土地爭議

土地爭議

 

按民法第66條規定:「稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。」,不動產包含土地、土地上之定著物及尚未分離於土地之出產物。此外,大法官解釋釋字第93號就「特定之輕便軌道為不動產?」進行了解釋,輕便軌道除係臨時敷設者外,凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者,應認為不動產。

 

鄰地通行權

鄰地(袋地)通行權乃土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之行為致土地無法與公路通行者外,土地所有人得通行周圍地以至公路(民法第787條),而周圍地之所有人則負有容忍通行之義務,故相互形成通行之相鄰關係。所謂的「袋地」,是指沒有公路通行的土地,而由於袋地沒有公路經過,因此沒辦法像一般土地做經濟上的利用,減損了土地使用及交易上的價值,故設有鄰地通行權之規定,是以促進物盡其用之社會整體利益為目的,所以享有此通行權之人不得預先拋棄。

 

越界建築

基本上建築房屋應在自己土地範圍內建築,不得侵入鄰地,越界建築侵入鄰地時,鄰地所有人固然可以請求除去,但對社會資源浪費甚鉅,為顧全個人利益和社會經濟,因而設立民法第796條,土地所有人建築房屋時如果不是因為故意或重大過失而逾越地界,鄰地所有人如果知道其越界而不即時提出異議,則鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受的損害,應支付償金。鄰地所有人也可以請求土地所有人,以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地,價額則是由當事人協議決定,不能協議的話可以請求法院裁判。又增訂民法796條之2規定,使具有與房屋價值相當之其他建築物,可準用民法第796條、第796之1,使保護客體擴大,更有利於社會經濟。

 

經界訴訟

按所謂因定不動產界線之訴訟,係指不動產之經界不明,或就經界有爭執,而求定其界線所在之訴訟而言(有最高法院30年抗字第177 號判例可資參照)。性質上屬於形成之訴。原告提起此訴訟時,祇須聲明請求定其界線之所在即可,無須主張特定之界線。縱原告有主張一定之界線而不能證明,法院仍不能以此駁回其訴,亦即法院可不受兩造當事人主張之拘束,得本於調查之結果,定雙方不動產之經界(亦有最高法院90年度台上字第868 號裁判要旨可資參照)。是不動產經界訴訟乃形式上之形成之訴,因涉及地籍重測之國家土地行政及稅收利益之公益性質,本質上應屬非訟事件,故法院確定經界時,並不受當事人所聲明界址之拘束,應斟酌具體情形,本公平原則,依職權定其經界。又按相鄰土地間,其具體界址何在,如有圖地相符之地籍圖,固得以之作為標準,然如地籍圖不精確,兩造當事人對界址各有主張時,亦非以當事人之指界位置為唯一之認定標準,法院應秉持公平之原則,依各土地之地圖(實測圖、分割圖、分筆圖)、經界標識之狀況(經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等)、經界附近占有之沿革、系爭土地之利用狀況、登記謄本面積與各土地實測面積之差異等客觀基準以確定界址(臺灣新竹地方法院民事簡易判決101年度竹東簡字第60號)。

 

鑑界

地籍調查時,如土地所有權人到場指界,但指界確實有困難時,得請地籍調查和測量人員協助指界並告知土地所有權人界址點位置,其經土地所有權人同意者,視同自行指界;或向當地地政事務所繳費申請鑑界,以使土地相鄰界址確定,作為地籍調查、測量之依據。

 

鑑界是土地複丈的其中一項,佔人民申請土地複丈案件70%,針對已辦理地籍測量之土地,由於實地界址因人為因素、天然災害或其他原因,致使界標移動、湮沒或遺失,導致經界不明,由相關權利人向地政事務所提出申請確定位置,地政事務所受理後,依據原測量資料,協助相關權利人埋設土地界標,確定實地界址之測量作業,稱為鑑界。依據地籍測量實施規則第205及207條規定,申請複丈,由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之,須填具土地複丈申請書,並檢附身分證明文件,向土地所在地地政事務所申請。

 

登記爭議

申請登記之法律關係有關之權利關係人,係指登記之權利人、義務人間,或登記之權利人、義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執,而土地登記涉及私權爭執,係指與登記標的物有關物權之權利,則循民事訴訟解決。

 

而行政上爭議,有地籍圖重測界址爭議、土地權利爭議、時效取得地上權登記、地籍清理條例第27條至第30條權利塗銷登記爭議、土地登記規則第75條總登記爭議及第84條建物所有權第一次登記

 

時效取得權利

時效取得制度,指原本無權占有的人,以行使所有權或其他物權(例如地上權)的意思,長時間占有他人之物後,取得可向地政機關登記為權利人的請求權,經地政機關審查核准後,就成為所有權人或其他物權人(例如地上權人)。

 

由於我國不動產時效取得制度限於未登記之不動產,大多數不動產所有權皆已登記,故實務上較為重要者即為時效取得地上權,依民法第772條準用第769條、第770條之規定,占有人以行使地上權之意思,和平、公然、繼續占有土地達二十年(若占有之初為善意,達十年者),得請求登記為地上權人。因時效取得地上權並完成登記前,土地所有權人並未喪失土地所有權自得請求返還土地,但如已經聲請登記,即不得請求返還。

 

關於地政機關如何登記,可依《時效取得地上權登記審查要點》,首應就占有範圍申請測繪位置圖、戶籍謄本(如如戶籍謄本有他遷記載時,應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件)等文件資料,如有與所有權人有民事爭訟,應俟爭訟確定,如無民事爭訟而有不准登記者亦應提出行政爭訟。

 

登記後,所有權人得請求地上權人支付地租,如對地租事項有爭議,應由法院裁判之。由於他方於地上權登記受理前,對於該A地屬無權占有,亦得依民法第179條以下關於不當得利之規定,向他方請求過去五年內使用該筆土地之不當得利,請求返還相當於租金之價額(參照民法第126條、第179條以下)。


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