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區分所有權人會議應如何運作？
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問題摘要： 區分所有權人會議係公寓大廈運作之中樞，其召開程序、表決門檻與決議效力均有明確法定規範，對社區管理與權益保障具關鍵作用。區分所有權人應積極參與，善用法定機制行使權利並履行義務，方能共同維護社區秩序與居住品質，實現自治管理與公平正義之理想。 律師回答： 關於這個問題，區分所有權人會議係依據公寓...
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區權會大家都愛來不來，有辦法通過決議嗎？
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問題摘要： 即使區權人對開會冷感，仍可透過再召集與合法門檻決議機制推動社區事務，只要程序正確、紀錄完整並依法送達，住戶仍有充足機會參與或反對，整體制度兼顧效率與權益保障，能因應當代社區多數人難以實體參與之實況。 律師回答： 關於這個問題，當區分所有權人對於參與區權會興致缺缺，甚至經常出現「大家都愛來不...
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就同一議案重新召集區分所有權人會議時，應否踐行以書面載明開會內容？
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問題摘要： 儘管第32條旨在解決區分所有權人會議因人數不足導致流會問題，係具彈性目的之規定，然並不因此可排除其程序之完整性要求。第二次召集仍應比照第一次會議踐行第30條書面通知之程序，包括通知內容須具明確之開會時間、地點、議案事項與召集人簽章等，且於十日前送達各區分所有權人。惟如遇急迫情事需召開臨時會議，亦應另行...
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區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議？
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問題摘要： 區分所有權人會議之決議效力，須以合法召集程序、法定出席及表決標準為基礎，原則上依第31條須有三分之二以上之出席及四分之三以上之同意，若未達成，則依第32條程序召開再議會議，出席門檻及表決比例得以降低，惟需完成會議紀錄送達與公告後，經七日內無過半數反對意見方得成立。此制度設計兼顧社區自主管理實務與程序正...
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區分所有權人會議之決議門檻，可否以規約約定較寬鬆或較嚴格之決議門檻？那百分百出席可以嗎？
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問題摘要： 區分所有權人會議決議門檻得依規約調整，但其效力建立於程序正當及社區整體共識之基礎上，故無論為提高或降低標準，均須透過合法程序形成規約，方能對全體住戶產生拘束力，並於實務運作中維持法律安定性與社區運作之有效性。規約雖可就出席及表決門檻另為約定，惟不得違反憲法與民法所確立之平等原則及比例原則，亦不得造成社...
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公寓大廈區分所有權人問卷方式可否視為區分所有權人會議決議？
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問題摘要： 問卷無法當然替代區分所有權人會議決議程序，僅具有參考或輔助功能，不得作為決議之依據而付諸執行。僅有經正式會議決議授權所實施且執行方式合法之記名問卷調查，方有可能被視為具準決議效力，惟其仍應於事後公告並作成紀錄以符合法定程序要求。因此，管理委員會為維護決策合法性與住戶權益，應依法召開區分所有權人會議辦理...
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區分所有權人會議決議有瑕疵時之救濟？
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問題摘要： 區分所有權人會議決議如有召集程序、表決比例、實體內容等瑕疵時，區權人應儘早依法提起救濟，包括決議撤銷訴訟、確認決議不成立之訴或主張決議無效，亦可依民法第799-1條或第820條提起撤銷或變更聲請，以維護其權益與社區治理之公平性。尤其在公寓大廈密集居住型態下，區權人應積極參與會議與監督運作，防止決策程序...
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原屋主積欠的停車管理費，管委會可以跟新屋主請求嗎？如規定前，未繳清不得換停車磁卡？可以嗎？
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問題摘要： 原屋主積欠之停車管理費原則上不應由新屋主負擔，除非社區規約有明文規定且新屋主於購屋時已知悉或應得而知，否則基於債之相對性原則與法律保護善意第三人之精神，管委會不得對其請求。而以不核發磁卡為由限制使用的作法，則須審酌其是否為合理管理措施及是否侵害繼受人之正當使用權，否則仍可能被認定違法或不當。 律...
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什麼是分管契約？什麼是規約？在房屋買賣有什麼重要？
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問題摘要： 分管契約應重視其成立程序與是否登記，否則即可能因第三人善意受讓而失去實際效力；而規約則因有法律明文規定程序與效力，即使未經個別同意或知悉，亦對所有繼受人產生拘束。建議所有不動產共有人或區分所有人，於訂立分管契約或參與規約決議時，應充分理解其法律意涵，並確保程序合法、內容合理，以發揮自主管理與權利保障之...
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公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的何在？
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問題摘要： 雖法律未強制規定每一公寓大廈必須制定規約，惟從實務運作需求、法律效果保障及自治管理目標來看，制定規約可謂不可或缺之基礎工程。透過召集全體區分所有權人訂定規約，可強化社區治理正當性、明確各權利義務，並為後續一切管理措施（如管理費負擔、住戶行為規範、委員任期與罷免、公共設施使用）提供法律依據。若社區尚無規...
