公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的何在？
06 Jun, 2025
問題摘要：
雖法律未強制規定每一公寓大廈必須制定規約，惟從實務運作需求、法律效果保障及自治管理目標來看，制定規約可謂不可或缺之基礎工程。透過召集全體區分所有權人訂定規約，可強化社區治理正當性、明確各權利義務，並為後續一切管理措施（如管理費負擔、住戶行為規範、委員任期與罷免、公共設施使用）提供法律依據。若社區尚無規約，應儘速召集區權會完成規約制定，並依程序報備主管機關，方能落實條例之立法目的，確保社區安寧與共同利益之最大化。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例規定，公寓大廈之區分所有權人是否有義務召開會議以訂定規約，雖非條文中明文規定為強制義務，惟從條例整體體系觀察，其召集區分所有權人會議並訂定規約，實屬實踐自治管理、維繫居住秩序不可或缺之手段與制度基礎。
根據該條例第3條第12款之定義，所謂「規約」係指為增進共同利益與確保良好生活環境，由區分所有權人會議所制定之共同遵守事項。其性質係屬具有準契約拘束力的自治規範，對於所有區分所有權人與住戶皆具有法律效力，故又被稱為「社區憲法」。
由於公寓大廈居住型態涉及專有部分與共用部分並存，彼此間在空間與使用上存在高度依存性，若無透過明確制度規範共同生活的權利與義務，將導致社區無從有效運作，甚至因瑣事紛爭頻生，影響居住品質與公共安全。為此，條例第23條特別授權住戶得以規約方式處理社區事務，包括基地或附屬設施之管理使用與其他住戶間相互關係，其法源即建構在私法自治及區分所有權人共同意思決定之基礎上。
事實上，公寓大廈管理條例中有諸多條文均以「規約另有規定者，從其規定」作為彈性調整空間，例如第10條管理費負擔方式、第15條使用專有部分之用途、第16條動物飼養、第25條召集人任期、第29條委員選任與解任機制、第31條會議決議門檻、第34條決議結果之效力與送達方式等均屬之。
由此觀之，若無規約之制定，實將嚴重限制社區自主管理之彈性與效率。此外，若規約經由區分所有權人會議決議通過，則依法具備對全體所有權人及住戶之拘束力，依民法第799條之1第4項及條例第24條之規定，後續新購買人、繼受人或使用人均應受該規約之拘束，確保社區管理規範之延續性與安定性。
誠然，雖無強制規定區分所有權人「必須」召開會議訂定規約，但如欲有效治理社區並於法律上對全體住戶發生拘束力者，仍應儘速召開區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第31條高門檻決議程序通過規約，並報請主管機關備查。
換言之，若未制定規約，則區分所有權人將無法利用條例授權的諸多機制（如異議救濟、住戶強制遷離、輪流召集制度等），更可能導致住戶間規則依據不足，無法制止噪音、垃圾、公共設施濫用等不當行為，形成治理真空與秩序失控，甚至進一步影響社區整體價值與交易安全。
就程序面言，制定規約須透過區分所有權人會議召集程序依第25條辦理，並達成第31條所規定之出席與表決門檻，具備三分之二以上出席、出席人數四分之三以上同意後方得通過，會後須依第34條公告及送達各權人，方為生效。在此提醒，召集會議時應於會議通知中詳載「制定規約」或「變更規約」之目的，始符合法定程序。
-房地-公寓大廈-規約
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第15條=公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第24條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第29條==公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第34條)
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