房地使用

房地使用

 

房地除所有權外,另以債權方式占有使用,有「租賃」及「使用借貸」,而耕地三七五減租條例,而物權則有「地上權」、「典權」、「不動產地役權」等,典權實務上較少見。

 

房地租賃

房地租賃係指出出租人(「房東)與承租人(「房客)約定,出租人以房地租與承租人使用收益,承租人支付租金之契約(民法第421條規定)。不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃(民法第422條)。租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記(民法第422-1條)。租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。租用基地建築房屋者,不適用二十年之規定(民法第449)。

 

遲付租金:

 

民法第440條第2項規定:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。」另依土地法第100條第3款則規定:「承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時,出租人得收回房屋。」民法規定用在定期租約(一定租期內欠租時),土地法規定用在不定期租約欠租情況。土地法第99條規定,押金以兩個月為限,且超過兩個月之部分,房客得主張抵付房租。押金兩個月,則房客就無從主張用押金抵充房租。

 

最高法院99年台上字第525號民事判決指出,按民法第四百四十條第一項規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定,亦非限於訴訟外為之,苟於訴訟上已有書狀或言詞,向他造表示意思者,即應認為已有催告,亦有本院三十九年台上字第五五四號判例可參。

 

修繕義務:

 

如果租約中約定由「房東」修繕時,依據契約自由原則,法律尊重雙方當事人的決定,當然由「房東」負責。此外,房東依民法第423條規定負有保持租屋合於房客使用的義務,因此租約中未約定由何人負責修繕時,依民法第429條第1項規定,也應該由「房東」負責。同時,依同條第2項規定,房東對於租屋必要的修繕行為,房客不可以拒絕。只是,當房東對於租屋修繕後,房東跟房客各能主張何種權利,則會因為毀損原因是漏水或火災,以及是由誰造成毀損而有所不同。請點選以下選項,瞭解適用法條及法律效果。

 

買賣不破租賃:

 

房東將租屋賣給別人時,勢必會影響居住在租屋的房客權益,因此,法律上設計了「買賣不破租賃」的制度,明文規定在民法第425條第1項。簡單的說,就是房客在訂立租約後已經搬進租屋居住,縱使房東之後有出售租屋的行為,仍不影響原先房客的租屋權益。不過,為了避免假租賃的情形發生,民法第425條第2項另有規定,房屋租約未經公證「租期超過五年」或「未訂租期」,此時房客將不適用「買賣不破租賃」的規定。請點選以下選項,瞭解「買賣不破租賃」的適用法條及法律效果。

 

增減租金:

 

租約中訂有租屋期限,在法律上稱為「定期租賃」,此時如果租金沒有超過土地法第97條第1項規定的法定上限時,依民法第442條但書規定,房東或房客都不得因「不動產價值昇降」向法院聲請增加或減少租金,不過房客可以主張民法第227條之2第1項的「情事變更原則」,向法院聲請減少租金。至於,何種情況才能符合民法第227條之2第1項的「情事變更原則」,就要由法院依具體個案狀況來作出妥適的判斷決定。

 

耕地三七五減租條例事件-租佃爭議

 

土地法第114條規定:依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄其耕作權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更其使用時。五、違反民法第432條及第462條第2項之規定時。六、違反第108條之規定時。七、地租積欠達二年之總額時。

 

耕地三七五減租條例第16條規定:承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少,而將承租耕地全部或一部託人代耕者,不視為轉租。

 

最高法院民事判決107年度台上字第618號所示:查耕地三七五減租條例第26條第1項規定,出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。所稱因耕地租佃發生爭議,係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。原告起訴係根據租佃關係,或主張租佃關係已消滅者,均有上開法條規定之適用。上訴人起訴係主張兩造間之租佃關係已因終止而消滅,則能否謂不應適用上開法條之規定,免收裁判費用,自不無研求之餘地。

 

