什麼是分管契約？什麼是規約？在房屋買賣有什麼重要？
26 May, 2025
問題摘要：
分管契約應重視其成立程序與是否登記，否則即可能因第三人善意受讓而失去實際效力；而規約則因有法律明文規定程序與效力，即使未經個別同意或知悉，亦對所有繼受人產生拘束。建議所有不動產共有人或區分所有人，於訂立分管契約或參與規約決議時，應充分理解其法律意涵，並確保程序合法、內容合理，以發揮自主管理與權利保障之最大功能。對於有意購置不動產之人，則應主動要求賣方或仲介說明相關分管契約或規約內容，並審慎檢視登記文件與使用現況，以保障自身權利，避免後續陷入法律爭議。
律師回答：
在不動產的使用與管理上，「分管契約」與「規約」是常見的重要制度安排，其法律性質、成立方式、效力範圍與對第三人的拘束力均有所差異，對於共有物或公寓大廈住戶而言，認識這兩者之間的區別與運作方式，對於不動產權利的維護與糾紛預防至關重要。
什麼是分管契約？如何約定？
首先，分管契約係指共有人對於共有物使用、收益或管理所訂定的契約，例如兩人共有一筆土地，約定東半由甲使用、西半由乙耕作，此即屬分管協議，其法律性質屬於債權行為，即係當事人間的契約約定，通常不具物權效力，因此原則上不對外人或受讓人發生拘束力。
分管契約僅為共有人就共有物之暫時使用狀態所作之安排，不影響共有關係本質，亦不構成分割契約，除非另有約定不可分割之期限，否則各共有人仍可隨時請求分割，突顯分管契約的契約性與非永久性。
最高法院92年度台上字第1124號判決：「按分管契約係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，不過就共有物之管理定暫時使用之狀態，並無消滅共有關係之特約，即與分割有間，從而，共有物訂立分管契約後，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，各共有人仍得隨時請求分割。」
分管契約可以書面明示訂立，也可以經由默示行為形成，例如共有人多年來默認彼此對特定部分之使用，未予干涉，即有可能構成默示之分管契約。
默示意思表示可以從行為舉止或長期態樣中推論出來，倘若符合社會一般認知，即具有法律拘束力。然分管契約若未登記，即使在共有人間有效，對於應有部分之受讓人是否具拘束力，則需視其是否「明知」或「可得而知」該分管契約而定。
分管契約可以明示的方式約定，也可以用默示的方式約定。所謂默示之意思表示，是指依照表意人之舉動或其他情形，可以推論其有承諾之效果意思者，倘若是單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，也有可能被認定為默示之意思表示。（最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨參照）
依據大法官釋字第349號及民法第826-1條之規定，若受讓人於受讓時已知或應知分管契約存在，則其應受該契約拘束，反之若其為善意第三人且不知該契約，則不受拘束；惟若該分管契約經登記，即具有公示效力，對所有受讓人均具拘束力，產生物權效果，故建議共有人訂立分管契約後應即辦理登記，以增強對抗第三人之效力。
什麼是規約？如何約定？
規約乃專指公寓大廈管理條例所規範之公寓大廈區分所有權人所訂定之管理規則，依條例第3條第12款，規約係為增進共同利益與維護良好生活環境，由區權人會議決議通過之共同遵守事項。其管理範圍包含公共設施管理、使用規範、管委會選任解任、財務收支運作、住戶行為限制等，是整體社區自治運作之核心依據。依
據公寓大廈管理條例第31條，訂定或變更規約須經三分之二以上區權人及應有部分總數之三分之二以上出席，並得四分之三以上出席者及其權利總額之同意始得通過，顯示其程序門檻之嚴格。
此外，根據同法第24條規定，規約對繼受人具當然拘束力，即買受人或繼承人於取得區分所有權後，即當然應遵守原所有權人所負之一切權利義務，不以其是否知情為限。此係為維護社區生活秩序與共用設施合理利用所設之制度保障。
