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共有人處分共有物時，他共有人提出共有物分割，是否地政機關對於共有物登記申請案是否予駁回？
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問題摘要： 共有人提出分割共有物，不當當然阻卻多數共有人依法行使處分權限；登記機關是否駁回登記，應視是否有具體法律爭執，並依土地登記規則與相關函釋綜合判斷，方符合法治國原則與實務運作需求。 律師回答： 關於這個問題，共有人於處分共有物時，若他共有人主張分割共有物，登記機關目前多傾向...
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多數決處分是否應就共有物全部，有無例外？
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問題摘要： 不可否認土地法第34條之1所建構的多數決處分制度仍以「共有物全部」為基本條件，然實務上基於土地使用與建築整合之需求，針對例如公同共有應有部分之讓與、區分所有建物處分、合建分屋分地等特殊情形，實務與行政機關均採較具彈性之解釋與適用，使得共有人在特定條件下得以適用多數決方式進行部分或約定性處分，惟前提仍在...
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買軍宅搭配預告登記是否妥當？
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問題摘要： 在閉鎖期間內既無法完成所有權登記，買受人面臨的最大風險便是出賣人反悔或在五年期滿後將該不動產移轉給第三人。為保障自身權益，買受人通常會要求出賣人額外提供擔保，例如將該不動產設定為信託財產，由第三方管理；或要求訂立公證契約以備日後提起訴訟主張契約效力；更甚者還會設定抵押權、預告登記等以避免房屋被出售給第...
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分管契約是什麼？對應有部分的受讓人有效力嗎
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問題摘要： 分管契約不論以口頭或書面為之，均得成立，惟在未登記情況下，其效力僅限於契約當事人間，對於第三人原則上不具拘束力。除非該第三人於受讓時已知或可得而知該分管契約存在，始得對其主張拘束力。修法後民法第826條之1導入不動產登記作為分管契約對外公示方式，使其效力近似物權，進一步保障原有協議內容之延續性，並有助...
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返還借名登記是否需要申報、繳納土地增值稅？
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問題摘要： 納稅人如有借名登記事實，應審慎評估其返還方式及可能產生之稅負，並預作財務規劃，尤在無契約書面佐證下，證明借名關係之成立本已不易，應盡可能保留付款紀錄、不動產稅費繳納證明、實際居住或使用之證據等，以備必要時於行政或司法程序中提出佐證。若能主張其移轉為依法免課土地增值稅之特定事由，則應提供符合稅法所定條件...
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共有土地之處分是什麼？出租是嗎？
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問題摘要： 對於共有土地的處理，應先確認其性質為分別共有或公同共有；分別共有下，各共有人可自由處分應有部分，但整筆土地之處分需依多數決，且他共有人享有優先承購權；公同共有則無法單獨處分，須先處理繼承或其他法律關係後轉為分別共有。共有土地可依法分割，不必然需經法院，但若共有人間意見分歧，法院介入即屬必要。對實務運作...
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當事人間以假贈與方式移轉登記土地所有權，該名義登記人嗣將土地出賣給善意不知情的第三人，第三人取得該地的所有權否？
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問題摘要： 通謀虛偽意思表示所產生的虛偽贈與雖於當事人間無效，但若名義人再將不動產讓與予善意且完成登記之第三人，該第三人仍得有效取得所有權。原所有權人除非能證明其惡意或重大過失，否則無法請求返還土地或塗銷登記，借名登記或假讓與行為若未伴隨真實的處分意思，其法律效力在當事人間原則上屬無效，然是否能主張撤銷、返還或塗...
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多數決處分是否包含設定抵押權？抵押權設定可否多數決？
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問題摘要： 土地法第34條之1所稱之「處分」，不包括設定抵押權在內。設定抵押權並非為實現共有物利用或消滅共有狀態之手段，不應適用多數決方式辦理。共有土地或建物欲設定整體抵押權時，仍應取得全體共有人同意，否則不得成立。而個別共有人如欲設定其應有部分之抵押權，雖無須他人同意，惟其法律效果及未來執行實益仍須依照民法與強...
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如果土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子是否有自己代理的問題？
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問題摘要： 預告登記是一種用以保全私法請求權的制度工具，其具有對抗效力，能有效防止登記名義人未經同意擅自處分不動產，是家庭財產管理、債權保障與長期房產控制中常見且實用的法律手段。若父母僅是單純贈與土地予未成年子女，且無負擔條件，基於該贈與屬法律上之純利，未成年子女得自行接受該贈與，無須法定代理人同意，亦無代理禁止...
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土地被其他共有人出賣，也要負出賣人責任？
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問題摘要： 在土地多數決出售制度下，未表達同意之共有人即使其應有部分亦被一併移轉予買受人，其法律地位仍屬非契約當事人，對於因買賣所生之瑕疵擔保責任或債務不履行責任概不負擔，買受人僅能向具締約地位之共有人請求補償，對未同意共有人則應循物權救濟途徑請求返還或排除妨害，不能混同適用契約法理與擔保責任。如此劃分不僅保障少...
