房地使用法律關係解析｜租賃、地上權、使用借貸與耕地租佃爭議

房地除所有權外，另以債權方式占有使用，有「租賃」及「使用借貸」，而耕地三七五減租條例，而物權則有「地上權」、「典權」、「不動產地役權」等，典權實務上較少見，其他均為常見房地占有之法律關係。

房地使用，不只有所有權

許多人認為擁有房地產，就是擁有完整使用權限，但實際上，不動產除所有權外，還可能存在租賃、使用借貸、地上權、不動產役權等各種法律關係。不同制度下，當事人的權利義務差異極大，也經常成為房地產糾紛來源。

其中最常見的，就是房屋租賃與基地租賃關係。除此之外，耕地租佃、地上權設定及不動產役權，也在土地利用與開發上扮演重要角色。

房屋租賃，是最常見的不動產法律關係

依民法第421條規定，房屋租賃係指房東將房屋出租予房客使用收益，而房客支付租金之契約。實務上，無論是住宅、店面或辦公室租賃，都可能因租金、修繕、押金或終止契約等問題產生爭議。此外，民法也規定，不動產租賃契約若超過一年，原則上應以書面方式訂立；若未以書面訂立，則視為不定期限租賃。因此，一份完整且明確的租約，對於保障雙方權益相當重要。

例如房客遲付租金時，房東原則上須先催告，且積欠租金達法定標準後，始得終止租約。此外，民法也明文規定，房東原則上負有修繕義務，應維持房屋合於居住使用狀態。

而「買賣不破租賃」制度，更是租屋法律中的重要保障。即使房東將房屋出售，原則上也不影響既有租約效力，以保障房客居住權益。

房地租賃係指出出租人（「房東）與承租人（「房客）約定，出租人以房地租與承租人使用收益，承租人支付租金之契約（民法第421條規定）。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃（民法第422條）。租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記（民法第422-1條）。租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。租用基地建築房屋者，不適用二十年之規定（民法第449）。

房客欠租，房東不能立刻趕人

許多房東誤以為房客一旦欠租，即可立即終止租約或要求搬離，但法律其實設有一定限制。依民法第440條規定，房客遲付租金時，房東應先定相當期限催告給付，房客於期限內仍未支付，房東始得終止契約。且若租賃標的是房屋，欠租總額未達二個月租金時，原則上不得終止租約。此外，催告方式並不限於存證信函，即使於訴訟程序中透過書狀或言詞表示，也可能構成合法催告。

民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」另依土地法第100條第3款則規定：「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。」民法規定用在定期租約(一定租期內欠租時)，土地法規定用在不定期租約欠租情況。土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。押金兩個月，則房客就無從主張用押金抵充房租。

最高法院99年台上字第525號民事判決指出，按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，亦有本院三十九年台上字第五五四號判例可參。

修繕義務，原則上由房東負責

租屋過程中，漏水、設備損壞與房屋老舊問題極為常見，而「誰負責修繕」往往也是房東房客爭執焦點。若租約已明文約定修繕責任，原則上依契約內容處理；若未約定，則依民法第423條及第429條規定，房東原則上負有維持房屋合於居住使用之修繕義務。例如漏水、管線損壞、牆壁剝落等影響居住安全之問題，通常應由房東負責修繕。而房客對於必要修繕行為，也不得無故拒絕。

如果租約中約定由「房東」修繕時，依據契約自由原則，法律尊重雙方當事人的決定，當然由「房東」負責。此外，房東依民法第423條規定負有保持租屋合於房客使用的義務，因此租約中未約定由何人負責修繕時，依民法第429條第1項規定，也應該由「房東」負責。同時，依同條第2項規定，房東對於租屋必要的修繕行為，房客不可以拒絕。只是，當房東對於租屋修繕後，房東跟房客各能主張何種權利，則會因為毀損原因是漏水或火災，以及是由誰造成毀損而有所不同。請點選以下選項，瞭解適用法條及法律效果。

「買賣不破租賃」保障房客居住權

許多房客最擔心的，就是房東將房屋出售後，自己是否必須立刻搬離。對此，民法設有「買賣不破租賃」制度。簡單而言，只要房客已合法入住，即使房東將房屋出售，原則上也不影響既有租約效力，新屋主仍須承受原租賃關係。不過，若租期超過五年而未經公證，或租約未定期限，則可能不適用此項保障。因此，長期租約若經公證，對房客權益保障將更完整。

房東將租屋賣給別人時，勢必會影響居住在租屋的房客權益，因此，法律上設計「買賣不破租賃」的制度，明文規定在民法第425條第1項。簡單的說，就是房客在訂立租約後已經搬進租屋居住，縱使房東之後有出售租屋的行為，仍不影響原先房客的租屋權益。不過，為避免假租賃的情形發生，民法第425條第2項另有規定，房屋租約未經公證「租期超過五年」或「未訂租期」，此時房客將不適用「買賣不破租賃」的規定。請點選以下選項，瞭解「買賣不破租賃」的適用法條及法律效果。

