區分所有權人會議之決議門檻，可否以規約約定較寬鬆或較嚴格之決議門檻？那百分百出席可以嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議決議門檻得依規約調整，但其效力建立於程序正當及社區整體共識之基礎上，故無論為提高或降低標準，均須透過合法程序形成規約，方能對全體住戶產生拘束力，並於實務運作中維持法律安定性與社區運作之有效性。規約雖可就出席及表決門檻另為約定，惟不得違反憲法與民法所確立之平等原則及比例原則，亦不得造成社區自治制度之空轉或被濫用。無論是將門檻訂定為過高以致無法有效決議，或訂為過低而排除多數區分所有權人之參與機會，均應被視為與法相牴觸之條款，屬無效規約或得撤銷決議。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第31條關於區分所有權人會議決議門檻之規定，原則上應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意為之，但條文中亦明確指出「除規約另有規定外」，即表示在符合法定程序下，區分所有權人可於規約中約定不同於法定之決議門檻，無論是較寬鬆或較嚴格的標準皆屬容許，此即體現出社區自治的核心精神。換言之，條例所訂為一基本標準，實務運作中允許社區依實際需要調整。
若社區認為部分重大事項應以更高共識為基礎，則可於規約中約定較高之出席或表決門檻，例如要求達百分之百全體區分所有權人出席或一致同意始得決議，然此等規定亦須經區分所有權人會議依正當程序通過，並載明於經合法成立之規約中，始得具約束力。
反之，若社區為提升議事效率，亦得於規約中降低決議門檻，例如僅要求過半數出席與過半數同意即可決議，惟此降低門檻之規約亦需符合訂定規約當時應有之法定出席與表決比例始得生效，否則該規約將不具法律效力。
此外，當依第32條規定召開二次會議時，其出席與表決標準亦有所不同，此時僅需區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，並以出席人數及比例過半數同意即構成有效決議，但若會議紀錄送達後於七日內收到區分所有權人書面反對意見數量及其比例合計超過全體半數，則該決議即視為未成立，此即所謂「消極同意」制度之適用。因此，區分所有權人對會議決議門檻之設定與調整，應慎重評估實際社區參與程度與公共事務之性質，並確保規約內容之明確與程序之合法。
至於百分之百出席是否可行，法律並未禁止如此高標準之約定，惟須考量實務可行性與長遠執行效果，若門檻設定過高，可能導致社區重要事項因無法達標而無法推動，反致自治機能停滯。故即便可行，仍應衡量合理性與彈性。
區分所有權人會議之決議程序與表決門檻原為確保社區重大事項具有充分正當性與多數意見支持的制度設計，條例雖允許經由規約另行約定不同的決議標準，以賦予社區一定之自治彈性，然若該等規約約定的表決門檻過高或過低，仍應受到平等原則與比例原則的法律拘束。蓋若將出席及表決標準提高至極端程度，例如須全體區分所有權人百分之百出席且一致同意方得成立決議，儘管形式上強調共識，實務上卻可能形同否決權授予極少數人，導致社區公共事務無法推動，長期停滯不前，此種將少數拒絕意見絕對化之設計，既與多數決的民主原理牴觸，也造成對其他區分所有權人參與管理的權利形成壓制，應屬違反平等原則而無效。
反之，若以規約將決議門檻大幅降低，遠低於公寓大廈管理條例所設最低標準，甚至於僅有極少數住戶出席即能作出影響全體區分所有權人之決議，亦有失公平，等同剝奪多數未出席區分所有權人對其權益相關決議之參與機會，使社區自治流於形式，亦違反憲法保障人民平等參與公共事務之基本權利。此類門檻設計如未能合理反映住戶之參與機會及利益分配情況，尤其當表決結果涉及權利義務重大變動者，將難以取得法律上正當性，法院審酌其程序違失與實質不公平情節時，即可能認定該決議違反平等原則，宣告其無效，或依民法第56條準用撤銷決議。
此外，，雖區分所有權人會議決議原則上屬私法自治範疇，應尊重多數人之自治意志，但仍須符合比例原則與平等原則，不得因程序設計或規約內容，產生實質上的不平等或對特定區分所有權人造成不合理差別待遇。尤其在區分所有建物中，住戶間之權利義務密切交織，任何關於管理費用、設施修繕、使用規範、強制遷離等決議，皆直接影響居住權益與財產利用，若因門檻過高使少數人得以否決大多數人之共同意志，或因門檻過低使多數人意見被少數人凌駕，均違反集體居住關係下所應確保之法律秩序與衡平參與。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條=)
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