多數決處分是否應就共有物全部，有無例外？

26 May, 2025

問題摘要：

不可否認土地法第34條之1所建構的多數決處分制度仍以「共有物全部」為基本條件，然實務上基於土地使用與建築整合之需求，針對例如公同共有應有部分之讓與、區分所有建物處分、合建分屋分地等特殊情形，實務與行政機關均採較具彈性之解釋與適用，使得共有人在特定條件下得以適用多數決方式進行部分或約定性處分，惟前提仍在於行為性質具有有償性，且處分對象所涉範圍具整體關聯性或經共識同意，方不致逾越條文設限。

律師回答：

關於土地法第34條之1規定的「多數決處分是否應就共有物全部」問題，雖原則上須就共有物的全部為之，惟實務與解釋上已承認若干例外情形，使得在特定條件下得以僅就應有部分適用本條規定，或允許分別處分而非限於整體。因此，在實務操作上應視處分內容是否具「實質全部性」、是否與共有人間形成之契約關係或建築利用安排相符，以及是否涉及部分共有人權益被強制剝奪等因素加以綜合判斷，方能保障制度目的與共有人權益間之平衡。

共有物之全部

首先須明瞭土地法第34條之1本於促進共有物之利用與減少共有紛爭而設，其核心精神在於當共有人對共有物無法取得一致時，得由人數過半與應有部分過半的共有人依多數決方式進行處分、變更或設定一定物權。然而，該條文明示適用之處分須及於「共有物之全部」，意即若僅為個別共有人之持分處理，則原則上並不適用本條規定，惟下列例外值得特別指出。

共有物之應有部分係以「公同共有」方式持有

首先依據大法官釋字第562號解釋，若共有物之應有部分係以「公同共有」方式持有者，該公同共有人基於其應有部分進行全部讓與時，因其本質上乃係將全部持分讓與他人，則可視為就「共有物全部」為處分，得適用土地法第34條之1之多數決機制。

共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與與所有權並無不同，是不動產之應有部分如屬公同共有,其讓與自在土地法第34條之1適用範圍內。（內政部95年9月5日內授中辦地字第0950050486號函）

土地登記規則第96條（共有區分所有建物之處分）

合建分地：

（1）全部土地合建

（2）債權人基於債的關係可向債務人請求給付

（3）合建房屋約定分配房、地就分配土地而言即土地處分非無土地法第三十四條之一適用。

（4）不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。

合建是一事實上處分給付房屋約定分配土地包括法律及事實上處分

其次，依土地登記規則第96條之規定，於區分所有建物之專有部分與其應有部分土地如有共有人間處分或登記之需要，在合於條文規定條件下，亦可採共同申請辦理，並不需嚴格受限於整體處分之要件。此外，在合建分屋分地的情形，亦為實務上常見的例外。

若為土地全體共有人參與合建行為，並約定未來房地分配事宜，雖形式上為應有部分之讓與或土地分配，但實質係基於建物興建完成後的使用與持分轉換安排，其性質已超越單純的共有人分別處分，其實質上已符合處分共有物之整體性與共識基礎，故可納入土地法第34條之1的適用範圍，亦即即便未及於全部地上建物或土地的形式處分，但若符合契約約定且係為實現共有人間法律上或事實上之處分安排，則仍可適用本條例下之多數決機制。

(最高法院76年台上字第2214號、臺灣士林地方法院99年度重訴字第118號民事判決)

此外，依據土地法第34條之1執行要點所明，「處分」一詞係指法律上與事實上之處分，然不包括無償贈與、信託行為及共有物分割，因此上述合建分配所涉土地之分讓行為，雖形式為土地分割或讓與，然其乃基於合建契約約定而來，有償性質明確，應屬有償處分，故不在排除適用範圍之列。