租金調整，也有法律限制

實務上，當房地產行情變動時，房東與房客也常因租金調整產生爭議。若屬定期租約，且租金未超過法定上限，原則上雙方不得僅因房價上漲或下跌，即要求法院調整租金。不過，若發生重大情事變更，例如疫情、重大經濟變動等特殊情況，仍可能依民法第227條之2主張調整租金。是否符合情事變更原則，則須由法院依個案具體判斷。

租約中訂有租屋期限，在法律上稱為「定期租賃」，此時如果租金沒有超過土地法第97條第1項規定的法定上限時，依民法第442條但書規定，房東或房客都不得因「不動產價值昇降」向法院聲請增加或減少租金，不過房客可以主張民法第227條之2第1項的「情事變更原則」，向法院聲請減少租金。至於，何種情況才能符合民法第227條之2第1項的「情事變更原則」，就要由法院依具體個案狀況來作出妥適的判斷決定。

耕地三七五減租條例，對承租人保護相當強

耕地租佃制度，長期受到耕地三七五減租條例保護，因此地主若想收回土地，法律限制相當嚴格。依耕地三七五減租條例第17條規定，非有法定事由，例如承租人積欠地租達兩年總額、放棄耕作、長期荒廢耕地或土地依法變更使用，否則地主原則上不得終止租約。因此，實務上常見地主希望收回土地自用，但承租人拒絕返還，雙方最終進入調解與訴訟程序。尤其「是否仍有持續耕作」、「是否只是休耕」等問題，更經常成為法院攻防焦點。

「繼續一年不為耕作」並非單純土地未種植即可成立，而須同時具備承租人主觀上放棄耕作意思，以及客觀上長期荒廢耕地之情形。若只是配合農業政策進行休耕，則不當然構成終止租約事由。

地主收回耕地，程序與補償都很重要

在耕地租佃關係中，地主若欲主張承租人欠租或違約，通常仍須先寄發存證信函催告，以保全證據。此外，若因土地依法變更為非耕地使用而終止租約，地主依法還可能必須補償承租人，包括土地改良費用、尚未收穫農作物價值，以及部分土地現值補償。因此，耕地租佃並非一般租賃關係，地主即使擁有土地所有權，也未必能自由收回土地。

耕地租佃關係，長期受到耕地三七五減租條例保護。地主若欲終止租約或收回土地，法律限制相當嚴格，例如承租人必須有積欠租金、放棄耕作或長期荒廢耕地等法定事由，地主始得合法收回土地。因此，實務上經常發生地主希望收回土地，但承租人拒絕返還之爭議，最後進入調解與訴訟程序。尤其「是否持續耕作」、「是否屬於休耕」等問題，更常成為雙方攻防焦點。

土地法第114條規定：依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄其耕作權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更其使用時。五、違反民法第432條及第462條第2項之規定時。六、違反第108條之規定時。七、地租積欠達二年之總額時。

耕地三七五減租條例第16條規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少，而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。

最高法院民事判決107年度台上字第618號所示：查耕地三七五減租條例第26條第1項規定，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。所稱因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。原告起訴係根據租佃關係，或主張租佃關係已消滅者，均有上開法條規定之適用。上訴人起訴係主張兩造間之租佃關係已因終止而消滅，則能否謂不應適用上開法條之規定，免收裁判費用，自不無研求之餘地。

農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之耕地租賃契約，應依農業發展條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。農業發展條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。但是農發條例修正前，所簽立的租約，依然是適用三七五減租條例的規定的。

在甚麼情況下，終止租約呢?依耕地三七五減租條例第17條規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。所以可以知道，限制終止租約的要件，相當的嚴格。如果承租人一直有按時繳租金，一直有繼續不斷地耕作，地主是很難收回土地的。在實務上會打官司的情況，通常是地主很想收回土地，但是苦無方法，而承租人怎麼都不願意終止租約，除非獲得地主的補償，事情就僵在那，最後經由調處，進入訴訟。

「非因不可抗力繼續一年不為耕作」這項要件，就是實務上很常見的雙方爭執點，因而也產生很多的實務見解，最高法院84年台上字第1856號民事判例表示「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。」最高法院97年台上字第254號民事判決進一步認為，三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用。另外一個要件，「地租積欠達兩年之總額」實務上常爭執的點，通常地主必須要餞行寄發存證函催告的動作，以保存證據。

基地租賃，涉及土地與建物分離問題

基地租賃，係指承租人向地主承租土地後，在土地上建築房屋使用的法律關係。此類租約與一般房屋租賃不同，因涉及建物與土地分離，因此法律對地主終止租約亦設有限制。

依土地法第103條規定，若承租人並無違法使用、違約、轉租或積欠租金等情況，地主原則上不得任意收回基地。尤其當承租人已在土地上興建房屋時，雙方權利關係通常更為複雜。

「基地租賃」係指租用基地建築房屋之土地租賃契約，由承租人向土地所有權人承租土地，並於其上建築房屋，承租人依約給付租金。「定有期限」之基地租賃契約，按土地法第103條第1款規定、民法第450條第1項規定，租賃關係於期限屆滿時消滅或有符合土地法第103條第2款至第5款法定事由之一，出租人得合法終止租約；至未定期限者，出租人如欲終止基地租賃契約，除法律另有規定外，應有符合土地法第103條第2款至第5款法定事由之一，始得合法終止租約。

