分管契約是什麼？對應有部分的受讓人有效力嗎
26 May, 2025
問題摘要：
分管契約不論以口頭或書面為之，均得成立，惟在未登記情況下，其效力僅限於契約當事人間，對於第三人原則上不具拘束力。除非該第三人於受讓時已知或可得而知該分管契約存在，始得對其主張拘束力。修法後民法第826條之1導入不動產登記作為分管契約對外公示方式，使其效力近似物權，進一步保障原有協議內容之延續性，並有助於減少共有人更替後因使用衝突而生爭端，是不動產交易實務中應加以注意與落實之重點措施。
律師回答：
分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方式所訂立之協議，其目的在於於共有關係存續期間，依個別共有人間之合意，將共有物劃分為不同區域，由各共有人實際使用、管理，達到空間區隔與權利運用清晰之效果。
不需要書面，但沒有書面容易敗訴
依民法現行規定，並未強制分管契約須以書面形式為之，因此，即使未具書面文字，實務上亦認為只要有共有人間達成使用區劃的合意，或依其行為、互動可推認已就共有物使用方式取得共識，即可成立「默示」之分管契約。
分管契約不以書面為必要，只要共有人實際上長期分別使用特定區域，彼此互不干涉，對各自範圍維修、收租、納稅，顯示出區分使用意圖，即足認默示分管契約已成立。然而，應注意「默示」需有實質作為支撐，單純的沉默或未主張返還請求，尚難推認其已同意分管，於構成分管契約上並無幫助。
分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。
不動產分管契約?經過登記更有保障
分管契約性質上屬於「債權契約」，即為當事人間權利義務之約定，其拘束力僅限於契約締結雙方。換言之，分管契約不得對非當事人發生效力，亦即其他未參與協議之共有人或第三人不得當然受其拘束。此為債之相對性原則在分管契約中之具體體現。惟實務上常見爭議，即共有人之一將其應有部分讓與予第三人，該受讓人是否仍應受原共有人間既有分管契約之拘束？針對此一問題，大法官釋字第349號解釋即指出，應以是否「知悉」或「可得而知」該分管契約為標準。若受讓人於交易時明知或依物之現況、使用狀況可推定分管契約存在，則仍應受該契約之拘束；若係善意且無從得知者，則不受其限，以維護交易安全與善意第三人之信賴利益。
不動產所有權的型態除「單獨所有」外，「共有」也是一種普遍存在的類型，各個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。因此，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，也就是「分管契約」。
分管契約不以訂立書面為必要，口頭也可以成立分管契約。分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，例如本例甲將應有部分賣給丙，受讓人丙是否仍受該契約之拘束？大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。
為回應實務與學理對該議題之關注，民法於民國98年修正時新增第826條之1條文，明確區分動產與不動產之分管契約於對抗第三人之條件。對動產而言，仍維持釋字第349號之標準，即僅在第三人知悉或可得而知情況下，該分管契約對其有效；惟對不動產之分管契約，則採「登記對抗」原則，只要分管契約經地政機關辦理登記，即無論第三人是否明知，皆生對抗效力，確立登記公示之制度基礎。換言之，不動產分管契約若未登記，即使存在，對善意第三人原則上不生拘束，若已登記，則具有物權效力，對所有人及繼受人均有效。
舉例而言，甲、乙各自持有A屋應有部分二分之一，雙方雖未書面約定，但長期實際劃分一樓由甲使用、二樓由乙使用，此情形如符合長期穩定使用、互不干涉等條件，實務上可認定為默示分管契約。然而，此契約效力僅限於甲、乙雙方，若甲將其應有部分出賣予丙，除非丙於購買時明知該分管安排，或依現況應可合理推知，否則丙原則上不受該分管契約拘束，仍可依民法第818條主張對共有物整體有使用收益之權，要求重新分配使用空間，甚至可請求排除乙之使用行為。惟若甲、乙原先已有登記分管契約，則丙自應受其拘束，無從否認。
此外，該修法雖將不動產分管契約登記納為發生對抗效力之條件，惟實務中不動產分管契約辦理登記者仍屬少數，主因在於實務運作上登記程序繁複，且地政機關對於登記要件審查相對嚴格。
分管契約的成立並不以書面為必要，共有人間只要就共有物之使用、收益或管理方式達成合意，即可構成有效的分管契約，無論該合意是否經由書面表達，皆屬有效。然而，雖然法律上未要求書面為要件，但若無書面證據支持，一旦發生糾紛，主張分管契約存在的一方將面臨舉證困難，容易敗訴。
因此，實務上雖可透過默示方式成立分管契約，但若無書面記載，於法院訴訟程序中將不利於分管協議存在與內容之認定，極易造成爭議無法釐清，最終導致權利主張被駁回。根據最高法院歷年判決，分管契約若未書面明訂，但當事人間實際已明確劃分使用區域，且彼此長期互不干涉，例如分別收租、修繕各自區域、對第三人行使租賃管理權利等，法院得以推定存在「默示分管契約」。所謂默示之意思表示，係指依共有人之行為或整體事實情況，足以間接推認其已同意分別使用之合意，例如共同負擔水電、各自向管理機構報稅等，都可能被認定為默示之具體表現。但若僅有單方占有或他共有人長期未主張返還，僅構成消極態度，則無法推認其已同意，法院多不承認為有效分管契約。
舉例而言，若甲、乙共有一處不動產，甲長期獨佔使用一樓，而乙並未主張返還，惟無其他可證明乙有接受或默認分管的行為，例如書信往返、協議紀錄或乙實際經營使用二樓者，則甲單方面主張存在默示分管契約之說詞，在法院審理時往往無法獲得支持。因此，分管契約如無書面，對於主張分管一方而言，應注意舉證方向，蒐集一切可佐證實際分管情形之客觀資料，包括租金收取紀錄、修繕付款收據、房屋配置圖、相關訊息對話紀錄等，以作為主張默示成立的佐證依據。實務中常見的舉證困境即在於共有人長期以來口頭協議分管，或建物為祖產沿襲使用多年，並無明確記錄，當糾紛發生時，因缺乏具體資料，法院即難以認定其真有分管之合意。
再者，即使法院認定默示分管契約成立，因屬債權性質，若共有人中之一人將其應有部分讓與第三人，受讓人是否受該分管拘束，亦將受到影響。依據大法官釋字第349號及民法第826條之1規定，若無登記，僅在受讓人「明知」或「可得而知」分管契約存在時，始生拘束力，反之則無法對抗善意第三人，形成實務上另類風險。因此，有書面記載並辦理登記，始能真正確保分管契約對內外均具拘束力。書面分管契約亦可明訂使用範圍、維修義務、收益分配方式等細節，以防後續糾紛。對於共有人而言，應就既有使用習慣整理紀錄，儘早將分管狀態以書面方式確認，並辦理登記，使其產生對抗第三人之效力。否則即使現況已和平使用多年，一旦遇到第三人繼受或部分共有人反悔時，原本的默示分管即有遭否認之風險，最終導致法院不採認，無法繼續維持使用安排，亦可能面臨損害賠償或需移轉地上建物、拆屋還地等不利後果。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議
(相關法條=民法第818條=民法820條=民法第826-1條)
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