拍賣期日共有人是否一定要到場？不到場有何不利益？

問題摘要：

法院拍賣程序結構嚴謹、程序多元，對共有人而言，若不出席拍賣程序，將喪失：(一)即時確認拍定結果之機會；(二)得知是否由第三人得標，以決定是否主張優先承買權；(三)與法院即時陳述意見或提供證明資料之機會，特別是如有共有人間內部約定或分管協議等可影響拍賣標的或價格者更形重要；(四)在某些情況下觀察投標熱度、現場競價情形，有助未來權益主張之判斷與準備。雖共有人非義務人，拍賣日無強制到場之法律義務，但若考量拍賣結果與自身權益密切相關，從資訊掌握、優先承買權主張、程序參與等層面出發，出席拍賣仍屬具體有益之行為，尤其當共有人擬參與競標或主張承買時更應親赴現場，避免因程序延誤或疏忽導致權益喪失，強制執行程序之繁瑣與技術性，要求利害關係人尤須提高警覺與積極因應。

律師回答：

關於這個問題，法院在第一次公告拍賣時會通知全體共有人，等到拍定後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買，但如果拍定人是共有人，其他共有人就會喪失優先承買權，法院就不會再通知。

 

拍賣與土地法第34-1條

按「共有土地或建築改良物，其處分、…應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」（土地法第34條之1參見）。本條所稱之處分包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建築物之拆除等法律上之處分與事實上之處分。二、復按「強制執行程序中之拍賣，為買賣方法之一種，關於出賣人所為允為出賣意思表示（拍定），應由執行法院為之…」（最高法院64台上2200判例參見），故「強制執行法上之拍賣…，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即屬代債務人出賣之人）…」（最高法院47台上152號判例參見）故強制執行程序所踐行之不動產拍賣程序仍屬於民法上之買賣，由法院代債務人為出賣人，並以拍定人為買受人；並於拍定後由拍賣法院依法發權利移轉證書而將拍定不動產移轉予拍定人。

 

共有人在法院拍賣不動產之期日是否必須到場，雖法律並未強制規定共有人一定要出席拍賣程序，但從實務操作與權益保障角度來看，共有人親自或委託出席拍賣程序仍具重要性與必要性。依土地法第34-1條第1項規定，共有土地或建築改良物之處分，應經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意；但如其應有部分合計已逾三分之二，則不問人數。而法院在強制執行拍賣程序中，代債務人為拍定買賣行為，仍屬法律上的處分，自應援引土地法第34條之1加以適用。

 

民法第824條所規定之共有物分割

民法第824條所規定之共有物分割制度，旨在賦予共有人於無法協議分割共有物時，依法請求法院裁定分割之權利，保障共有人單獨或與他人共同行使對於共有物享有權利的可能性。共有物原則上應由共有人協議分割，協議內容可以是原物分配、價金分配、合併分割或其他適合分配共有人應有部分的方式，若共有人間可達成協議，此即屬私法自治原則之體現。

 

然而，若協議不能成立，或協議成立後因消滅時效屆滿遭拒絕履行，則任何共有人皆得聲請法院裁判分割，法院得依據共有人主張與共有物之性質，裁定以原物分配或變賣分配。若原物分配顯有困難，法院得裁定變賣共有物後分配價金；或部分原物分配，部分變賣分配，使共有人得以就所分得之價金或實物行使權利。此種裁量旨在兼顧分配公平與效率，避免實物分配造成共有人利益受損或共有物價值減損之情形。

 

在原物分配中，法院於考量共有人利益或其他必要情形時，得裁定某部分繼續維持共有，係針對共有物具不可分性或其他限制條件之調整手段，以減少不必要之爭議與損耗。再者，若共有人為數相同之不動產，亦得依法請求合併分割，使分割結果具整體性與合理性，避免片面分配造成使用不便或權利行使障礙。

 

