土地爭議

 

按民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」，不動產包含土地、土地上之定著物及尚未分離於土地之出產物。此外，大法官解釋釋字第93號就「特定之輕便軌道為不動產？」進行了解釋，輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。

 

鄰地通行權

鄰地(袋地)通行權乃土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之行為致土地無法與公路通行者外，土地所有人得通行周圍地以至公路(民法第787條)，而周圍地之所有人則負有容忍通行之義務，故相互形成通行之相鄰關係。所謂的「袋地」，是指沒有公路通行的土地，而由於袋地沒有公路經過，因此沒辦法像一般土地做經濟上的利用，減損了土地使用及交易上的價值，故設有鄰地通行權之規定，是以促進物盡其用之社會整體利益為目的，所以享有此通行權之人不得預先拋棄。

 

越界建築

基本上建築房屋應在自己土地範圍內建築，不得侵入鄰地，越界建築侵入鄰地時，鄰地所有人固然可以請求除去，但對社會資源浪費甚鉅，為顧全個人利益和社會經濟，因而設立民法第796條，土地所有人建築房屋時如果不是因為故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人如果知道其越界而不即時提出異議，則鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受的損害，應支付償金。鄰地所有人也可以請求土地所有人，以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地，價額則是由當事人協議決定，不能協議的話可以請求法院裁判。又增訂民法796條之2規定，使具有與房屋價值相當之其他建築物，可準用民法第796條、第796之1，使保護客體擴大，更有利於社會經濟。

 

經界訴訟

按所謂因定不動產界線之訴訟，係指不動產之經界不明，或就經界有爭執，而求定其界線所在之訴訟而言（有最高法院30年抗字第177 號判例可資參照）。性質上屬於形成之訴。原告提起此訴訟時，祇須聲明請求定其界線之所在即可，無須主張特定之界線。縱原告有主張一定之界線而不能證明，法院仍不能以此駁回其訴，亦即法院可不受兩造當事人主張之拘束，得本於調查之結果，定雙方不動產之經界（亦有最高法院90年度台上字第868 號裁判要旨可資參照）。是不動產經界訴訟乃形式上之形成之訴，因涉及地籍重測之國家土地行政及稅收利益之公益性質，本質上應屬非訟事件，故法院確定經界時，並不受當事人所聲明界址之拘束，應斟酌具體情形，本公平原則，依職權定其經界。又按相鄰土地間，其具體界址何在，如有圖地相符之地籍圖，固得以之作為標準，然如地籍圖不精確，兩造當事人對界址各有主張時，亦非以當事人之指界位置為唯一之認定標準，法院應秉持公平之原則，依各土地之地圖（實測圖、分割圖、分筆圖）、經界標識之狀況（經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等）、經界附近占有之沿革、系爭土地之利用狀況、登記謄本面積與各土地實測面積之差異等客觀基準以確定界址（臺灣新竹地方法院民事簡易判決101年度竹東簡字第60號）。

 

鑑界

地籍調查時，如土地所有權人到場指界，但指界確實有困難時，得請地籍調查和測量人員協助指界並告知土地所有權人界址點位置，其經土地所有權人同意者，視同自行指界；或向當地地政事務所繳費申請鑑界，以使土地相鄰界址確定，作為地籍調查、測量之依據。

 

鑑界是土地複丈的其中一項，佔人民申請土地複丈案件70%，針對已辦理地籍測量之土地，由於實地界址因人為因素、天然災害或其他原因，致使界標移動、湮沒或遺失，導致經界不明，由相關權利人向地政事務所提出申請確定位置，地政事務所受理後，依據原測量資料，協助相關權利人埋設土地界標，確定實地界址之測量作業，稱為鑑界。依據地籍測量實施規則第205及207條規定，申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之，須填具土地複丈申請書，並檢附身分證明文件，向土地所在地地政事務所申請。

 

登記爭議

申請登記之法律關係有關之權利關係人，係指登記之權利人、義務人間，或登記之權利人、義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，而土地登記涉及私權爭執，係指與登記標的物有關物權之權利，則循民事訴訟解決。

 

而行政上爭議，有地籍圖重測界址爭議、土地權利爭議、時效取得地上權登記、地籍清理條例第27條至第30條權利塗銷登記爭議、土地登記規則第75條總登記爭議及第84條建物所有權第一次登記

 

時效取得權利

時效取得制度，指原本無權占有的人，以行使所有權或其他物權（例如地上權）的意思，長時間占有他人之物後，取得可向地政機關登記為權利人的請求權，經地政機關審查核准後，就成為所有權人或其他物權人（例如地上權人）。

 

由於我國不動產時效取得制度限於未登記之不動產，大多數不動產所有權皆已登記，故實務上較為重要者即為時效取得地上權，依民法第772條準用第769條、第770條之規定，占有人以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有土地達二十年(若占有之初為善意，達十年者)，得請求登記為地上權人。因時效取得地上權並完成登記前，土地所有權人並未喪失土地所有權自得請求返還土地，但如已經聲請登記，即不得請求返還。

 

關於地政機關如何登記，可依《時效取得地上權登記審查要點》，首應就占有範圍申請測繪位置圖、戶籍謄本（如如戶籍謄本有他遷記載時，應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件）等文件資料，如有與所有權人有民事爭訟，應俟爭訟確定，如無民事爭訟而有不准登記者亦應提出行政爭訟。

 

登記後，所有權人得請求地上權人支付地租，如對地租事項有爭議，應由法院裁判之。由於他方於地上權登記受理前，對於該A地屬無權占有，亦得依民法第179條以下關於不當得利之規定，向他方請求過去五年內使用該筆土地之不當得利，請求返還相當於租金之價額(參照民法第126條、第179條以下)。

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