決議或規約差別為何？
06 Jun, 2025
問題摘要：
規約與決議在法律性質上明顯不同。規約是具持續性、全面性與契約性質之自治規範，對全體住戶及其繼受人發生一般拘束力，其效力須由區分所有權人共同擬定並明載特定事項。決議則為特定時間所為之行政性法律行為，須依法召集並表決始能成立，其效力有限且須受規約拘束。在公寓大廈治理中，兩者應配合運用，以確保社區管理之合法性與民主正當性，避免程序違法或決議無效之爭議，維護全體住戶之權益與社區自治秩序。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈管理制度中，「規約」與「決議」是兩種不同層次的法律行為，兩者在本質、效力、程序與拘束力上皆有明確差異。簡言之，規約屬於具有持續性、普遍性及法規範性質的自治規範，相當於社區自治的「憲法」或「章程」，而區分所有權人會議的決議則屬於個案性的意思表示，其效力、要件與限制均應受法律與規約之拘束與限制。
規約為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項(公寓大廈管理條例第3第112款）。
應以規約訂立事項
依據公寓大廈管理條例第23條第1項及第2項之規定，規約得就公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及住戶相互關係作出約定，並明文規定七類事項若未載明於規約，則不生效力，例如約定專用或共用部分之使用範圍與主體、住戶對共用部分之使用收益權特別約定、禁止飼養動物、違反義務之處理方式、財務運作監督規定、決議通過之人數與比例特別規定及糾紛處理方式等。
換言之，規約在性質上具有準契約性與自治法規性質，其效力可對全體區分所有權人及住戶具有普遍拘束力，並得約定超越法律一般規定之更高或更嚴格標準。
區分所有權人會議之決議
相對而言，區分所有權人會議之決議是根據具體會議議題，由出席並具有表決權之所有權人經合法程序所作成的意思決定，通常涉及修繕、維護、財務收支或其他具體行政措施。根據條例第31條，決議應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並以出席人數與其區分所有權比例四分之三以上同意始得成立；若未達出席法定人數或比例，得依第32條重新召開會議，其法定標準雖較低，但仍須符合比例並有公告與反對意見程序始能成立。此種決議僅在特定事項上對全體所有權人發生拘束力，並須符合特定程序與實體條件，否則將面臨撤銷、無效或不成立之法律風險。
在法律適用上，兩者最大的差異在於效力來源及是否須事先載明。例如第23條第2項明定，對於涉及共用部分之收益、特殊使用方式、或出席人數及表決比例之特別規定等事項，倘非載明於規約即不生效力，單憑決議並無拘束力。
區分所有權人會議之決議限制
再如實務上常見的屋頂出租基地台或設置廣告物等行為，依第33條規定，必須經該樓層或頂層區分所有權人同意，且此類決議若無該當事人之同意即不生效力，縱有全體會議通過亦無法律效力。此外，若原為專有部分之空間，欲轉變為約定共用部分時，也須經該空間所有權人之同意，不能由會議決議單方面變更，否則即屬無效。
進一步而言，區分所有權人會議的決議，須在召集、通知、出席、表決等程序上符合條例明文規定，其效力受限於程序之正當性與內容之合法性。倘決議程序違反法定形式或決議內容顯失公平、違反法令或規約時，依條例第1條第2項準用民法第56條相關規定，當場提出異議之所有權人得於三個月內向法院提起撤銷決議之訴，若決議完全未依法召集或由無權人召開，則該決議可主張不成立或無效。而規約的效力更具穩定性，依民法第799-1條規定，如內容顯失公平，區分所有權人得自成立後三個月內提起撤銷之訴，但在未撤銷前，仍對所有權人與繼受人具有拘束效力。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第1條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第32條)
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