關於相鄰不動產部分共有者，若其具共同之應有部分，共有人得經過該不動產應有部分過半數之共有人同意，聲請法院合併分割，然若法院認合併分割不適當者，仍得裁定分別分割，以維持公平與實務操作之可行性。

 

分割程序終局若以拍賣方式變價處分共有物，即涉及共有人優先承買權之問題。依第824條第7項規定，共有物變賣時，如買受人非共有人，其他共有人有依相同條件優先承買之權，旨在保護共有人之權利，避免權利人意外喪失對不動產之控制，若有二人以上共有人主張優先承買，則以抽籤定之。此規定在共有物分割訴訟進入拍賣程序時，具有重要意義。

 

拍賣與共有人行使優先權

法院在第一次拍賣公告時，會依據強制執行法規定通知全體共有人，說明拍賣期日與標的資訊，並於拍定後通知共有人是否願意依據拍定金額主張優先承買權。惟如參與投標並拍定者即為共有人，其他共有人即喪失優先承買權，法院亦不再為後續通知，實務上常見因共有人未親自或委託到場，致權利喪失，事後追悔莫及。進一步而言，若拍賣現場有多人表明主張優先承買，惟無人放棄該權利時，法院會依應有部分比例審酌是否准許共同承買，若無法達成一致，法院則依法進行抽籤決定由誰承買，兼顧程序正義與共有人間之權利均衡。

 

而於拍賣階段，共有人即應提高警覺，審慎衡量是否參與投標、是否主張優先承買，並依法準備身分證明文件與相關聲明，以免因程序怠惰致權益喪失。現行制度在保護共有人權益之同時，也要求共有人應積極參與程序運作，包括參與拍賣、監督開標過程、主張權利、確認價金合理性等，尤以實務上法院拍賣為開放公開程序，具高度技術性與時效性，相關通知程序均以公告與書面送達為準，共有人若怠於確認或未及時回應，法院將依現有資料處理，不會因當事人缺席而延誤拍賣程序，顯示此一制度對於權利義務具有高度自負責任之精神。

 

法院執行於強制拍賣程序中，係代債務人為不動產買賣行為，屬民法上買賣，拍定人為買受人，法院為出賣代理人。法院拍定後，並據以發給權利移轉證書，完成物權移轉。是以，如法院執行標的是共有人與債務人共同持有的不動產，則應於拍賣前依法調查共有狀況並通知共有人，拍賣後亦應通知其是否主張優先承買權，惟此一通知義務，於拍定人即為共有人時則無須為之，其他共有人之優先承買權即告消滅，無再行主張之餘地。

 

因此，共有人雖無須依法親自到場，但若未出席即無從即時掌握是否拍定、拍定人是否為第三人、是否須主張優先承買權等重要資訊，反而可能因怠於主張權利而喪失實質利益。強制執行法第90條以下條文規定拍賣程序詳細規範，投標如遇同額，得標人由當場加價決定，無人加價則抽籤決定。若拍定人未於法定期限內繳清價金，則法院再行拍賣，先前落標者若仍願依原條件承買則不在此限。

 

若拍賣無人應買，債權人可於拍賣當日聲明願以最低價承受，法院即依此交付不動產；若債權人不願承受，則法院再行減價拍賣，拍賣期日須公告並距離至少十日至三十日間。若經兩次減價拍賣仍未拍定，法院可公告由他人應買，並於三個月內受理買受表示，債權人亦可聲請停止執行或再行減價拍賣，否則視為撤回執行。

 

尤其在實務操作上，法院於拍賣公告中即會列明應買人資格及是否點交，若涉及共有人使用或居住權益，如未及時掌握拍賣情況，可能於未來移轉、交屋或價金分配時面臨實質爭議甚至權益受損。雖法院於拍定後應依強制執行法及土地法規定對非義務人共有人應得之價金列入分配程序，但程序本身屬書面處理，若共有人未出席或未表示意見，即喪失就點交、價金或其他處置事項發聲的權利。

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