當事人間以假贈與方式移轉登記土地所有權，該名義登記人嗣將土地出賣給善意不知情的第三人，第三人取得該地的所有權否？
28 May, 2025
問題摘要：
通謀虛偽意思表示所產生的虛偽贈與雖於當事人間無效，但若名義人再將不動產讓與予善意且完成登記之第三人，該第三人仍得有效取得所有權。原所有權人除非能證明其惡意或重大過失，否則無法請求返還土地或塗銷登記，借名登記或假讓與行為若未伴隨真實的處分意思，其法律效力在當事人間原則上屬無效，然是否能主張撤銷、返還或塗銷登記，尚需視第三人是否構成善意第三人而定。若第三人係繼承、親屬、無償受讓或與當事人間有特別關係，法院將嚴格審查其善意性，並有可能適用民法第244條撤銷該讓與，或依第179條請求返還不當得利。此一制度設計目的，在於平衡登記公信力、交易安全與原權利人或債權人之實質權利保障，避免不動產交易流於形式而造成權利人之重大損害，亦提醒實務操作中應慎重處理借名登記、無償讓與與登記名實不符之情形，並保留足夠之法律證據與行為紀錄，以作為將來權利救濟之依據。實務上應特別注意交易安全保障與登記信賴原則之優先地位，並避免為逃避債務或規避法律責任而進行形式上的所有權讓渡，否則將冒著財產流失且無法回復的法律風險。
律師回答：
關於這個問題，當事人間以虛偽意思表示方式進行不動產贈與，實際上並無移轉財產之真意，僅以形式上的贈與契約辦理土地所有權登記，目的多為逃避債務或規避法律責任，此種法律行為即構成民法第87條第1項所定「通謀虛偽意思表示」，亦即雙方當事人合意以虛假之法律行為表示作為對外的法律效果，但實際內心皆無此種法律意圖，依規定，其意思表示無效。
然而，此無效雖然在當事人間有效，但不得以其無效對抗善意第三人。也就是說，如果該虛偽贈與的受贈人（即名義登記人）將該土地再轉讓予不知情的第三人，且第三人善意、無過失且完成登記，則第三人原則上取得該土地的所有權。此時，原土地所有權人雖可依民法第767條主張所有權人對無權占有人或冒名登記人請求返還土地及塗銷登記，然若第三人已具備善意且已登記，依民法第759之1條第2項之規定，原所有權人之請求將無從成立。
民法第759之1條第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；第2項則明定，因信賴登記而為物權變動登記之善意第三人，其變動效力不因原登記不實而受影響。準此，善意第三人即使是從通謀虛偽登記所生之權利移轉中取得所有權，法律上仍承認其所有權取得之效力。
該條文目的在於維護不動產登記制度之公信力與交易安全，避免購買人需逐一調查交易歷史與背後法律瑕疵，從而促進不動產交易之穩定與安全。至於通謀虛偽意思表示之當事人間，無論其為表面上的贈與、買賣或其他形式，只要雙方皆知其無真意，即屬無效，不能發生債權或物權變動效力，依民法第87條第2項規定，若其隱藏他項法律行為者，則應適用該項法律行為之規定。例如當事人表面為贈與，實為買賣或其他對價行為，仍須回歸該實際法律行為之性質進行評價。
若原所有權人欲排除虛偽登記效力並主張返還所有權者，除非能證明第三人非屬善意，換言之具有故意或重大過失，即喪失善意第三人之地位，否則將因善意登記取得制度之保障，而無法排除其物權效力。
實務上關鍵在於善意與否的舉證責任屬於主張權利的一方，原權利人若欲否認第三人善意，即須證明第三人對通謀虛偽交易有所知悉或有重大過失未察覺，否則原則上法院將推定第三人具備善意。此一法律制度設計導致在特定情況下，明知未實際讓渡之受贈人仍得有效出賣土地並使第三人取得權利，其立法思維即在於平衡原所有權人與第三人之利益，傾向保護交易相對人之信賴利益。
借名其實就是一種「謀虛偽意思表示」
實務上常見的不動產糾紛中，「借名登記」為一類具有高度爭議性的情形，特別是在當事人間以形式上之名義人辦理所有權登記，實際卻非出於真實讓與之意思，而是基於其他原因如規避稅負、逃避債務、信託代管、家庭安排或其他脫產手段所致。此種情形下，形式上的登記雖完成，實質的所有權卻未實際移轉，故在法律上形成一種與登記名義不一致的「實質權利關係」，亦即登記人雖為名義上的所有權人，但其並無真實之權利基礎。借名登記因欠缺實質之法律行為意圖，與民法第87條所稱之通謀虛偽意思表示性質相近，倘若當事人間確無讓與意思，雙方對此亦有明示或默示之共識，則該登記所依據之行為應屬無效。
是否基於善意並完成法律行為與登記程序
然而，在此基礎上所生的法律效力是否能被第三人所信賴並取得保護，則必須進一步檢視該第三人是否基於善意並完成法律行為與登記程序。善意第三人能否取得保護，依民法第759之1條第2項，須具備兩項條件：其一，第三人需為基於法律行為所生之物權變動登記人；其二，第三人須處於善意且無重大過失，方得排除原登記不實的效力，進而取得不動產物權。但如第三人並無任何實質交易行為，例如繼承或無償贈與取得，雖形式上完成登記，實質上未經價金或其他對價交換，則其所享有之善意保護效力受限。換言之，繼承非基於法律行為而取得所有權，其取得乃源於法律規定，非透過買賣、交換或贈與等雙方意思表示所生的法律行為，故即使繼承人處於善意，亦無法主張民法第759之1第2項之善意第三人地位。
再者，如第三人雖基於法律行為取得，但與受讓人存在特殊關係，例如為配偶、子女、其他近親屬，或屬無償受讓或不相當對價取得之情形，實務上法院將從嚴審酌其是否真為善意。若認為其應對登記名義的瑕疵有所警覺而仍未盡注意義務，即屬有過失，亦不得享有善意第三人之保護。
撤銷詐害債權
再來就是無償取得者，原權利人可依民法第244條規定撤銷該無償行為或有害債權之行為，主張該讓與無效。民法第244條旨在保護債權人之權利，規定債務人無償處分其財產，而有害於債權人權利者，債權人得撤銷該行為；若處分係有償而受讓人明知其情形者，亦可為撤銷。透過撤銷權行使，債權人可使該處分對其不生效力，進而主張返還該財產或其他法律上利益。同時，若原權利人因借名或虛偽讓與致財產被他人無權占有，仍可依民法第179條不當得利之規定，請求返還利益。無法律上原因而受利益，並致他人受損害者，應將利益返還之。此時，若受讓人或第三人基於無對價而取得財產，即使不存在交易惡意，亦因欠缺合法取得基礎，應將取得之不動產或相當價額返還原權利人。
-房地-不動產物權-所有權
(相關法條=民法第87條=民法第179條=民法第244條=民法第759-1條=民法第767條=)
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