土地被其他共有人出賣，也要負出賣人責任？
26 May, 2025
問題摘要：
在土地多數決出售制度下，未表達同意之共有人即使其應有部分亦被一併移轉予買受人，其法律地位仍屬非契約當事人，對於因買賣所生之瑕疵擔保責任或債務不履行責任概不負擔，買受人僅能向具締約地位之共有人請求補償，對未同意共有人則應循物權救濟途徑請求返還或排除妨害，不能混同適用契約法理與擔保責任。如此劃分不僅保障少數共有人之財產權，亦維持多數決處分制度與民法基本原則之間之均衡。
律師回答：
在土地共有關係中，若共有人依土地法第34條之1規定，以多數決方式將共有土地處分予第三人，即使有共有人未同意出賣，其不表示同意之立場是否影響整體買賣效力、是否須對買受人負擔出賣人責任，乃實務上常見爭議。
土地法第34條之1的規定，是針對共有土地或建築改良物的處分、變更或設定地上權等法律行為，設計出一個以多數決為基礎的制度，以避免因少數共有人不同意而阻礙整體處分的實施，進而促進共有物的有效利用與解消共有關係。該條第1項明定，共有物之處分，須經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，若應有部分已逾三分之二者，其人數可不予計算。因此，在形式上，只要符合此一法定門檻，多數共有人即可以合法方式進行整體土地的處分行為，並辦理移轉登記。然而此種處分方式產生的買賣契約關係與責任歸屬，仍須從民法契約法理角度仔細審視，特別是未參與同意出售的共有人，是否也需對買受人負擔出賣人責任、包含瑕疵擔保等問題。
假設甲、乙、丙三人共同持有一筆土地，甲、乙共持有過半人數與應有部分，遂依土地法第34條之1第1項，將該筆土地出賣並辦理所有權移轉登記予丁。然而丙雖未同意出售，仍繼續占有土地，導致丁無法使用收益，丁因而主張丙亦應負債務不履行責任，並訴請丙交付土地，此時即涉及未參與契約的共有人是否應對買受人負擔出賣人責任的法律問題。
土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」此乃為促進共有土地或建築改良物之有效利用，避免因少數共有人之不同意，而妨礙共有物之處分，並且可消滅共有關係，使其簡化。
但若多數共有人（或多數應有部分之共有人）依上開規定，將共有土地出賣予第三人，而後發生瑕疵擔保或債務不履行等出賣人責任問題，當初不同意出賣（即未參與買賣契約訂立）之共有人，是否同應負責即為問題。意即，共有土地經多數共有人依法出售，不同意出售之共有人應否負出賣人責任？
民法第354條之規定，出賣人對於買賣標的物應負瑕疵擔保責任，即在標的物交付後若發現有瑕疵且未於契約中揭露，出賣人即應對此負責。但此一擔保責任的前提在於當事人間存在買賣契約關係，若共有人未曾同意出售，亦未與買受人締結契約，則其是否為買賣契約的「出賣人」，即成爭點所在。
實務上，，依土地法第34條之1規定所為的多數共有人出售，其法律效果在物權上是有效的，但在債權上，僅對參與該買賣契約的共有人有效，未參與契約的共有人並非契約相對人，亦即與買受人間並無債權法律關係，因此不負擔民法上關於出賣人所應承擔的各項責任，包括民法第354條的瑕疵擔保責任在內。
土地法第34條之1係為促進共有土地或建築改良物之有效利用，避免少數共有人阻礙共有物處分，進而妨害交易與土地利用，其立法目的在於透過多數決簡化共有關係。然而，即使形式上達成多數同意，並完成土地登記移轉，未參與契約之共有人是否因此被視為與買受人間發生契約關係，仍須進一步探討。
未參與同意出售之共有人，並未與買受人締結買賣契約，其僅因法律規定而被處分其應有部分，但並無契約上義務對買受人履行交付義務，故不得以出賣人責任為由請求其交付土地。同理，不同意出售之共有人與買受人之間不成立契約債權關係，不負出賣人之債務不履行責任。
對此，實務以未同意出售之共有人（如丙）並未與買受人（丁）訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。即因丙當時並未同意出售，故該土地買賣之債權債務關係應僅存在於甲、乙與丁之間，如此丙並無須負買賣關係之出賣人責任，丁之主張並無道理。
(最高法院87年度台上字第866號判決；臺灣高等法院臺南分院84年度上字第177號判決)
換言之，若共有土地依據土地法第34條之1的程序完成出賣與移轉登記，買受人雖因此取得所有權，但若日後發現土地有瑕疵（如產權有爭議、使用受限、地目錯誤、地形不符等），僅能對出賣契約中具締約地位的共有人（即表達同意出售者）主張瑕疵擔保責任。未表達同意之共有人，由於未參與該契約，並未取得對價，亦無表示出賣之意思，故自不能適用民法第354條等出賣人責任之規定。這點在司法實務中亦屢有闡明，法院多認為土地法第34條之1所生之效果僅限於物權移轉，不足以產生契約關係與出賣人責任。
然而，若該未同意共有人事後領取其應有部分之價金，或其他行為表現出事後追認或實質上享有該買賣之利益，則在特定情況下，仍可能構成對買賣契約的承認，進而產生契約上的責任，此屬於實體法上的爭點，需具體個案判斷。此外，若因多數決出賣而導致買受人無法完全使用土地，例如未同意出售的共有人繼續占有土地或妨害使用時，買受人亦不能因此主張該共有人違反買賣契約，僅得依民法第767條物上請求權，基於其已為登記之所有人身份，主張排除妨害或請求返還土地，這是物權層次的法律救濟，與契約債權層次截然不同。
換言之，丁不得以債務不履行為由，請求丙交付土地。此時丙之繼續占有行為，雖非契約上的義務違反，但若無合法占有原因，即可能構成民法第767條所定之無權占有。民法第767條規定，所有人得向無權占有人請求返還其物及排除其妨害。由於該土地已完成所有權移轉登記，丁依法成為土地所有人，具有主張物上請求權的正當性。若丙無法證明其有法律上的占有權源，例如租賃、借用、或其他得以對抗所有權人的法律關係，即屬無權占有，丁即可依所有權人地位對丙提起返還請求。
-房地-共有-共有物處分-多數決處分
(相關法條=民法第354條=民法767條=土地法第34-1條)
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