未遵期通知或載明開會內容，決議是否有效？

問題摘要：

若未遵期通知或未載明開會內容，導致區分所有權人無法知悉議案實質內容，影響其參與及表決權利，即使實際召開會議並做成決議，仍可能因召集程序瑕疵遭法院撤銷。法院在審理是否撤銷該決議時，會審酌是否對區分所有權人造成程序上實質不利益，是否有提出異議及其權利是否受損，並非形式上違反即一律撤銷。

律師回答：

關於這個問題，未遵守公寓大廈管理條例第30條所定開會前十日通知及載明開會內容等召集程序所召開之區分所有權人會議，其決議效力在法律上雖不必然當然無效，但於特定條件下可由未出席或已出席但當場提出異議之區分所有權人，於三個月內依法提起撤銷訴訟。

 

區分所有權人會議既然是讓全體區分所有權人能透過集思廣益的方式充分討論、共同議決公共事務，因此公寓大廈管理條例乃於第30條規定「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。(第1項)管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。(第2項)」

 

條例第30條明定區分所有權人會議須由召集人於開會前十日以書面通知各區分所有權人，並載明開會內容；如屬緊急情事亦得以公告方式召開臨時會，公告期間不得少於二日，另管理委員之選任更須於通知中明確列示，禁止以臨時動議方式提出。目的在於避免區分所有權人無法於會前預先知悉開會時所欲討論之事項及內容，以致未能充分準備及表達意見。此制度設計意在保障區分所有權人有充足時間準備及知悉開會事項，並避免決議程序倉促草率或被特定人操弄。

 

若違反此通知程序，實務上通常不直接認為該次會議之決議當然無效，而是類推適用民法第56條規定，由未喪失異議權之區分所有權人對決議內容或程序有異議者，得於決議後三個月內提起撤銷訴訟。異議權之行使不以書面為限，任何能合理辨識為不同意的言詞或舉動均可構成有效異議。

 

例如，只要區分所有權人在會議當場有表達召集程序違法之異議，即可保留撤銷權，反之，若出席而未異議者即喪失撤銷權，不能再事後主張無效。若係未受合法通知而未能出席者，則因根本無出席機會，自不受未當場異議之限制，仍得在三個月內提起撤銷之訴，保障其程序參與權。進一步來看，依條例第32條，若因首次會議未達法定出席門檻或未形成決議，召集人得就同一議案重新召集會議。

 

實務上對於違反上開規定之效果認為，按「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」公寓大廈管理條例第1條第2項定有明文。又「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」民法第56條第1項定有明文。查公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序、決議方法違反法令或章程(規約)時，究應如何處理，並無明文規定，惟依區分所有權人團體係由區分所有權人集合而成之社員團體以觀，其性質猶如民法中之社團總會，均屬人的結合；又區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大廈管理條例第36條、第38條第1項規定，管理委員會之職務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項，且具有當事人能力；故為給予救濟途徑、便利紛爭解決，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法之瑕疵時，未喪失異議權之區分所有權人得類推適用民法第56條第1項規定，於決議後三個月內，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴(臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第1號研討結果參照)。但以該區分所有人曾於當場就召集程式或決議方法表示異議為限。惟所謂異議，法無明定其方式，凡依一般通念可認已為不同意之表示者，無論用語如何，均屬之。(臺灣台中地方法院106年度訴字第1581號判決參照)。

 

又，對於未受合法通知之區分所有權人，若因此未能出席區分所有權人會議，自應認不得逕以其未當場表示異議而剝奪其撤銷權；反之，若雖未受合法通知，但區分所有權人仍有出席會議卻未當場表示異議，亦應認為屬於民法第56條第1項但書不得訴請撤銷者。

依公寓大廈管理條例第32條第1項規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」對於召集人依公寓大廈管理條例第32條重新召集之區分所有權人會議是否亦應符合同條例第30條之遵期通知，有判決認為公寓大廈管理條例第30條旨在針對區分所有權人會議的「召集程序」加以明文規定。由於前述規定並為區分係「依同條例第31條規定召集之區分所有權人會議」或係「依同條例第32條第1項因未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計為達前條(第31條)定額，由召集人就同一議案重新召集之會議」，本於開會前應充分通知各區分所有權人開會事宜之立法意旨，在就同一議案重新召集區分所有權人會議時，理應有上開規定之適用，比較合理(臺灣基隆地方法院103年度訴字第1號判決參照)。

 

關於第二次會議是否仍須遵守第30條通知規定，但實務見解及主管機關函釋皆傾向認為即便是就同一議案重新召集之會議，仍應重新於開會前十日書面通知，並載明會議內容。基隆地方法院103年度訴字第1號判決即認為第30條所設通知義務，係維護區分所有權人知情與準備之必要保障，故應一體適用於重新召集之會議。

 

而第二次會議之召集通知應於第一次會議結束後始得開始程序，且仍應比照第一次會議踐行書面通知或公告程序。此一立場係基於第二次會議不應係對第一次會議之延長，而是另一次獨立合法召集之會議，方能符合法律及程序正義要求。

 

針對「有關就同一議案重新召集區分所有權人會議時，應否踐行公寓大廈管理條例第30條第1項規定」一事，係表示：「公寓大廈管理條例第30條第1項立法意旨係為確保召集人於召開區分所有權人會議時，應善盡開會通告之義務，故就同一議案重新召集區分所有權人會議時，仍有上該條文之適用」。(內政部94年5月30日台內營字第0940005849號函釋)

 

「公寓大廈管理條例第32條第1項之立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達同條例第31條定額時，由召集人就同一議案重新召集會議，使區分所有權人有再次參與會議之機會，並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議，俾利管理維護事務之執行，故同條第32條所稱就同一議案重新召集會議，自當於第一次會議結束後，始得進行會議召集之程序。即該會議依本部94年5月30日台內營字第0940005849號函釋踐行同條例第30條第1項規定開會『通知』或『公告』之程序，應於第一次會議結束後始得進行。是本案就同一議案重新召集區分所有權人會議時，其與第一次會議所須最少間隔時間之疑義，請依上開條例規定及說明辦理。」足徵內政部係明確認為就同一議案重新召集區分所有權人會議時，應於第一次會議結束後，始得召集第二次會議，且第二次會議之召集程序仍應遵守公寓大廈管理條例第30條第1項規定，亦即仍應「由召集人於開會前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人」。(內政部96年3月1日內授營建管字第0960801174號函釋)

 

實務中多強調程序保護與實質公平之平衡。住戶若有發現召集通知違法或程序瑕疵，應及時於會議當場提出異議，或於會後三個月內尋求法律協助提出訴訟，以免喪失救濟時效。同時召集人或管委會亦應注意召集程序之合法性，特別是對會議通知之形式、期限與內容均應嚴格依照條例規定辦理，避免日後因程序違法而致決議被撤銷或整體會議無效，進而影響社區治理與事務推展之穩定性。

 

實務操作上，建議召集通知應採掛號郵寄並保留存證資料，或配合公告及電子媒體多元方式通知，以強化通知之確實送達與程序效力。倘因事務繁雜或不確定程序是否合法時，亦可諮詢律師協助確認，確保區分所有權人會議之召開程序完備與決議效力穩固，減少爭議與訴訟風險。

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