共有土地與共有房屋糾紛：真正困難的從來不是持分，而是人與人之間的利益衝突

 

常見問題：房地共有爭議法律解決方式

 

一房地所有權由兩人以上所共同享有。共有原因，大抵可分為兩類，有基於當事人之意思者，如數人各自出資共同買受一筆土地，土地即為該數人所共有或依契約成立合夥關係而公同共有合夥財產；另有基於法律之規定，如民法第1151條關於遺產繼承之規定；或基於習慣之規定，如祭祀公業之祀產、祭田。而分割共有物係對於物之權利有所變動，為屬處分行為之一種。

 

共有關係最大的問題，不是土地，而是「誰都不能決定」

 

共有土地與共有房屋，是台灣極為常見的不動產型態。很多人第一次接觸共有，通常是在繼承父母遺產之後。原本屬於父母名下的一塊土地、一間房屋，在繼承後變成兄弟姊妹數人共有。也有許多共有關係，來自朋友合資買房、夫妻共同置產、家族共同投資、祭祀公業、神明會，甚至是建商開發與地主合建所形成。共有關係在一開始，往往建立在親情、友情或信任基礎上，因此很多人並不覺得有問題。然而，真正的共有糾紛，往往不是在共有成立時發生，而是在數年後，當利益開始衝突時才逐漸浮現。有人想出售土地，有人不願意賣；有人長期占有使用，有人完全無法利用；有人出租收租卻不願分配利益；有人認為土地應參與都市更新，有人則堅持保留祖產。此時，共有物最大的問題便會出現，也就是「每個人都有權利，但沒有人能單獨決定」。

 

民法第820條第1項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理。因此，對共有物的管理，原則上須由全體共有人共同決定。然而，實務上要所有共有人意見一致，往往極為困難。尤其當共有人人數眾多時，更容易陷入彼此牽制。也因此，共有人之間常會透過「分管契約」方式，約定各自使用、收益與管理的範圍。例如兄弟姊妹約定一樓由某人使用、二樓由另一人使用；或共有土地由其中一人經營停車場，其餘共有人按比例分配收益。這種分管契約，雖然可以讓共有物較有效利用，但本質上仍只是共有人之間的契約，屬於債權效力，而非物權效力。也就是說，分管契約原則上只能拘束契約當事人，對於善意第三人並無拘束力。

 

司法院釋字第349號解釋：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例範圍內，嗣後應不再援用。」故共有人間分管的約定，不能對抗善意第三人。

 

共有人間的分管契約，若受讓人並不知情且無從得知，則不應強制其受原分管契約拘束。其原因就在於，若讓善意第三人承受自己完全不知道的分管限制，將可能侵害其財產權。因此，很多共有糾紛真正困難的地方，在於共有人之間雖然存在長期默契，但這些默契往往沒有正式書面，也沒有登記，一旦有人出售持分或發生繼承，新的共有人是否承認原本分管關係，便可能產生重大爭議。

 

而在民法98年修正後，共有物管理更進一步採取多數決制度並採取分管契約之登記制度。此一制度設計，主要目的在於避免共有物長期閒置無法利用以及確保第三人權益。然而，多數決制度雖能提高效率，卻也容易造成少數共有人權益受損。因此，法律同時規定，不同意之共有人，仍得聲請法院變更管理方式，而多數共有人若有故意或重大過失，亦須負損害賠償責任。

 

全體共有人對共有物使用、收益或管理的約定，雖口頭或書面均可為之，亦得以明示或默示。約定分管後，共有人對共有物雖然仍維持共有關係，但得依分管約定的內容，就自己分管的特定部分，使用、收益及管理，即取得分管部分的管理權。分管約定，僅係共有人間的契約，故只有債權的效力，對第三人並無拘束力。

 

最高法院108年度台上字第1278號判決所示:「按修正前之民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，98年 1月23日修正之民法物權編，乃仿多數立法例，將該條項修正為：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人間未能成立分管契約時，於上開規定修正施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此管理決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2項、第4項參照）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。惟共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定。

 

公寓大廈與建商買賣契約

 

而在公寓大廈中，共有問題又呈現不同樣貌。很多建商在銷售時，會與全體住戶約定停車位、空地或公共空間的專用使用權。最高法院實務即認為，這類約定，本質上屬於分管契約。若後續買受人明知或可得而知該分管關係，原則上仍應受拘束。因此，很多停車位爭議、頂樓使用爭議、公共空間使用爭議，其實都是共有分管問題的延伸。

