公寓大廈區分所有權人中如有商家，區分所有權人會議可否決議限制其專有部分之營業時間？

09 Jun, 2025

問題摘要：

區分所有權人會議之決議雖有其必要與功能，然其對專有部分權利之干預仍須依法限縮，尤其涉及營業行為等私權核心事項時，更應透過規約方式處理，確保程序正義與實體公平，方能兼顧住戶自治與個別權利保障，避免法律爭議與社區紛擾。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈的管理實務中，當區分所有權人中有商業使用者時，是否可由區分所有權人會議決議限制其專有部分的營業時間，向來為法律上具爭議之問題。

依據公寓大廈管理條例第4條規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並得排除他人干涉，這表示專有部分原則上屬於私權領域，除非法律有明文限制，或已合法訂定規約載明相關使用限制，否則不得由他人任意干涉其使用自由。

此外，依同條例第15條，住戶對其專有部分之使用，應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，意即專有部分之使用範圍與性質，仍須受建築用途登載與區分所有權人所定規約之拘束。

公寓大廈管理條例第6條亦明文住戶應遵守法令與規約所定事項，若規約中已明確訂有營業時間或限制內容，則依規約內容拘束所有住戶。惟若僅係由區分所有權人會議以單次決議方式限制特定商家之營業時間而無入規約者，因會議決議非等同於規約，其拘束力存在疑義，且恐侵害該專有部分區分所有權人之基本權利。關於限制商業使用時間等涉及私權重大影響者，應透過制定或修正規約方式為之，而非單憑一次會議決議即生拘束效力。

依民法第799-1條第3項，規約之內容應依專有部分與共有部分之位置、面積、使用目的、利用狀況及是否支付對價等綜合考量，如顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規約成立後三個月內，聲請法院撤銷。即便係經正式會議通過並依法成立之規約，若其對特定所有人造成明顯不公平，仍可經由司法途徑請求救濟。

至於僅為區分所有權人會議所作之決議，若未經規約化，則其拘束力原則上僅及於共同事項之管理事務，不應擴張至對個別所有人專有部分之使用進行干預。否則即有違公寓大廈管理條例所保障之專有部分自由使用原則與私權保障之基本精神。若強行限制商業使用者之營業時間，不僅恐影響其營業自由與營收利益，亦可能違反誠信原則與比例原則。

基於此一理解，倘若社區實有需求限制商業營業時間者，建議應經區分所有權人會議依法修訂規約，並依公寓大廈管理條例第23條報請主管機關備查，如此始得具備實質拘束力且合於程序正義，否則僅有單次決議者，即便多數通過，亦易生爭議與後續訴訟風險。

進一步而言，倘該營業行為已造成其他住戶重大不便，如噪音、異味或治安疑慮等，則仍可依公寓大廈管理條例第16條所定，不得擅自排放污染物或妨礙他人安寧為由，透過制止或舉發等方式處理，惟須有具體證據支持，並符合比例原則。

此外，若其行為已超越社會生活所容忍程度，亦可能構成人格權之侵害，得另循民法第793條、第184條及第195條等規定請求排除或損害賠償。

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