農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之耕地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五減租條例之規定。農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定。但是農發條例修正前,所簽立的租約,依然是適用三七五減租條例的規定的。

 

在甚麼情況下,終止租約呢?依耕地三七五減租條例第17條規定,耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。所以可以知道,限制終止租約的要件,相當的嚴格。如果承租人一直有按時繳租金,一直有繼續不斷地耕作,地主是很難收回土地的。在實務上會打官司的情況,通常是地主很想收回土地,但是苦無方法,而承租人怎麼都不願意終止租約,除非獲得地主的補償,事情就僵在那,最後經由調處,進入訴訟。

 

「非因不可抗力繼續一年不為耕作」這項要件,就是實務上很常見的雙方爭執點,因而也產生很多的實務見解,最高法院84年台上字第1856號民事判例表示「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作,不問其不為耕作者,係承租耕地之一部或全部,出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約,收回全部耕地。」最高法院97年台上字第254號民事判決進一步認為,三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱之「繼續一年不為耕作」者,係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思,且在客觀上繼續不從事耕作,任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言,倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」,其主觀上並無放棄耕作權之意,即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間,於此情形,自不涵攝在內而無該款規定之適用。另外一個要件,「地租積欠達兩年之總額」實務上常爭執的點,通常地主必須要餞行寄發存證函催告的動作,以保存證據。

 

基地租賃

 

「基地租賃」係指租用基地建築房屋之土地租賃契約,由承租人向土地所有權人承租土地,並於其上建築房屋,承租人依約給付租金。「定有期限」之基地租賃契約,按土地法第103條第1款規定、民法第450條第1項規定,租賃關係於期限屆滿時消滅或有符合土地法第103條第2款至第5款法定事由之一,出租人得合法終止租約;至未定期限者,出租人如欲終止基地租賃契約,除法律另有規定外,應有符合土地法第103條第2款至第5款法定事由之一,始得合法終止租約。

 

土地法第103條規定:租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。

 

使用借貸

所謂「使用借貸」,依民法第464條規定,係指「當事人一方以物交付他方,而約定他方於無償使用後返還其物之契約」。房地貸與人同意無償提供予供用人,房地使用借貸契約即已成立。使用借貸係無償契約,故借用人無租金義務。除此之外,借用人所負之義務與承租人大同小異。其中最重要者為借用人應依約定方法,使用借用物;無約定方法者,應以依借用物之性質而定之方法使用之。非經貸與人之同意,借用人不得允許第三人使用借用物(第467條)。

 

返還義務:

 

借用人應於契約所定期限屆滿時,返還借用物;未定期限者,應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期,可推定借用人已使用完畢者,貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限,亦不能依借貸之目的而定其期限者,貸與人得隨時請求返還借用物(第470條)。

 

借貸未定期限,亦不能依借貸之目的而定其期限者,貸與人得隨時終止契約。除期間屆滿的情形外,其他三種情形,於其要件具備時,使用借貸關係仍非當然消滅。其消滅仍待於當事人之終止的意思表示。惟在民法第470條第1項前段規定之情形,於依借貸之目的使用完畢之時,使用借貸關係即時終了。此與借用人是否已受返還之請求無關。反之,在同條第一項但書以及同條第二項所定情形,需經貸與人請求返還借用物時,借貸關係始行終了 。其中因借用物返還請求權的發生當以終止契約為其前置行為,所以應解釋借用物之返還的請求含有終止契約之意思表示,亦即借用人同時為契約之終止及借用物之返還的請求。

 

終止借貸:

 

民法第472條所定者,概為貸與人得終止之事由。該條規定有下列各款情形之一者,貸與人得終止契約:一、貸與人因不可預知之情事,自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物,或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意,致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。

 

地上權

地上權,包括普通地上權及區分地上權,為用益物權之一種。稱普通地上權者,指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

 

不動產役權

不動產役權則為指以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、晀望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。

 

農育權

所謂農育權是在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利(民法第850條之1第1條)


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