前住戶積欠管理費，應如何處理？

09 Jun, 2025

問題摘要：

處理住戶積欠管理費問題，應以尊重法律程序與社區整體利益為原則。管委會可循行政與司法雙軌並行之方式，於合理限度內執行催繳措施。不得採取禁止使用電梯、拒絕出入等自力救濟方式，也不應擅自丟棄住戶財物或以言語羞辱催繳，以免衍生更多民刑事責任。若管理費欠繳問題導致社區運作困難，應透過召開區分所有權人會議訂定更為明確、合憲合法的規約，以期在法律保障下促進社區運行順暢、維護住戶權益與公平正義的平衡。

律師回答：

關於這個問題，在社區管理實務中，住戶積欠管理費的問題時常發生，而處理此類問題時，需兼顧法律程序、住戶權利與社區整體利益。公寓大廈管理條例的相關規定以及法院判決實務，對於管理費欠繳問題的處理方式與法律效果應加以妥善理解與運用。

首先，住戶未繳納管理費是否可以禁止其使用電梯？答案是否定的。電梯屬於公寓大廈之共用設施，所有區分所有權人均有使用之權利。公寓大廈管理條例第16條規定，住戶對共用部分有依其設置目的及通常使用方法為之的權利，除非有違反規約的情況或法律明文授權的處分手段，管委會無權以自力救濟方式限制住戶使用電梯。即使社區規約有禁止欠費住戶使用電梯之條款，若與法律保護基本生活機能之原則抵觸，也可能被認定為無效，違反比例原則與公共秩序。

其次，若購屋後發現前手尚有積欠管理費，現任住戶是否必須負擔？

依據民法債務承擔原則，除非買賣契約中明確約定由買受人承擔或依法承擔特定債務，管理費屬於前手於管理關係存續中所發生之債務，原則上應由前手負擔。但若管委會無法向前手追討時，實務上可能出現要求現任住戶補繳的爭議，然此舉須依法主張，不可強行徵收，否則將違反私法自治與契約相對性原則。

對於積欠管理費者，管理委員會應依公寓大廈管理條例第21條進行處理。初步可透過書面催繳、電話通知、電子通訊（如Line）等方式提醒欠費住戶履行繳納義務；若欠費情形持續，則可依同條規定，對於積欠兩期或達一定金額者，在定期間內催告無效時，得提起民事訴訟請求給付欠款及遲延利息。勝訴後可申請強制執行，以保護社區基金的正常運作。

進一步而言，若住戶經強制執行後仍再度積欠金額達其區分所有權總價的1%以上，依公寓大廈管理條例第22條規定，經管理委員會促請三個月內未改善，且經區分所有權人會議決議後，得訴請法院強制其遷離。此為法律所明定最嚴重之處置手段，須經法定程序及比例原則審酌。至於公告催繳資訊是否侵害個人隱私？

實務見解大多認為，為維護社區整體利益，在未揭露姓名等可資識別個資情況下，如以戶號、應繳金額、積欠月數等於社區佈告欄公告，係屬合理催繳方式，不致構成個資法所禁止的侵害隱私行為。

此外，若社區規約或區分所有權人會議對積欠管理費訂有相關規定或處理程序，只要未違反公寓大廈管理條例及民法第799條之1第3項關於比例原則、平等原則、正當程序及不得溯及既往等基本法律原則，原則上即具拘束力。區分所有權人如認為相關規約明顯不合理，仍可在規約成立後三個月內向法院提起撤銷之訴。