地上權有無最長期間之限制？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權的存續期間並無最長限制，係屬當事人自由約定之事項，惟未定期間者，則依民法第833條之1於特定條件下可由法院予以設限或終止。實務上，如需保障地上權之長期使用與法律效力，建議於契約中明確載明存續年限，並辦理登記程序，以確保權利之安全與完整性。如因情事變更致地上權目的消滅或實際使用與原設定目的明顯不符時，土地所有人仍得聲請法院變更或終止該地上權，以維權利平衡與土地使用的合理性。
律師回答：
關於這個問題，關於地上權是否有最長期間的限制，依我國民法相關規定與實務見解，原則上地上權的存續期間並無法定最長期限。亦即地上權的設定存續期間，悉由當事人依契約自由約定之，法律並未設置上限，與不動產租賃契約之最長二十年存續期間規定（民法第449條）大不相同，展現出地上權制度在促進土地有效利用與達成特定建築或工作物設置目的上的高度彈性與制度靈活性。倘當事人間約定地上權為永久存續，法律亦予以承認，實務上常見地上權設定為99年、70年、50年乃至於永久性之情形，尤其在都市計畫開發、工業區土地使用或BOT開發案中，皆可見其運用，藉此保障投資人或地上權人得於長期間內穩定使用土地並回收建設成本。
然而，若當事人未於契約中明文訂定地上權之存續期間時，則應依照民法第833條之1加以補充適用。依據該條第一項規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」是以，對於未定期間的地上權，倘其存續已超過二十年，或其原設立目的已消失時，法院得依個案情形，受理土地所有人或地上權人之聲請，酌情裁定其期間或判決終止地上權，以維土地使用的合理性及社會資源的適當分配。
從上開規範可知，地上權不同於一般租賃契約，其法律地位屬於物權，並得登記對抗第三人，故當事人間得自由約定較長期間之地上權，以符合經濟活動與社會建設發展之需求。地上權的存續期間安排，往往與其利用目的密切相關，如興建大型工廠、設置管線設備或開發商場等，所需期間均較長，若限制最長年限，將不利於資金投入與長期土地經營規劃。地上權因其物權性質，亦賦予地上權人在設定期間內對土地有排他性的使用權，進一步強化其法律地位與保障程度。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第833-1條=)
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