買賣糾紛

買賣糾紛

 

買賣糾紛常見類型,包括建商或房屋仲介業者提供不實房屋資訊或隱瞞、建商違反契約規定、施工品質有瑕疵及產權問題等。

 

茲以房屋之業者為例,從房屋的建築到銷售階段,所有參與的業者,包括與該房屋建築有關的建築師、營造商、建築業等,以及與該房屋銷售有關的代銷業及仲介業等,均應依其營業行為之特性,對該屋的消費者負企業經營者的消費安全及消費公平責任。

 

房屋買賣標的物瑕疵

房地買賣標的物瑕疵即是買賣之房地存在品質、效用或價值上缺點,出賣人依法須負擔保責任,又依物之缺點之狀態,可分為「權利瑕疵擔保」及「物之瑕疵擔保」責任。

 

「權利瑕疵擔保」,如房屋買賣前賣方故意未告知,買家不知道房子被設定抵押或出售予第三人,經查閱登記簿謄本發現此事的買家可依民法債務不履行規定,向賣方請求解除契約、違約金、或損害賠償。

 

「物之瑕疵擔保責任」係指賣方應擔保將其交付給買受人時,買賣標的物(房地)有符合約定品質,且符合通常及一般效用,買家視情形可以請求解約或減少價金,或請求債務不履行的損害賠償。

 

房屋在點交的時候,應依民法第356條第1項前段規定,以通常程序從速檢查。施工品質有瑕庛會對人體健康及安全造成威脅,常見的施工品質瑕庛問題包括施工方式錯誤、房屋漏水、輻射鋼筋及海砂屋等問題,除了要明確區分責任歸屬外,應針對問題加以修繕。輻射鋼筋影響程度較為嚴重,因而受主管機關防護及管制的事項。

 

出賣人在銷售房屋的時候,故意不告知消費者有關房屋曾經是兇宅、有發生過火災、會漏水、海砂屋或輻射鋼筋等訊息,就算是隱瞞重要資訊了。民法第354條第1項本文規定,物的出賣人對於買受人,應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值的瑕疵,也沒有滅失或減少其通常效用或契約預定效用的瑕疵。如果有這種情形,買方可以依同法第359條本文規定,解除其契約或請求減少價金。

 

兇宅:

 

兇宅即是隱匿性高之重大瑕疵,買主為求房屋脫手或獲利,委託仲介業者或自行出售系爭房屋,於仲介業者進行「不動產標的現況說明書」之一問一答登載時,隱匿系爭房屋為凶宅之事,而使仲介業者於該說明書之「本戶(指專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」。被害人並入住後,經向鄰人打聽後始知有人自殺身故之事而悉上情提出刑事告訴。

 

漏水宅:

 

在施工的過程中,施工的技術或方式如果有瑕疵的話,容易造成房屋的損壞,可能直接或間接影響到住的安全,除了設備的損壞外,比較常見的還有漏水的問題,而這些問題也容易導致糾紛,對此,除了要確定成因,明定責任歸屬外,事前約定處理方式也是一種解決方法。

 

房屋在點交後,發現有漏水的問題,漏水的原因有很多,除非能夠證明歸責於買方,或者像是地震、颱風等不可抗力因素外,建商應該在保固期間內負責修繕。至於中古屋買賣,由於前屋主並非建商,所以契約也不會有保固的約定,但仍依民法第354條第1項規定,負有瑕疵擔保責任。此外,也有房屋仲介業者在仲介房屋買賣時,會提供房屋漏水保固書,這時候也可依該保固書內容向房仲業者主張。

 

常見的過程,交屋後,買家雇工將房子原先的裝潢打掉,打算重新整修一番,誰知拆掉裝潢後的房子如此不堪,詢問仲介是否知情時,也表示他只知道該區域以前會淹水,但很多年前已經整治好了,所以不知道房子有漏水、壁癌及水泥剝落等情況。而賣家商討賠償事宜,賣家強硬表示房屋是以「現況交屋」,不可能退還部分價金。買家主張房屋有部分漏水,賣家顯然刻意隱滿,但大家要知道,漏水依據現在的工程技術其實是可以修復的,所以賣家通常會說這個漏水是之後才出現的,跟先前漏水的原因或地方不同。

 

海砂屋:

 

通常案例,買房屋後重新裝潢時發現房屋有鋼筋外露、水泥剝落、布滿壁癌等情形,將剝落的水泥塊送驗,發現竟然是「海砂屋」,賣方雖然辯稱不知該屋是海砂屋等,這時候是否構成詐欺罪?一般俗稱的海砂屋,是指建築物的混凝土氯離子濃度過高,至於如何判斷是否過高,經濟部標準檢驗局在83年7月22日修訂的「新拌預拌混凝土國家標準」(CNS3090),規定容許值為每立方米0.6公斤以下,後來在87年6月25日又修正為每立方米0.3公斤以下,所以司法實務通常會參考上述國家標準,如果建築物混凝土的氯離子濃度高於每立方米0.6公斤,通常就會被認定為過高,也就是俗稱的海砂屋。

 

輻射屋:

 

