公寓大廈

公寓大廈

 

現代社會經濟發展,高樓大廈林立,社區公寓大廈成為現代人居住的常態,因所有權各別自有管理問題!人與人間因集中住居於公寓大廈內,生活空間僅有一樓或一牆之隔,作息難免會有干擾之可能,管線共同、隔音效果有限之情形,常有菸害、噪音、管道間迴音等居住安寧管理問題。

 

為加強公寓大廈的管理維護、提昇居住品質,公寓大廈管理條例在84年。規範住民的權利義務、公寓大廈內部組織的管理體系,外部的政府監督,全體區分所有權人在公寓大廈管理條例的保障與規範下。公寓大廈的管理,除了選任專業管理服務人,以具有效率的作業方法,執行管委會的決策及推動各項管理工作,在涉及有關社區或住民權利義務的專門法規時。

 

區分所有公寓大廈物權關係中的建築物分為兩大部份:專有部份及共用部份。專有部份,可以再區分所有權人專用及約定共用部份;共用部份如:樓梯間、地下室、停車場等。

 

建商營造點交

社區關於公共設施由建商營造點交,於點交時並未確實就消防安全及增建部分要求建商改善,導致於點交後需由管理委員會為後續養護之問題,遇到建商施工品質不佳或建物使用年限過高,平日亦有管道間漏水及屋頂平台間漏水瑕疵修繕之爭議。

 

規約、決議對於買受人的拘束力

依公寓大廈管理條例第24條:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」,而依民法第799條之1第4項規定:「區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同。」

 

繼受人不僅要閱覽、影印規約和決議,並受其拘束,若是區分所有人間個別的約定,繼受人明知或可得而知該約定時,也受該約定所拘束。買受人應遵守規約,不得私自裝設鐵窗。

 

環境保護

如社區日常事務處理、催繳管理費、張貼公告、協助及督促保全及物業管理使其運作正常、協助管委會開會及作成合法決議。樓地板間及相鄰建築間之隔音、公共管線之排水等往往因建築設計及施工品質而有異,容易產生互相干擾之情形,在社區大樓常見糾紛不外乎:噪音、菸害、鄰損、漏水、冷氣、停車位管理、公共設施之管理維護等等,遂有物業管理公司及保全公司等負責社區大小事,社區不論規模大小、人員繁簡等,皆有管理問題。

 

社區環境的維護,公寓大廈管理條例、社會秩序維護法與環境法規等均有規定。若畜養鴿子、飲料販賣機、雜物堆置,均佔用了公用空間,如社區住戶畜養鴿子,造成社區環境髒亂、設飲料販賣機,故障後仍任意放置,,造成環境髒亂,請問如何處理?住戶「噪音」、住戶冷氣機排水管滴水、往樓下亂丟物品,、樓梯間、地下室停車場……,住戶堆放私人雜物、鞋櫃,妨害公共安全,雖經管委會規勸,然成效不彰,該如何處理。

 

依公寓大廈管理條例第16 條規定,管委會不可僅口頭勸說。經制止無效後,管委會須附上之前制止該住戶行為的書面通知,及其相關違規事實(如照片等),向公寓大廈管理條例之主管機關舉發,公寓大廈管理條例第48、49 條均有相應處罰規定。

 

房子漏水

公寓大廈住戶如果遇到房屋漏水,管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入房屋內探查漏水原因,依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款規定,住戶應配合,不得拒絕。不過,管理負責人或管理委員會儘量減少損害發生,因此所造成的損害,依據同條第2項規定,應修復或補償。

 

漏水原因為房屋老舊引起,依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,大樓頂樓平臺的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責。修繕、管理、維護的費用,除區分所有權人會議或規約另有規定外,由大樓住戶按其共有的應有部分比例分擔。

 

漏水原因為頂樓住戶施工引起,依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定,大樓頂樓平臺的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責。修繕費係因頂樓住戶施工引起,除了區分所有權人會議或規約另有規定外,依據公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定,則由頂樓住戶負擔。

 

欠繳管理費

管理費收取差別待遇導致住戶抗議、管理費不繳屢屢要社區催繳,物業保全服務爭議、社區基金虧空公款等問題,平日社區日常事務管理等事宜,在在與法律息息相關。

 

公寓大廈管理費主要係負擔共用部分、約定共用部分的管理、維護費用及必要修繕費用,且分擔方式有三種,其一,公共基金支付;其二,區分所有權人會議或規約;其三,按各住戶共有的應有部分比例分擔,為公寓大廈管理條例第10條第2項所規定。因此,當住戶欠繳管理費用時,請點選以下選項,瞭解管理委員會可以採行的措施。

 

如住戶拒不繳納管理費,先以「書面」催告之,若仍無效,向法院申請支付命令、調解委員會申請調解。管理委員會得於住戶欠繳逾二期或達相當金額時,定相當期限催告住戶繳納,依公寓大廈管理條例第21條規定,如住戶仍拒不繳納時,可訴請法院命住戶給付應繳金額及遲延利息。區分所有權人繳納管理費債權請求權,依民法第126 條時效為5 年,住戶規約或區分所有權人會議決議明確訂定,若欠繳管理費,則加計利息。

 

管理委員會也可用其他方法來催繳,如公布未繳交管理費的住戶棟別。只是,若一併公布住戶姓名,依民法第18條第1項、第2項、第184條第1項前段及第195條第1項等規定,則有侵害住戶名譽權的可能。

 

