就同一議案重新召集區分所有權人會議時，應否踐行以書面載明開會內容？

問題摘要：

儘管第32條旨在解決區分所有權人會議因人數不足導致流會問題，係具彈性目的之規定，然並不因此可排除其程序之完整性要求。第二次召集仍應比照第一次會議踐行第30條書面通知之程序，包括通知內容須具明確之開會時間、地點、議案事項與召集人簽章等，且於十日前送達各區分所有權人。惟如遇急迫情事需召開臨時會議，亦應另行公告處理並符合公告兩日以上之最低要件。故實務上若召集人於第一次會議流會後擬進行第32條會議召集，應注意不得簡略程序，宜另行出具書面通知，以確保決議程序之合法性與決議本身效力之穩定性，避免因程序瑕疵致決議遭撤銷或確認無效，影響社區治理與公共事務推行。

律師回答：

關於這個問題，關於「就同一議案重新召集區分所有權人會議時，是否仍應踐行以書面載明開會內容之通知義務」一事，公寓大廈管理條例第30條於重新召集會議時仍具適用性。首先須明瞭，依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」，此一規定係為確保區分所有權人能於會前獲悉會議事項並有充裕時間準備及行使權利，兼顧程序正義與實質參與之雙重保障。該條文中雖另設有例外規定，允許因急迫情事得以公告方式通知，但公告期間亦不得少於二日，足見立法者對於程序通知之嚴謹性與具體要求。

 

進一步觀察第31條與第32條關聯可知，第31條為原則性之決議標準，要求須達到高門檻之出席人數及其區分所有權比例以形成有效決議，而第32條則提供在未達前述法定標準下得就同一議案重新召集會議之例外程序，並設有較低之出席與表決門檻，以求社區公共事務能有順利推展之可能。然第32條並未免除召集人於重新召集會議時應負之通知義務，反而其整體體系設計仍係建立於程序正當與資訊透明之基礎上。

 

「公寓大廈管理條例第30條第1項立法意旨係為確保召集人於召開區分所有權人會議時，應善盡開會通告之義務，故就同一議案重新召集區分所有權人會議時，仍有該條文之適用。」(內政部94年5月30日台內營字第0940005849號函)此函釋所明確之見解與條文體系解釋相符，強調即便為第32條所稱之重新召集，也必須於開會前以書面明確載明議案並通知全體區分所有權人。

 

此外，更進一步補充指出：「公寓大廈管理條例第32條第1項之立法目的係為避免第一次會議未獲致決議，由召集人就同一議案重新召集會議，使區分所有權人有再次參與之機會，並以降低門檻方式作成決議，俾利社區事務執行。是以該會議通知仍應依第30條規定踐行通知或公告程序，並應於第一次會議結束後始得進行。」(96年3月1日內授營建管字第0960801174號函)

 

足證主管機關已一貫明確認定第二次會議雖可適用較低決議門檻，但程序上仍須比照第一次會議履行完整通知義務，不得僅以口頭通知、簡單公告或舊通知函替代新一輪完整通知。從實務判決觀察，法院亦支持此一見解，

 

例如「雖屬第32條所定之重新召集會議，惟仍應本於第30條之立法意旨，使全體區分所有權人得知開會事由及內容，否則將形同程序性失權，易招致後續決議合法性爭議。」(臺灣基隆地方法院103年度訴字第1號民事判決)若第二次會議未踐行第30條書面通知程序，則其決議即屬程序重大瑕疵，得由未適當被通知之權利人提起撤銷或確認決議無效之訴。

 

至於何以第二次召集仍需書面通知，有賴於開會性質之本質分析。區分所有權人會議決議效力涉及全體權利人共同財產及義務變更，其所為之決議非單屬出席者權利義務變動，亦將約束全體住戶，故無論為第31條所定會議或第32條所稱再召會議，均屬法律上有約束力之集體法律行為，自應踐行程序告知與參與保障義務。若不踐行通知，即喪失程序正當基礎，使會議失其民主參與功能，且亦形同少數人藉低門檻程序進行意志凌駕多數，與區分所有制度設計初衷相違背。

 

進一步觀察區分所有權人會議決議之成效條件，第32條第2項已設書面反對權之制度保障，容許未能出席者於事後提出書面異議阻卻決議成立，然該項保障機制設計之前提即為該區分所有權人已接獲會議通知，否則無從知悉何議案已決、無從行使反對權，亦無從計入決議成否之判斷基礎，是可知書面通知不僅為形式程序，更為整體決議制度正常運作之根基。

房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議

瀏覽次數：17