大廈車位遭法拍，該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？

26 Jun, 2025

問題摘要：

大廈內的車位是否構成優先承買權標的，需視其法律性質認定為前提，若係屬區分所有建物之從物，不具共有性質，則不適用土地法第34-1條；反之，若僅為共有狀態下的分管使用，則應適用共有人優先承買權制度。建議在涉及車位法拍案件時，相關區分所有權人應詳加查明該車位性質與登記情形，並就自身是否享有應有部分及其實際使用狀態據以主張權益，必要時可洽請地政士或律師進行登記調查與法律判斷，以保障個人合法權益不受侵害。

律師回答：

關於這個問題，關於大廈車位遭法拍時其他區分所有權人是否可主張優先承買權的問題，必須先釐清該車位在法律上的性質，是屬於某一住戶專有的區分所有權部分，還是僅為共有人間分管使用的共有物。

公寓大廈管理條例第3條定義，所謂公寓大廈，指得構造上或使用上區分為數部分之建築物及其基地，而區分所有權則是指住戶對其專有部分享有單獨所有權，對共同部分則按應有部分共有，這在法律上構成一個複合的物權結構。

若車位係屬於特定區分所有人單獨所有之建物部分，並登記為專有部分，則該車位具備構造上與使用上之獨立性，屬於民法所稱的主物與從物之關係，視為主建物之從物，依民法第68條第2項之規定，於其所有權讓與時，從物隨主物一併讓與，不適用土地法第34-1條之共有人優先承買權規定。如該車位形式上雖各戶有應有部分登載，但在機能與效用上係經常性、繼續性地附隨或幫助主建物之使用而存在，在一般交易上亦常與主建物一併處分，應認屬從物，該車位之法拍自無需通知其他共有人，其他住戶亦不得主張優先承買權。

按建築物區分所有係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。因並非共有之狀態，固無土地法第三十四-1條規定之適用。又公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項規定，此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。反之倘僅係共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分，未予干涉，應認僅有默示分管契約之存在，因不失共有之本質，自仍有土地法第三十四條之一規定之適用。最高法院99年度台抗字第916號裁定參照)

然而若該車位係屬登記為共有物，各區分所有權人間實際上劃定使用範圍並互不干涉，僅有默示分管契約存在者，則該車位仍屬共有物之性質，應適用土地法第34-1條之規定，倘其中一人將其應有部分讓與予第三人，應通知他共有人，並賦予其優先承買權，否則他共有人得依該條規定請求法院排除登記，主張其優先購買地位不被侵害。

實務上，判斷車位性質可依以下要素綜合研判：

一、是否具備構造上及使用上之獨立性，如是否能單獨編列建號、可作建物所有權第一次登記；二、是否供特定人停車，車位是否標定專屬使用；三、該車位是否能自由處分、出租、設定抵押權等，並排除他人使用；四、是否在效用上僅為輔助住戶停車，與主建物使用效用密切連動。若該車位經登記為專有部分並明確標示車位號碼，則應推定為區分所有建物之從物；反之，若僅登記為共有，未劃定專屬區分，僅由住戶間口頭或書面協議分管使用，則應推定為共有物，仍有優先承買權制度適用。

此外，為強化判斷標準，實務操作上可就該地政事務所調閱建物第一次登記資料、建物謄本、管理規約、分管協議、管委會會議紀錄等作為證據依據。如該車位係以主建物住戶為銷售對象，且僅允許建物內之區分所有權人購買，或係屬建商銷售主建物時一併販售配套之車位，即可作為其為從物之強烈指標。

另須注意的是，法院於認定該車位為從物或為共有之分管關係時，並非拘泥於形式登記，而重視實質使用態樣與交易慣行，以免有心人藉由車位交易規避共有優先購買制度。