「輻射屋」,縱屬輕微污染,居民居住於系爭房屋內所接受之輻射劑量尚在法規允許範圍內,因此建議屋主「可不進行任何改善措施」等語,然目前科技發展仍有其限制性,實無法去除一般人對輻射污染可能對人之生理、心理健康造成不良影響之疑慮,且即使可以剪除鋼筋或覆蓋鉛版等方式減少輻射量,在交易市場上,亦同樣無法免除一般人對輻射屋之排斥心理,是一般人基於自我健康保護之心理因素,縱使在實質之測試數據下影響人體極微或在法規允許範圍內,惟於一般之房屋市場交易行情中,其市場交易價值卻有明顯之影響,甚至可能成為實際上無人交易問津之標的,此有如撞死過人之汽車、發生過命案之凶宅一般,因一般人之心理因素而產生之「交易上貶值」即使是輕微輻射污染,仍屬系爭房屋交易時,買受人決定是否承買、交易價格如何之重要考量事項。

 

傾斜屋

 

「傾斜屋」,即房屋有傾斜之現象,可能導致居住在內之人平衡感異常,物品難以放置使用,甚至有房屋頹倒、滅失之虞,一般常見於中古公寓存,發現時點通常於交屋後裝潢時,裝潢施工發現房屋歪一邊,傾斜率仍小於1/200 ,建物無明顯裂痕,整體而言目前結構尚屬安全,暫不需做處置,傾斜率超過1/200 則應做建築物扶正,房屋傾斜率超過1/40則非常嚴重。處理糾紛方式,則是委請土木技師鑑定,確認房屋左右兩邊水平位移,傾斜率 ,是否影響房屋安全性。並請不動產估價師進行房屋價值鑑定,審酌物理性即實體損壞、功能性退化、經濟性即外部性退化及買方心理層面之汙名化而致市場交換價值減損等不動產市場價值減損因素,估定房屋因本件傾斜瑕疵之價值減損率後作為房屋價值減損的依據。

 

施工瑕疵

 

建商在建材選材不當或施工技術不佳的情況下,可能會出現通風不良、地板磁磚隆起或破裂、牆面出現裂縫等問題。


 

買方購屋時,應按民法第356條第1項前段規定檢查。如有問題,則應依契約所定之保固期間內要求無條件修繕。同條第3項規定,不能即知的瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。但如果是出賣人故意不告知瑕疵,依照同法第357條規定,就不適用這些規範。至於因物有瑕疵而解除契約或請求減少價金的解除權或請求權,依同法第365條第1項規定,為通知後六個月間不行使或自物的交付時起經過五年而消滅。

 

房屋資訊不實或隱瞞

建商提供不實的房屋資訊可能會導致糾紛,常見的糾紛類型包括廣告不實、隱瞞重要資訊及契約審閱權糾紛,不實廣告應儘速改善或更正、隱瞞重要資訊導致價值或效用未達建商所擔保的情形時,就可能可以解約或減少價金,至於契約在訂立前,應該要有一定時間可以進行審閱及簽名。

 

廣告不實:

 

建商在銷售房屋時,以文字、圖片或影片等方式,製作房屋銷售廣告,藉以吸引消費者購屋,如廣告內容有虛偽不實或引人錯誤的情形時,就會違反公平交易法第21條第1項規定。對此,公平交易委員會按照同法第42條規定,可以限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並且可以處以罰鍰,如果超過期限還沒有停止、改正其行為或採取必要更正措施,還可以按次處罰鍰。

 

消費者除了不實廣告欺騙而導致其購屋之意思表示,依民法第92條規定]撤銷購屋意思,另則主張廣告內容構成契約一部,即按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,亦為同法第二十二條所明定。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務,不因廣告內容是否列入契約而異,否則即無從確保廣告內容之真實。是企業經營者與消費者間所訂定之契約,雖未就廣告內容而為約定,惟消費者如信賴該廣告內容,並依企業經營者所提供之訊息進而與之簽訂契約時,企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容(最高法院102年度台上字第2323號民事判決)。

 

契約審閱權:

 

在房屋買賣之時,企業會用定型化契約供買方審閱及簽名,按消費者保護法第11條之1第1項規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內的合理期間,供消費者審閱全部條款內容。同條第4項規定,中央主管機關得選擇特定行業公告定型化契約的審閱期間。

 

而依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少5天以上的契約審閱期;「不動產委託銷售契約書範本」、「房屋委託租貸契約書範本」、「住宅租貸契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期。

 

不過值得注意,契約審閱權保障對象僅限於與企業簽訂合約的個人,若是個人與個人簽訂契約,則無契約審閱權的問題,一般在中古屋買賣並不適用,另為了節省交易時間,買方也可自願放棄契約審閱權,倘消費者確已知悉該定型化契約之內容,為節省時間,或為爭取交易機會,自得在此前提下放棄契約審閱權,此時即難謂企業經營者,即有違反審閱期間之規定。次按在預售屋交易過程中,由於買賣契約書多為建築投資業者事先單方擬定,而買賣標的之建物又尚未具體成形,就相關契約資訊內容而言,建築投資業者無疑為具優勢地位之一方,則建築投資業者於收受定金或簽約前,已於合理期間提供購屋消費者契約書供審閱,或購屋消費者已確實知悉定型化契約之內容,而自願放棄審閱期等有利於建築投資業者之事實,自應由該業者負舉證之責任(臺灣士林地方法院98年度訴字第1114號民事判決)。

 

但如係賣方使買方放棄,此時效力為何?當然並非契約無效,而是企業經營者如違反有關合理審閱期間之規定者,影響消費者無法就定型化契約條款為足夠思慮之機會,對消費者恐為不利,明定該條款原則上不構成契約的內容,以保障消費者權益。但消費者認為可以接受時,得主張該條款仍構成契約之內容。另企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利者,無效。


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