理委員會成員或管理負責人、設定公共空間使用規則、處理違規住戶行為等。該等會議須依法定程序召集及通知，並應依法定或約定人數達成法定決議門檻，方具拘束力。(公寓大廈管理條例第3條)
規約是指公寓大廈區分所有權人為促進共同利益、維持良好生活秩序，而經由會議決議通過之共同遵守事項，其內容通常包括專有部分使用限制、共有部分管理辦法、公設使用規定、違規處理程序、會議召集方式及管理組織章程等。規約一經合法成立，對所有區分所有權人與住戶具有強制效力，並對後續買受人或承租人亦生拘束力，無論其是否參與當初之決議。
應經區分所有權人會議議決事項
區分所有權人會議係指公寓大廈所有區分所有權人所組成之最高決策機關，為處理建築物及其基地或附屬設施之管理、維護、使用，以及住戶間相關權利義務事項所召開之正式會議，其會議決議對全體區分所有權人具有拘束力。
共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護
依該條例第10條規定，共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，原則上由管理負責人或管理委員會執行，其費用則由公共基金支應或由區分所有權人按其共有應有部分比例分擔，倘若發生毀損可歸責於特定住戶，則應由該住戶負擔，另如經區分所有權人會議或規約另有規定者，則從其規定。
共用部分及其設施之拆除、重大修繕或改良、重建
同法第11條明文，若涉及共用部分及其設施之拆除、重大修繕或改良，則須經區分所有權人會議決議始得為之。更進一步地，若欲進行公寓大廈之重建，
依第13條之規定，原則上需取得全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人、典權人之同意，惟若建築物已嚴重毀損或因地震、火災等重大災變有危害公共安全之虞者，得由區分所有權人會議決議重建而為之，且如有少數區分所有權人不同意或不履行重建義務者，依第14條可由管理負責人或管理委員會訴請法院命其出讓其持分，而法院之判決確定後即視為同意重建。
區分所有權人依會議決議繳納之管理費
至於日常管理之財務運作，如第18條規定所述，公寓大廈應設置公共基金，其一部分來源即為區分所有權人依會議決議繳納之管理費，而該基金應設專戶儲存並由管理人或管委會負責管理，若經會議決議交付信託者，亦得由該管理機構執行信託管理，其一切運用均應依會議決議為之。
侵占共用通道、違建或惡性欠費
若住戶違反住戶義務如擅自侵占共用通道、違建或惡性欠費等，依第22條規定，若經勸導不改善，並達成會議決議，管理委員會得訴請法院強制其遷離或命其出讓所有權並完成移轉，否則得聲請法院拍賣處分。
共用空間或特定限制區域堆放物品或使用
第16條則規範住戶不得在共用空間或特定限制區域堆放物品或從事不當使用，惟部分空間開放空間及退縮空地如經地方政府核准者，可經規約或會議決議供營業使用，此等限制亦需仰賴會議之明確授權。
管理委員會人事選任及解任
此外，第29條明定公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，主任委員為其對外代表，其任期、權限、選任方式、解任程序等，皆得由區分所有權人會議決議定之，若未特別規定則以一年為期，並依不同職務得為一次連任。即使住戶非區分所有權人，除非規約或會議決議另有限制，亦得擔任管委員、主任委員或管理負責人。若尚未成立管理委員會或未推選負責人者，則由住戶互推召集人或申請主管機關指派臨時召集人代理執行職務。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第11條=公寓大廈管理條例第13條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第29條=)
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