排除侵害

排除侵害

 

公寓大廈的集合住宅形式,人與人之間的生活範圍緊密貼合,個人生活經常受到鄰居不當侵害,其中如「噪音」、「漏水」等。

 

土地所有權遭侵害

當事人若發現所有權遭侵害,可依民法767條規定訴請求拆屋還地。土地所有人土地被他人建物或其他設備無權占有,大部分占有人官司卻都敗訴。也有占有人主張具有占有權限,少數案例「權利濫用」贏得勝訴,此部分要由占有人(被告)證明建物是有合法的占有權利,這時候就可不用拆掉。

 

民法第767條第1項,「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得防止之。」法律上稱之為「所有人之物上請求權」,實務上提起此類訴訟時,會一併提起無權占有人占有期間的不當得利返還請求。

 

提出訴訟前,第一查明建物或設備之所有人或處分權人為何人,再者,查明建物或設備之權限,如當初建物興建該土地上的原因,尤其房屋跟土地曾經為同一人所有,有無民法第425條之1規定之適用,此有部分調取土地、建物謄本及異動索引,並應查明是否有租賃契約或其他使用借貸契約存在(共有情形,要先調查有無共有人間分管使用或默示分管)之情況。

 

占有人

按以無權占有為原因,請求返還所有物之訴,如原告就其物有所有權存在之事實已經認定,而被告以非無權占有為抗辯者,被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之,最高法院亦著有85年度台上字第1120號判決要旨可參。

 

地上房屋所有人及直接占有人:

 

最高法院102年度台上字第232號判決所示:按房屋不能脫離土地而獨立存在,使用房屋必須使用該房屋之基地,故占有基地者,係房屋所有人,而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地,基地所有人本於土地所有權之作用,於排除地上房屋所有人之侵害,即請求拆屋還地時,固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人,自房屋遷出,然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地,否則無從強制執行。至房屋所有人有權占有該房屋之基地者,不論第三人是否有權使用該房屋,均難謂其妨害基地所有人之所有權,土地所有人更不得請求該第三人返還土地。

 

違章建築:

 

依最高法院69年度台上字第2913號判決:「查訟爭房屋係違章建築,上訴人買受該房屋後,雖無法辦理所有權移轉登記,但已就該房屋取得事實上之處分權,自有拆屋之權能。」及最高法院78年度台上字第1815號判決:「查拆屋還地之訴,應以對地上房屋有拆除權能之人為被告,而有拆除權能之人,固不以有所有權之人為限,尚包括有事實上處分權之人在內。……」觀之及現實務上認為違章建築之讓與,雖因不能辦理移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間,如無相反之約定,應認為讓與人已將違章建築之事實上處分權,因建築物之交付而歸諸受讓人,讓與人已無處分權可資行使,反之受讓人則取得事實上之處分權,故應有拆除之權能。因之,基地所有人自得以違章建築之買受人為相對人,請求其拆除建築物,以排除對土地所有權之妨害,並進而請求交還土地。(謝在全著民法物權論(上)修正五版第181頁至第182頁參照)

 

無占有權限

占有權限乃係對於房地占有使用樣租限,如租賃、使用借貸等,倘若有占有權限,即不得主張有所有權侵害之情形。

 

推定租賃

 

1、土地及其土地上之房屋曾同屬一人

 

民法第425-1條規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。

 

2、租用基地建築房屋

 

民法第426-1條規定:「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」

 

土地使用同意書:

 

合建契約中地主為配合建商施工,地主配合建築法規之規定所製作土地使用同意書:而地主出具該證明書係在履行合建契約約定之義務,「土地使用權證明書」僅有債之效力,存在於出具者與被證明者之間,自不得任何拘束第三人(最高法院86年度台上字第94號民事判決)。

 

合法越界建築:

 

按民法第 796條規定:「土地所有人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人,以相當之價額,購買越界部分之土地,如有損害,並得請求賠償。」上開規定所定鄰地所有人之忍受義務,係為土地所有人所建房屋之整體,有一部分逾越疆界,若予拆除,勢將損及全部建築物之經濟價值而設。

 

居住安寧遭侵害

按民法第18條第1項規定:「人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。」又依民法793條規定,土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。 但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」土地所有人、承租人或其他建築物利用人等人(依第800條之1準用第793條)

 

就居住安寧法益而言,法並未有直接之明文規範,仍屬於人格權益,雖民法第195條法條所列舉之人格法益,但於受情節重大之不法侵害時,亦得主張慰撫金之賠償,此有民法第195條第1項規定:「⋯⋯不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。⋯⋯」之概括規定自明。

 

除常見「噪音」為侵害居住安寧的一種形式,如二手菸飄入、漏水、臭氣逸散(如排油湮)、侵入他人住宅等情形,均可能構成居住安寧法益的侵害,惟。

 

噪音:

 

最高法院92年度台上字第164號判決所示:「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音,應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定請求賠償相當之金額。」,肯認「噪音」可能侵害「居住安寧」法益,並得適用此概括規定,嗣後亦受其他判決多次援引。準此,居住安寧法益為人格權益之一類,可受到法律上保障。

 

最高法院 在99年台上字第223號的民事判決要旨載明:「氣響之侵入,按土地形狀,地方習慣可否認為相當,應參酌主管機關依法所頒布之管制標準予以考量,俾與事業之經營獲得衡平,以發揮規範相鄰關係積極調節不動產利用之功能。」如果鄰居深夜製造的聲響超過當地環保主管機關所公布的噪音管制標準時,受到干擾的鄰居就可以向法院起訴,請求製造噪音的鄰居停止製造噪音的行為,或加裝隔音器材,使音量低於管制標準,以避免噪音之干擾。

 

漏水:

 

鄰人房屋漏水所造成損害,除了修復房屋漏水修繕費,是實務上最常見請求項目之一。依目前實務,在進行房屋漏水檢測時,同時也會請鑑定師傅評估修繕方式以及修繕費用,此外便是家俱或裝潢受損部分若能證明與漏水有關亦得請求,再者,如市價減損的賠償,倘能證明已經導致市價減損,回復損害事故發生前之應有市場交易價值,自應以市場通常交易觀念計算,自應以實際造成物理上及交易者心理上之損害為衡量依據,亦得一併請求,嚴重影響生活居住的品質及造成生活不便,其中時間及範圍為重要因素之考量,可認受害人亦得請求賠償精神慰撫金(臺灣臺北地方法院102年度重訴字第213號民事判決)。

 

二手菸:

 

鄰人二手菸味侵害居住安寧權,除證明「對方抽菸」且「情節重大、超越一般人忍受範圍」,如「管委會處理紀錄」以及「報警紀錄」、「菸蒂照片」,「空氣清淨機」的監控紀錄,用來證明自家環境受菸味汙染。法院將審酌抽菸產生二手菸之頻率、時間及次數、建物狀態,如上下樓緊密相連之建物狀況,以及居住環境品質及健康權之基本需求,如越一般人社會生活所能容忍之限度,受害人得依民法第193條請求必要費用,如空氣清淨機,及依同法第195條第1項請求精神上損害賠償(臺灣新北地方法院104年度訴字第1831號民事判決)。


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