優先承購權口頭通知有效嗎？
28 May, 2025
問題摘要：
優先承購權之行使是否成立與通知方式是否有效，有賴於其法律性質是否為物權，若為土地法第104條、農地重劃條例、地籍清理條例等規定所明定之優先購買權，均屬物權性質，出賣人應以書面方式通知，否則將導致契約對權利人無效並須負擔不利法律後果。反之若為約定型或純債權型優先承購權，則形式要求雖可寬認，惟通知義務若未盡仍有損害賠償責任。為避免爭議發生，實務上建議出賣人應一律以存證信函、掛號郵寄或具雙方簽收之書面文件通知優先承購權人，並載明買賣價格、付款方式、履行條件與期限，並留存憑證備查。至於優先承購權人，亦應於接獲通知後審慎評估條件，於十日內以書面方式明確表示行使或放棄，避免因形式不備喪失權利或引發不必要之訴訟。此制度設計乃保障實際使用人之安定與交易之可預測性，也反映土地正義與契約信賴保護之核心價值。
律師回答：
首要應先判斷優先承購權性質，例如某透天厝部分建築物蓋於他人土地上，而原土地所有人未通知房屋所有人即出售予第三人，僅以口頭通知是否有效？
關於這個問題，此時是否得主張優先承購權：
一是看法律上是否有此種優先承購權，二是看優先承購權性質。
以我國關於優先購買權之規定遍布於土地法、農地相關特別法與地籍清理等法規。法定承租需先確認房屋所有人是否對該筆土地具有合法使用權源，如租賃、地上權或典權等，若僅為無權占有或越界蓋屋者，則不具備土地法第104條或民法第426條之2所保障之法定優先承購權，不得主張原地價購回。即使第三人提高售價，也不得援用原地主出售時之價格要求回購。
關於優先承購權是否可以透過口頭通知產生法律效力的問題，須依優先承購權的類型及其法律性質加以區分。
口頭通知效力分述如下：
物權性質之優先承購權
法定優先承購權如民法第426-2條與土地法第104條等規定，具有物權效力者，其行使與對抗第三人之效力便有嚴格的方式要件限制。以土地法第104條為例，明文規定當基地所有權人出賣土地時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，反之，當房屋所有權人出賣房屋時，其基地所有權人亦享有同樣的優先購買權，並明定權利行使需於接到出賣通知後十日內為之，且該通知未履行將導致買賣契約不得對抗優先權人。此類優先承購權屬物權性質，民法第73條關於法律行為的形式要件：「法律行為，應依其所定之方式為之；不依所定方式者，無效。」再結合民法第426條之2後段規定，出賣人對於優先承購權人有「以書面通知」之義務，且權利人亦須「以書面」表示承購意願。
於具有物權效力之法定優先承購權下，若出賣人僅以口頭通知，即屬違反強制法定形式規定，其通知行為無法律效力，亦無法視為通知已完成。反之，若未以書面方式通知，優先承購權人仍可主張未被通知、尚未起算十日期間，即使契約已與第三人簽訂並完成登記，也能主張優先承購權行使，要求塗銷登記與依原條件承購標的物。這是法定優先承購權具物權效力下，對權利人所賦予的強大對抗保障。
債權性質之優先承購權
若出賣人試圖藉由未書面通知之形式主張其契約完成移轉，將不被法院支持，反而將面臨契約無效與權利塗銷的風險。然而若所涉者為債權性質之約定優先承購權，如當事人私人約定所創設，法定情形如下：
土地法第34-1條第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
農地重劃條例第5條第2款及第3款：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」
民法物權編施行法第8-5條第3項及第5項「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。」
違反的效果僅生損害賠償，法律上亦無要求以書面為之，書面通知偏重於證據價值為主，即令除非雙方通知與承購條件有特別約定書面且訂有違約金，否則口頭通知僅是舉證能力較為困難，未以書面為之，如能已確實通知並說明條件，可以免除損害賠償問題。權利人僅能在證明出賣人未盡通知義務且導致其無法行使權利，可依民法第184條主張侵權損害賠償，又因，但不得要求塗銷所有權登記或主張契約無效，因其僅具債權效力，無對抗第三人之法律地位。
-房地-房地權利-優先承購-優先承購行使方式
(相關法條=民法第426-2條=土地法第34-1條=土地法第104條=農地重劃條例第5條=民法物權編施行法第8-5條)
瀏覽次數：2
