區權會大家都愛來不來，有辦法通過決議嗎？

問題摘要：

即使區權人對開會冷感，仍可透過再召集與合法門檻決議機制推動社區事務，只要程序正確、紀錄完整並依法送達，住戶仍有充足機會參與或反對，整體制度兼顧效率與權益保障，能因應當代社區多數人難以實體參與之實況。

律師回答：

關於這個問題，當區分所有權人對於參與區權會興致缺缺，甚至經常出現「大家都愛來不來」的情況時，是否仍有可能合法通過決議，確實是許多公寓大廈管理實務中的常見問題。

 

公寓大廈管理條例的規定，區分所有權人會議為社區最高決策機構，由所有區分所有權人組成，依第25條第1項規定，每年至少應召開一次定期會議，若有重大事故或經一定人數連署請求，也得召開臨時會議。但實務上常見情況是通知發出後無人應會或出席人數稀少，導致會議流會、決議無效，社區大小事無從推動。

 

以條例第31條為例，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定者外，需有全體區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並經出席人數四分之三以上及其比例四分之三以上同意，方可通過決議。以十戶人家、各持十分之一所有權比例為例，需七人出席，且其中至少有六人同意，始得通過決議，此為第一次召集之高門檻。

 

若第一次會議人數未達上述出席門檻，依第32條規定，召集人仍可就同一議案再次召集區權會。此時，第二次會議之出席門檻降低至區分所有權人三人以上，並達總戶數五分之一以上，且其區分所有權比例合計亦達五分之一以上，始得開會。而決議部分，只需出席人數過半數，且其持有比例超過出席人所有權合計之二分之一，即可作成有效決議。

 

值得注意的是，會議決議後仍須依第34條程序通知全體區分所有權人，並開放七日書面反對期間，若反對意見之人數或所有權比例未超過總體之半數，該決議即視為成立。此程序設計即是為了避免少數人濫用低標門檻決定重大事項，亦保障未出席人之知情權與最終否決權。

 

實務中若要推動如電梯汰舊換新等關乎安全之議案，常見第一次開會人數不夠而流會，此時依上開規定應再次召集會議，仍無法動員足夠人數的社區可採行區權人逐戶拜訪說明，並以社區布告欄、群組或簡訊加強宣傳，以提高出席意願。

 

亦可預先備妥委託書或線上意願調查表，讓無法到場之住戶可透過代理人參與會議，避免流會或表決無效之情形。舉例來說，若第二次會議仍僅有五人出席，因已符合「三人且比例五分之一」之出席門檻，只要其中三人同意該議案，即可形成有效決議。

 

隨後應將會議紀錄及決議內容送達所有住戶並公告，若七日內未有過半數人提出有效反對，則電梯更換議案即可視為通過。雖然此機制降低決議門檻，但亦維持基本程序正當性與比例原則，保障多數人之意見仍可反制決議。整體來看，區權會雖有高門檻與低門檻兩段決議模式，但關鍵在於是否能遵循程序、明確記錄會議過程並妥善通知所有人。

 

公寓大廈如長期出席率低落、法定程序難以為繼，可考慮修正社區規約，調整會議通知方式、容許線上表決、委託出席及書面表達意見，亦可依條例第27條委託專業管理公司處理召集事宜。若仍有程序適用疑義或決議合法性爭議，可諮詢律師確認程序與內容是否合法，避免未來住戶對決議提出撤銷或無效之主張。

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