土地法第103條規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。

使用借貸，不等於可隨時趕人

實務上，親友間常因情誼而無償借用房屋或土地，但法律上此種關係稱為「使用借貸」，並非毫無法律保障。依民法第464條規定，使用借貸係指貸與人無償提供房地供他人使用，而借用人於使用後返還之契約。雖然借用人無須支付租金，但仍須依約定方式使用房地，且不得擅自轉借第三人。此外，貸與人若因自身需求、借用人違反使用方式，或借用關係已達原使用目的，也可依法終止契約並請求返還房地。不過，實務上許多親屬間借名居住案件，往往因長期使用、金錢往來或家族關係，導致舉證與法律關係認定更加困難。

除租賃外，實務上也常見親友間無償借用房屋或土地的情形，法律上稱為「使用借貸」。使用借貸與租賃最大差異，在於借用人不需支付租金。所謂「使用借貸」，依民法第464條規定，係指「當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約」。房地貸與人同意無償提供予供用人，房地使用借貸契約即已成立。使用借貸係無償契約，故借用人無租金義務。除此之外，借用人所負之義務與承租人大同小異。其中最重要者為借用人應依約定方法，使用借用物；無約定方法者，應以依借用物之性質而定之方法使用之。非經貸與人之同意，借用人不得允許第三人使用借用物（第467條）。

然而，即使是無償借用，借用人仍須依約定方式使用房地，且不得擅自轉借他人。若貸與人有自行使用需求，或借用人違反使用方式，貸與人也可依法終止契約並請求返還房地。借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物（第470條）。

民法第472條所定者，概為貸與人得終止之事由。該條規定有下列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。

借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時終止契約。除期間屆滿的情形外，其他三種情形，於其要件具備時，使用借貸關係仍非當然消滅。其消滅仍待於當事人之終止的意思表示。惟在民法第470條第1項前段規定之情形，於依借貸之目的使用完畢之時，使用借貸關係即時終。

此與借用人是否已受返還之請求無關。反之，在同條第一項但書以及同條第二項所定情形，需經貸與人請求返還借用物時，借貸關係始行終。其中因借用物返還請求權的發生當以終止契約為其前置行為，所以應解釋借用物之返還的請求含有終止契約之意思表示，亦即借用人同時為契約之終止及借用物之返還的請求。

地上權，是土地使用的重要制度

許多人認為，使用土地一定要擁有土地所有權，但實際上，法律上仍可透過「地上權」合法使用他人土地。地上權屬於民法上的用益物權，主要目的在於讓權利人得於他人土地上興建房屋、停車場、宗教設施或其他工作物。實務上，地上權常見於合建開發、捷運聯合開發、停車場經營、宗教建築或大型商場等長期使用情況。由於土地與建物所有權可以分離，因此即使土地屬於他人，仍可透過設定地上權方式合法使用。地上權又可區分為普通地上權與區分地上權。其中，區分地上權常見於捷運地下設施、地下街或高架道路等立體利用情形。

不動產役權，解決土地使用便利問題

不動產役權，則是為讓自己的不動產取得特定便利，而使用他人土地之權利。例如通行、採光、排水、汲水、電信設施或眺望等，都可能成為役權內容。其中最常見的，就是袋地通行爭議。若土地四周遭他人土地包圍，導致無法通行至公共道路，便可能依法主張通行權。不過，通行範圍、位置及是否應支付補償，實務上經常成為訴訟爭點。此外，採光、排水與管線設置問題，也常涉及不動產役權。尤其都市土地密集開發後，相鄰土地間權利衝突更加頻繁，因此事前契約規劃與權利登記相當重要。

農育權，提供農業利用新模式

近年民法新增之「農育權」，則提供農業、林業、養殖與保育用途的新型態土地利用制度。依民法規定，農育權係指在他人土地上，為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育目的而使用土地之權利。其制度目的，在於提升土地利用彈性，促進農業與保育發展。相較於傳統租賃關係，農育權屬於物權性質，因此權利保障較強，也更適合長期農業經營使用。

專業律師協助，降低房地使用風險

房地使用法律關係複雜，不同制度下涉及的權利義務、契約內容與法律效果皆不相同。我們提供房屋租賃、基地租賃、耕地租佃、地上權及不動產使用糾紛法律服務，協助當事人進行契約規劃、權利分析、調解協商與訴訟代理。

房屋租賃雖屬日常法律關係，但涉及契約、租金、修繕與終止租約等多項法律問題，一旦處理不慎，容易演變為訴訟爭議。我們提供租賃契約審閱、房東房客糾紛、欠租處理、押金返還與租賃訴訟等法律服務，協助當事人透過專業法律規劃，有效保障居住與財產權益。真正安全的不動產利用，不只是占有與使用，更在於事前解法律風險，避免日後因權利不清而產生重大爭議。

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