仲介糾紛

仲介糾紛

 

有關不動產的買賣,依其「交易方式」分類,就屋主而言,主要有「自行銷 售」與「委託銷售」;就買主而言,主要有「自行購買」與「委託購買」等類型。 目前絕大部分成屋係透過房屋仲介﹙含代銷業﹚來代為銷售,或透過房屋仲介來代為購買,為避免其為賺取佣金及差額利益而採取不當手法,如對賣主壓低價格、對買主抬高價格,或隱匿重要資訊來欺騙購屋者,使賣方及買方的權益受損,造成甚多糾紛,亟宜加以適當規範。

中央主管機關內政部除訂頒不動產經紀業管理條例就房屋仲介業予以行業管理外,並依據其行政指導權責與消費者保護法第 17 條規定,分別訂頒不動產委託銷售定型化契約書範本(行政指導)暨應記載及不得記載事項(行政法規)、不動產委託銷售契約書簽約注意事項(行政指導)、要約書定型化契約範本(行政指導)暨應記載及不得記載事項(行政法規)、要約書簽約注意事項(行政指導)、成屋買賣契約書範本(行政指導),作為房仲業管理及預防房仲糾紛之主要處理依據。

 

居間

民法第565條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」居間契約之當事人係委任人與居間人,契約內容為委任人支付報酬予居間人,由居間人完成向委任人報告訂約之機會或為委任人雙方訂約之媒介兩種任務。居間人報告訂約之機會之契約類型。可稱報告居間。受單方當事人之委託,尋覓及指示可訂約之相對人,提供訂約之機會;居間人為訂約之媒介,,係受契約雙方當事人之委託,於雙方當事人間斡旋,促使契約成立,即為「媒介居間」。

房屋仲介買賣中,非屬投資客的一般消費者屋主向仲介業者購買房屋仲介服務,委託仲介銷售其住屋;或是非業者或投資客的買方消費者向仲介業者購買房屋仲介服務,委託仲介斡旋買屋,均屬一種以消費為目的之消費行為。。仲介業接受一般消費者屋主、投資客或建商委託銷售房屋,以及接受一般消費者、投資客或業者的買方委託斡旋買屋,均屬一種以營業為目的之營業行為。

一般俗稱「房屋仲介」的法律關係完整內容實際上應包括接受屋主的「房屋委託銷售」、代表買方進行的「斡旋議價」、仲介成功後的「簽訂房屋買賣契約」等三個階段。仲介在本質上主要係屬於一種居間行為,屋主透過房屋仲介售屋給買方的法律關係,因係以賣方財產(房屋及仲介費用)分別移轉給買方(支付對價以取得房屋)與仲介業(提供仲介服務以收取仲介費用),原則上不問賣方行為人之身分或地位為何,故係屬於財產法的一般法律關係,而有民法相關規定之適用。 

屬於仲介業專業管理法律的「不動產經紀業管理條例」第 1 條亦規定:「為管理不動產經紀業,建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,特制定本條例。」買方透過房屋仲介向賣方屋主斡旋議價買屋的法律關係,因係以買方財產(議價時提供要約書或斡旋金;成交時支付對價及仲介費用)分別移轉給賣方(成交時支付對價以取得房屋)與仲介業(提供斡旋仲介服務,如未成交時應返還斡旋金;成交時收取仲介費用),原則上不問買方行為人之身分或地位為何,有民法相關規定之適用。

 

要約書/斡旋金

斡旋金:買方若透過仲介業者購買房屋,當買方口頭表示看上某間房屋,仲介業者擔心買方口說無憑,冒然去跟賣方談定價格,事後買方後悔,將使買賣無法成立,自己亦失信於買家,通常要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用,當賣方同意買方之出價時,價款即轉為定金,雙方即有簽訂買賣契約之義務。仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據,「斡旋金」。 至於,要約書則是買方不給付斡旋金,將記載購買房屋意思表示之文書,交由仲介業者向賣方進行磋商,當賣方同意買方之要約內容時,雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。

 

審閱期間

消費者保護法第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」 企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。 違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。依照內政部公告,不動產委託銷售定型化契約應該要有3日以上的審閱期間。

 

未告知瑕疵或資訊

不動產經紀業管理條例第24-2條規定:經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。

 

按居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務,民法第567 條有明文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務,其具體調查方法及內涵為何,實務上並未強要仲介具有專業高度的注意義務,多以一般人肉眼得而觀察或得以察覺事項為主。

 

房屋瑕疵問題,如房屋傾斜、海砂、輻射等問題,或房屋資訊,如屋頂是否有水管,如並非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺得知,須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定始得知悉。房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業,對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異,仲介業僅有由房屋既存權利、建築及地籍文件之審視及對系爭房屋目測觀察等合理調查所得知悉為限,實難期待其能發現該房屋之瑕疵或資訊,仲介負有事先就傾斜鑑定調查之義務。未告知買方乙節,實不足認定仲介確有故意或過失之情。

 

霸王條款

居間契約原則為有償契約,居間人之報酬或媒介之給付,與委託人支付報酬之給付互為對價。而居間契約之報酬由當事人自由約定,即使當事人未約定居間契約之報酬時,依民法第566條第1項規定:「如依情形,非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。」民法第568條第1項規定:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」

 

房屋仲介(居間人)必須委任人與相對人(買賣雙方)訂定之契約係因其報告或媒介而成立者,始得請求報酬,無須待至契約生效。倘契約之成立非因居間人之報告或媒介,不得請求報酬,是房仲業者之報酬必須仰賴買賣雙方之主觀意思而定,而非房仲業者服務而定,具有相當射倖之不確定性。

 

擬制買賣契約成立:

 

為了避免這種不確定性,有些房仲在委託銷售契約委託銷售契約中預先擬定,「買方願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則即應給付服務費」、「買方出價達到委託底價時,買賣雙方之買賣契約成立生效」,這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由,房仲並無權代理屋主來決定與誰締約。

 

房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識,契約才能成立,而「必要之點」絕非只有價金這一項,雙方在議約交涉時,常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件,但現在卻被房仲業窄化,賣方因而喪失締約決定權,該條款有違誠信原則,又該條款屬於房仲業事先在契約中預擬的定型化契約條款,依消費者保護法相關規定,該條款應屬無效,賣方不必再支付服務費給仲介。

 

這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由,房仲並無權代理屋主來決定與誰締約,最後的決定權仍在賣方。賣方簽約委託銷售,目的在透過房仲介紹,以取得較有利條件再決定是否售屋,如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益,即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費,對賣方不公平,也不能達成委託契約目的。因此判決此種定型化契約的「霸王條款」違反消保法規定,應屬無效。

 

擬制仲介報酬條件成立:

 

賣方會為了規避給付房仲業者報酬,私下與房仲業者覓得買家約定委託期間後再自行簽約。仲介為預防這種情形,自行擬定「委託銷 售契約書」,如禁止賣方在委託期間屆滿後兩、三個月內出售給仲介業者曾經仲介過的買方,違反者要給付仲介費用給房仲業者,如「委託銷售期間內,委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者,仍應支付服務費給房仲」。

 

此種條款效力,最高法院58年台上字第2929號判例即認為,媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限,始得請求報酬,但委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該媒介就緒之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬。

 

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