公寓大廈管理條例第23條第1項雖規定,公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間的相互關係,除法令另有規定外,得以規約來規定,但未賦予住戶或管理委員會有對違反規約的住戶斷水斷電的權限。以水電等民生需求為威脅的催繳手段,可能構成刑法第304條第1項強制罪。

 

公寓大廈管理費,依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定,由公共基金支付或由區分所有權人按共有的應有部分比例分擔。縱使將房屋出租,管理費的繳納,仍為區分所有權人(即房東)的義務。

 

雖然,租賃契約可以約定由承租人(即房客)負責繳納管理費,只是承租人(即房客)拒絕繳納時,依據公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條規定,管理委員會仍應請求區分所有權人(即房東)繳納,區分所有權人(即房東)不得主張租賃契約已明訂由承租人(即房客)繳納而拒繳管理費。

 

公寓大廈管理條例第24條並沒有令繼受人承擔前手所積欠債務的意思,繼受人僅繼受契約地位,而非繼受已發生的具體債務,買受人不須就前屋主所欠繳之管理費負擔清償責任,管理委員會應另就其積欠的管理費,發存證信函催繳仍未獲清償時,再向法院聲請支付命令。

 

佔用共有或不得約定專有

防火巷:

 

住戶不得私自使用防火巷或約定使用防火巷,公寓大廈管理條例第7條第2款訂有明文,如面臨住戶私自使用防火巷或與大樓住戶約定使用防火巷時。如住戶私自於防火巷內堆放雜物,導致通行出入困難,管理負責人或管理委員會可出面予制止,若經制止而不遵從者,管理負責人或管理委員則可報請主管機關處理,此時,該住戶將承擔行政裁罰責任。

 

上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備:

 

公寓大廈上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗,依公寓大廈管理條例第8條規定,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

 

社區大樓樓頂樓板屬公有設施,如住戶私人要搭棚架加蓋防漏,先經區分所有權人會議同意,管委會才可核准。若區分所有權人會議同意加蓋,則管委會為該共用部分之管理人;若會議不同意,而該住戶仍執意行之,依刑法第320 條竊占罪,亦為民法第179條不當得利,有刑事法律責任。

 

經住戶大會決議不能安裝鐵窗或特定型式鐵窗,住戶執意安裝或安裝不同型式,管委會報請主管機關依公寓大廈管理條例第49 條第1 項處理,限期恢復原狀,若屆期未恢復,管委會可依公寓大廈管理條例第8 條第2 項

 

社區儲藏室,可否改為社區的卡拉OK 室?儲藏室為若改為社區卡拉OK,即未按照使用執照核准用途使用,為違規使用。在私權方面卻有爭議,因儲藏室屬社區共用部分,而卡拉OK亦是社區共用,便無佔用問題,僅是實際用途與使用執照核准之用途不同,且將空間充分利用而已。

 

公共空間放置私人物品,屬於無權佔用,構成侵權行為之不當得利。依民法第767 條要求恢復原狀,在未恢復前的這段時間,可要求支付相當於租金的損害賠償。先以口頭勸導,若無效再發郵局存證信函,仍然無效即發律師函,最後向鄉鎮市調解委員會申請調解或向法院提起訴訟。

 

住戶違反區分所有權人會議或規約所限制的事項,依據公寓大廈管理條例第 8 條第 3 項規定,管理負責人或管理委員會應先予以制止,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀,將由管理負責人或管理委員會回復原狀,費用由該住戶負擔。

 

住戶違反區分所有權人會議或規約所限制的事項,經制止仍不遵從時,管理負責人或管理委員會則可報請主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款規定,處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善;屆期不改善或不履行,可連續處罰。

 

同時,依據公寓大廈管理條例第8條第3項規定,該住戶亦應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀,將由管理負責人或管理委員會回復原狀,費用由該住戶負擔。

 

住戶違反區分所有權人會議或規約所限制的事項,依據公寓大廈管理條例第49條第1項第2款處以罰鍰後,仍不改善或續犯時,按同條例第22條第1項第2款規定,由管理負責人或管理委員會促請該住戶改善,若三個月內仍未改善,管理負責人或管理委員會可依區分所有權人會議決議,訴請法院強制該住戶遷離。

 

停車位

停車位之種類:一、法定停車位:所謂法定停車位,是指依建築法規之規定所附建之停車位。產權由全體住戶所持有;法定停車位無法取得獨立權狀,不得與主建物分開買賣,法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。二、增設停車位:由起造人自行增設的停車位。若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。三、獎勵停車位:依政府鼓勵增設停車位空間所制定的辦法,所增設供公眾使用的停車「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」。

 

社區停車空間使用規則,如流抽籤使用車位之情形,或者外車進入社區停放而管理委員會可否開罰等爭議!依住戶規約規定清潔費、社區住戶於其私有車位放置雜物、違規停車開具勸導單達三次(含)以上得以「鎖車」處理、不准租用「外車」停車位問題在建築技術規則中有詳細規定。若欲增設機車格,須先報請主管機關核准才可設置。

 

增修設備

共有部份發生瑕疵時,例如公設的電梯、健身器材需要修理;頂樓防水層老化、脫落導致滲漏水,如污水設備擬增設塑膠管通氣,委員會決議即可,還是須由經過通氣管路之住戶同意才可裝設?應經區分所有權人會議決議,或規約之限制,若以上皆無,管委會即可決定。公寓大廈管理條例規定,共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責,相關費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔。


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