社區管理費怎收，「規約」說了算，可以授權管委會自行決定嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例雖未明訂管理費繳納方式細節，但已授權社區住戶可透過規約或區分所有權人會議自訂管理細節。管理委員會若無明文授權，則不得片面改變管理費繳納方式或強制住戶吸收手續費，否則將可能構成越權決策，甚至損及住戶權益。住戶有權要求決策透明，並透過區分所有權人會議重新檢討與確認繳費方式與費用安排，確保社區管理制度合法、公正與可長可久。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的社區管理實務中，管理費的收取是維持整體社區日常運作與設施維護的關鍵財源，而如何收取管理費、繳納方式是否可更動、是否得加收手續費等問題，實務上常引發住戶與管理委員會間的爭議。公寓大廈管理條例第10條明文規定，區分所有建物之共用部分（如電梯、大廳、樓梯、屋頂、水塔等）之修繕、管理與維護應由住戶按應有部分比例分擔所需費用，而第18條則明確指出公共基金的來源之一，即為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。此即為社區住戶繳納管理費的法源依據。
然而，該條例並未就管理費之「繳納方式」作出明確規定，例如是否親赴管理室繳納、以銀行轉帳、超商代收或其他電子支付平台支付，皆屬實務操作上的細節安排，法律賦予彈性空間予社區住戶與管理委員會透過「規約」或「區分所有權人會議」進行規範與調整。
依據同法第36條第1項與第7項，管理委員會職責在於執行區分所有權人會議之決議事項，以及管理與保管公共基金與社區經費，亦即管理委員會並無原則性決策權，其所能進行之措施，須以規約或區分所有權人會議之授權為基礎。倘若社區規約已有明文授權管理委員會或主任委員可調整繳費方式或代收機構，則其行為尚屬有據。
但如規約並無此一授權條文，而管委會逕自張貼公告變更繳納方式，並要求住戶自行負擔新增之15元超商手續費，則屬未經住戶同意而逕自加重住戶負擔，該措施將可能違法。
實務上，管理費繳納方式與是否加收手續費，均屬住戶財務權益密切相關事項，不僅影響繳費便利性與公平性，更涉及住戶個別經濟負擔，依比例原則與財務透明原則，若無規約授權或區分所有權人會議決議基礎，管委會不得單方決定。若管委會欲導入超商或銀行代收制度，應先提案於區權會討論，說明其便利性、手續費產生原因與可能負擔對象，經過住戶表決通過後，始得實施。否則住戶有權質疑其決策程序之合法性，並拒絕負擔額外費用。
此外，公寓大廈管理條例第23條亦明定，大廈的具體管理方式、住戶義務等，均得透過規約約定，規約內容對全體住戶具有拘束力，因此是否由主委或管委會得決定繳費方式、是否得加收手續費、住戶是否可選擇繳納方式等，都應於規約中具體明定。若規約未有明文，而管委會僅依內部會議討論即公告變更，不僅欠缺法律授權依據，也可能損害部分住戶之合理期待與原有支付安排，甚至構成程序違法。
對於住戶而言，如發現管委會逕行更改管理費繳納方式，且未經區權會決議或規約未授權，應先書面函詢管理委員會，要求提供依據，並可聯合其他住戶提案召開臨時區分所有權人會議，就此事討論與表決。依公寓大廈管理條例第31條第2項規定，只要有區分所有權總面積過半或總人數過半同意，即可通過具有法律效力的決議，以此釐清管理費繳納方式、可否加收手續費、由誰負擔及是否得彈性選擇等細節，避免持續爭議與管理混亂。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第36條=)
瀏覽次數：4
