不動產是什麼？在實務上有何重要性？
28 May, 2025
問題摘要：
不動產作為不動性、高價值、需登記方有效的特殊財產，其法律性質與處分規範在民事交易、家庭繼承、企業融資與國家治理上皆居關鍵地位。實務中，應注意不動產物權須經登記方得對抗第三人，契約須書面為之，並於交屋前完成產權審查與稅務清償，方能確保買方權益並預防爭議發生。不動產法制的嚴謹設計，正是為在保障交易安全與社會秩序之間取得平衡，也突顯其在民事法律體系中不可或缺的地位。
律師回答：
關於這個問題，不動產依民法第66條所定，係指土地及其定著物。土地本身屬於天然存在物，為國家財產、個人財產與社會資源的核心標的，而定著物則係指依附於土地且具有獨立經濟價值，且非因人力輕易移動之物，如房屋、建築物、水塔、地上構造物等。因其不可移動性、不易毀損及使用年限長之特性，不動產不僅具有實體財產的功能，更承載財富保存、使用與傳承的重要法律意義。
最高法院106年度台上字第828號民事判決：「台電公司在全國各地設置之電桿，係相互連結架構線路為全國整體供電網路之利用，並為各該附掛其上之有線電視系統、中華電信等電信系統或路燈、道路監測系統之使用等情，有電業線路與電信線交叉並行細則、電信線附架電業線路注意事項可佐，是台電公司設置之電桿所欲達之經濟上目的及價值，不能由整體連結架構抽離，而單獨以設置成本或其他單一因素予以評價。（⋯⋯）電桿之變更設置，非僅考量電桿本身移動之難易而已，尚牽涉其他如前述之經濟上、供電線路之技術可行性等因素。審酌電桿屬電業設備，係密切附著於土地，不易移動其所在，而達供電業使用之經濟目的，除臨時施設者外，其設置具有繼續性者，不失為民法第六十六條第一項規定之定著物，應認為係不動產。」
在法律體系中，不動產與動產的最大區別在於其物權取得與移轉的方式有特別規定，依民法第758條，不動產物權的設定、變更、移轉及消滅，須經由登記，始能對抗第三人；須以書面為之，不得以口頭約定替代，亦即不動產契約須具備書面形式並完成登記程序，方能發生法律上的效力。此一規範乃是為保障交易安全與維護公示制度，防止因權利不明而生糾紛。
不動產於實務上的重要性可從民間財產運用、金融擔保、國家政策、城市發展等層面觀察。首先於個人財產層面，不動產多為家庭資產中最重要部分，不僅提供居住功能，更可作為資產配置、投資報酬及代際傳承工具，因此法律上對不動產之買賣、贈與、繼承、信託等處分方式皆有嚴格規範，並設有完整登記制度以確保交易安全。
其次，在金融擔保制度中，不動產為主要擔保標的，銀行於核貸時多要求設置抵押權，故須審查不動產所有權、查封限制、租賃現況與產權爭議等，並需透過登記方式設定抵押權方能生效。再者，不動產亦為政府課稅、都市計畫與公共建設政策實施的核心依據，無論是地價稅、房屋稅、契稅、土地增值稅等，皆與不動產登記資訊密切連動；如遇徵收、重劃或都市更新，政府須對不動產進行價值評估與權屬審定，並依法補償。
在買賣實務上，不動產交易程序需謹慎處理，除簽訂書面買賣契約外，尚須進行產權調查，包括確認登記所有權人是否為出賣人、是否有設定抵押權、是否被查封、是否涉及違章使用或占用公地等，並應完成點交、稅務申報及所有權移轉登記，始完成所有權移轉。
實務上亦有房屋買賣契約將屋內附屬動產（如家具、家電）一併贈與，此屬主物附帶處分從物之法律關係，依民法第66條規定，若無特別約定，主物之處分及於從物，買方得依契約取得對屋內物品的占有與所有權。惟若物品為租賃、抵押或他人所有，應另行約定及確認，以免發生糾紛，而強制執行之時，除了應一併執行(強制執行法第100條)，否則不屬執行範圍。
另於不動產交付部分，雖法律上所有權為登記生效主義，但交屋即具備「占有移轉」意義，關乎使用收益及租稅責任之起算點。許多買賣契約中，會明訂交屋日即為收益權利與風險轉移之始，亦即自交屋日起，買方須負擔管理費、水電費、稅費，並有使用與出租的權利，因此在實務上，交付與登記雖為二事，但兩者對買賣關係皆具重要法律效果。此外，不動產如涉共有，實務上尚涉及優先承購權通知與土地法第34-1條程序，若買賣未履行通知義務，可能導致買賣無效或須負損害賠償責任。
-房地-不動產物權-所有權
(相關法條=民法第66條=民法第758條=強制執行法第100條)
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