即使買受人未實際閱覽規約，只要該規約依法成立，即應依法遵守，除非該規約內容違反法令或公益、比例原則，例如以罰款手段懲處輕微違規行為等，否則法院仍將承認其拘束力，並可作為住戶間紛爭處理之依據。新建建物於尚未成立正式規約前，其建商於申請建造執照時所檢附之規約草約，依法暫時視為正式規約，亦即於交屋後即對所有區分所有權人產生拘束力，直至區權人會議通過正式規約為止。
所謂規約，依照公寓大廈管理條例第3條第12款，是指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。規約可以管理的事項廣泛，小則管理員的選任解任，大則管委會的財務運作等都是屬於規約可以約定的事項，但是如果規約的內容違反公共秩序、善良風俗，或者過度限制某些住戶的權利而違反比例原則（例如養狗、養貓的住戶罰款三萬元）等情況，該規約可能被法院認定為無效。
按照公寓大廈管理條例第31條之規定，有關公寓大廈住戶規約之訂定及變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，始得行之。
假如是建商剛交屋的房子，依照公寓大廈管理條例第56條第1項及第2項的規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附規約草約，且該規約草約於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。
分管契約及規約是否對受讓人產生拘束力?
分管契約與規約雖同屬住戶間或共有人間對不動產使用與管理之約定，然其法律效果與對第三人之拘束力大不相同。分管契約係共有人間所約定之使用範圍與方法，性質為債權契約，原則上不對第三人發生拘束力，除非該契約經登記，或第三人明知其存在。
相對而言，規約則基於法定程序成立並對所有區權人及其繼受人具拘束效力，具有類似團體自治規範之地位。在不動產交易過程中，買受人應審慎查明共有物是否存在分管契約，以及其是否已辦理登記，並應詳閱社區是否已有規約、其主要內容是否可能影響自身權利行使，避免日後產生誤解與法律爭議。
例如，若購買社區大樓內特定樓層或車位，應先了解該空間是否為約定專用部分，若屬經載明於規約且依法成立者，即對新買受人發生拘束效力，亦應依法履行該空間之維護、使用與限制義務。若該空間僅係共有人間未登記之分管結果，則應審慎評估是否可對抗第三人，並視實際使用情況與權利主張是否符合法律規定。
分管契約本質上為契約，契約行為原則上對於受讓人不發生拘束力，但是若受讓人於受讓時明知或可得而知該分管契約的存在，此時受讓人應受到該分管契約的拘束。倘若分管契約有項主管機關登記，此時該分管契約因為該登記行為產生公示性，得拘束任何受讓人。（參考大法官釋字第349號解釋及民法第826-1條的規定）
規約雖然也是區分所有權人間的契約約定，但是這個約定會對受讓人產生拘束力。依照公寓大廈管理條例第24條規定，「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」此條文規定背後的邏輯是因為公寓的受讓人於接手該房屋時，應該要自行主動了解公寓的規約約定。而且大部分買賣房屋的情形，仲介會將規約附於買賣資料中，受讓人自然有義務去了解規約的內容。
規約原則上會對受讓人產生拘束力；而分管協議除了受讓人明知或可得而知，或者分管契約已登記的情況下，原則上不對受讓人產生拘束力。不動產交易時須注意規約跟分管契約的區別，然後要判斷該分管契約或規約是否成立且有效，再判斷是否對受讓人產生拘束力。例如「約定專用」如經規約記載且無違規使用，其本質上屬於規約的一部分，所以該約定專用部分對於全體共有人都有拘束力，且公寓轉讓後亦對後手拘束。繼受人是否受到該分管契約的拘束，需視該分管契約或者丙是否明知或可得而知來決定，而這也往往是糾紛或者法院訴訟時爭議的重點。
-房地-共有-共有物管理-共有物分管-分管協議
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第24條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第35條=公寓大廈管理條例第56條=民法第826-1條)
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