 

有關公寓大廈的買賣，建商常與全體承購戶約定建築物的共用部分或基地空地，由特定共有人使用，即約定專用部分。此項約定，對各承購戶的後手，是否有效？就此問題，最高法院91年台上字第2477號判決意旨所示：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

 

共有物分割

 

實務上，共有土地最常見的問題之一，就是共有物分割。因為共有關係往往會讓土地難以利用，銀行貸款困難、出售不易、開發受限，因此法律特別賦予共有人「隨時請求分割共有物」的權利。民法第823條第1項即規定，各共有人得隨時請求分割共有物。此項權利的核心目的，在於讓共有關係容易消滅，使不動產所有權恢復單純化。因為共有關係一旦拖得太久，往往只會讓問題越來越複雜。例如父母過世後，土地由五名子女繼承；幾十年後，第二代、第三代再繼承下去，原本一塊土地可能出現數十位甚至上百位共有人，最後根本沒有人有能力處理。

 

民法第823條第1項規定各共有人得隨時請求分割共有物之權利，此即通稱共有人共有物分割請求權。由此可見，各共有人得隨時請求分割共有物，以消滅共有關係。共有物分割請求權乃各共有人得隨時以單方之意思表示，請求他共有人終止共有關係之權利；並非請求他共有人同意為分割行為之權利，此項請求權行使之結果，足使他共有人負有與之協議分割方法之義務，於不能或不為協議分割時，進而得以訴請求定其分割方法，無消滅時效之問題。法律賦予共有人得隨時請求分割共有物，使共有關係易於消滅。

 

共有土地請求分割之方法有二：一為「協議分割」，乃共有人因意思合致，就共有土地所為實行分割之方法，原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前之同意或事後之追認者，均認為有分割之協議；於協議後，依土地法第72條及第73條之規定，土地為分割時應由權利人會同義務人為變更登記，如他方拒絕為變更之登記者，得起訴請求履行協議。二為「裁判分割」，分割共有物之判決係形成判決，於判決確定時即生分割之效力，各共有人不待登記或交付，即取得分得部分之單獨所有權，且關於分割共有物之效力，乃採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉讓與部分權利所致，訴請辦理分割登記性質上為給付之訴，僅得就自己分得部分請求他共有人為移轉，如併同請求將他共有人分得部分登記與他共有人所有，無異請求將自己所有權應有部分移轉於他共有人，尚無訴訟之必要，是請求他造協同辦理分歸被上訴人部分之分割登記，即難准許。

 

裁判分割屬於形成判決，一旦判決確定，即直接發生分割效果，不需再經其他共有人同意。分割訴訟，處分共有財產時需要得到其他共有人同意，綁手綁腳，處處受限；而要終止共有關係，最根本的方法就是請求分割，將所有權單純化。常見的有土地分割及遺產分割，當共有人無法就分割方法達成協議的時候，可以用訴訟方式請求法院裁判分割。

 

法院在裁判分割時，通常有三種方式：第一種是原物分割，也就是直接將土地實際切割；第二種是原物分割兼金錢補償，例如其中一人多分土地，再補償其他共有人差額；第三種則是變價分割，也就是直接拍賣土地後分配價金。依民法第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。此三種之分割方法為限，除此以外之分割方法，均屬與法有違，法院不得採行之。法文對於上開三種分割方法，雖無明文定其次序先後，惟應以原物分割對共有人全體較為有利，故實務有認為需先就原物為分配，於原物分配有困難時，方予變賣，以價金分配餘各共有人（最高法院51年台上字第271號判例、94年台上字第1768號判決參照）實務上，法院通常會優先考量原物分割，因為原物分割較能維持土地利用與財產完整性，只有在土地形狀、面積、使用性質或法規限制無法合理分割時，才會採取變價分割。

 

共有物處分及優先承買權

 

土地法第34條之1第1項、第2項、第4項、第5項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」、「前四項規定，於公同共有準用之」。

 

共有土地實務中極為重要的規定。依該條規定，共有土地或建物之處分、變更及設定負擔，只要符合共有人過半數且應有部分合計過半數，或應有部分超過三分之二，即可進行。其立法目的，在於避免少數人惡意阻擋土地利用。然而，法律同時也賦予其他共有人優先承購權。也就是說，當共有人出售持分時，其他共有人得以相同價格優先購買。此制度目的，在於減少共有人數、避免外部陌生人進入共有關係，進一步降低糾紛。

 

實務上，優先承購權經常成為共有糾紛核心。因為很多共有人會質疑出售價格是否真實、買賣是否假交易、是否故意哄抬價格排除優先承購。法院也因此一再強調，優先承購權的行使，必須建立在真正有效存在的買賣契約基礎上，以避免共有人陷入不確定風險。

 

依照實務之一貫見解，土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，一經行使，契約即成立於優先承購權人與出賣人之間。此形成權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提（最高法院65年台上字第2113號判例、最高法院98年度台上字第734號民事判決、最高法院87年度台上字第2776號民事判決參照），就契約買賣立基於雙方信賴關係而言，這樣的前提實不難理解，蓋在優先承購權人不能確知是否果有第三人買受標的物、買賣條件是否確實如出賣人片面所述時，遽然行使優先承購權將使自身擔負不確知的契約義務，並陷於不確定的風險之中。

 

祭祀公業與神明會

 

另外，在台灣特殊歷史背景下，祭祀公業與神明會，也是高度複雜的共有型態。祭祀公業的財產，原則上屬派下全體公同共有，而派下權又涉及傳統宗族與繼承制度。許多祭祀公業土地歷經數十年甚至百年，派下人數龐大，土地價值又極高，因此經常爆發重大訴訟。神明會亦然，其會員資格、管理人變動、財產處分與收益分配，往往涉及歷史文件、地方習慣與宗教組織運作。很多案件甚至橫跨民事、行政與地政程序，處理難度極高。

 

台灣祭祀公業子孫繼承權通稱為派下權，所謂派下權是指身分權與財產權的集合，依據當時台灣民事習慣，係以男系繼承為主，無男系可繼承者，冠本身家族姓氏的未出嫁女子、養子女或招贅婚所生男子，亦有派下權，其認定依私權自理原則，由祭祀公業內部自行依規約或共同決議方式加以認定，政府主管機關原則上不介入私權之認定。按台灣之祭祀公業係屬派下全體公同共有祀產之總稱，原則上以祭祀公業之設立人及其男系子孫為派下。享祀人僅係公業所祭祀之祖先，並非公業之所有人，故享祀人之後裔，如未參與設立祭祀公業或為設立人之男系子孫，仍無派下權可言。查系爭祭祀公業規約並未特別約定派下員資格，則派下員資格之取得即限於設立人及男系子孫（最高法院99年度台上字第705號民事判決）。

 

神明會是一種宗教信仰組織，申請神明會會員名冊，最重要文件為「原始規約憑證」。神明會會員死亡後，會份權之行使，可按規約之規定，如無規約或規約未規定時，依習慣由長子或繼承人推定之代表一人行使。（內政部 59 年 1 月 30 日台內民字第 337875 號函，

內政部 63 年 7 月 18 日台內民字第 592742 號函）未成立財團法人之神明會，其管理人變動、會員死亡變遷、處分財產及解散，即由管理人檢具會員名冊（須經民政單位證明）及管理人推選書向該神明會土地所在地登記機關申辦（內政部70年10月21日台（70）內民字第47875號函）。

 

結語：人多難辦事

 

共有制度本身，本來就是法律為了因應多人共同享有同一不動產而設計。然而，共有關係並不代表和平共處，反而經常是長期衝突的開始。因為共有物的管理、使用、收益與處分，都涉及所有共有人利益，而每個人的想法與需求往往不同。有些人需要資金，希望出售土地；有些人重視情感，不願處分祖產；有些人長期居住使用，認為自己貢獻較多；也有人完全未使用，卻要求平均分配利益。當共有人彼此信任時，共有或許還能維持，但只要感情破裂、財務出現問題、家族成員增加、繼承代數擴張，共有土地便很容易陷入完全無法利用的僵局。

 

也因此，真正的共有糾紛，到最後幾乎都不是單純地政程序問題，而是高度複雜的法律攻防。因為共有問題牽涉的不只是土地，而是人與人之間的信任、利益與權力分配。很多案件甚至同時涉及民事訴訟、假扣押、強制執行、遺產分割、都市更新、優先承購權與刑事背信問題。此時，真正重要的，已不只是代書能否辦理登記，而是律師能否透過法律策略，替當事人終止長年僵局，真正讓土地恢復價值與利用可能。

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