預售合建

預售合建

 

合建往往存在許多錯綜複雜的問題,包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記……。推案當中,建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度,然而預售房屋買賣的糾紛,卻又常常居高不下。

 

預售

購買預售屋,首要建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第1次登記),並申請建築改良物所有權狀。

 

建商於銷售預售屋應無償提供買賣契約,不得要求買方須先行支付定金才提供契約書,或收取定金簽約前,未預提供買方至少5天的契約審閱期間,

 

房屋買賣標的應標示清楚買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層那一戶,若有購買停車位應註明車位規格,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。

 

買方在買賣契約中瞭解房屋面積坪數及單價建商所計算房屋坪數,通常包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮夾層屋是否合法及公共設施、陽台所佔坪數的比例。有些建商只列私有面積及公共設施面積,但未說明該夾層屋是否合法,而所謂私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高,

 

買方注意房屋室內的格局室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好。同時亦應瞭解付款辦法及貸款額度。

 

瞭解建材及設備許多建商銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。應要求建商將所有銷售廣告物交予買方。


 

簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。有些社區完工後建商會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用。又建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及範圍亦應了解,一般結構部分保固15年,固定建材及設備部分保固1年。

 

違約事項購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。

 

購買預售屋前,購屋人在房屋未開工興建前,需付房屋總價10%~15%分別當成訂金、簽約金與開工款,施工期間則依工程進度分期繳交房屋總價15%~20%的工程款(一般房屋施工期通常約2-4年,視各案規模、樓層高度、建商施工法等因素而定。待房屋興建完工交屋後,再開始繳交銀行房屋貸款,也就是說購屋人於開始繳交銀行房貸前,可分期將購屋總價三成的款項慢慢繳清。而且在房地產市場不景氣的壓力下,有些建商甚至打出所謂的『三低一高』及低總價、低自備款、低公設及高房貸;以七成的銀行貸款再搭配建設公司提供的公司貸款,貸款成數有時甚至可達九成,可讓購屋人充分發揮財務槓桿原理,更輕鬆購屋。

 

預售屋出售的是販賣未來取得房屋及土地的「權利」。所謂「紅單」,指的是「購屋買賣預約單」,當民眾看完預售屋建案,確定有意願購買後,在與建商或代銷業者準備簽訂買賣合約前,需要先「下訂」,也就是先付出一筆訂金,保留購買房子資格,付完訂金後,就會拿到一張俗稱紅單的預約單,因其顏色通常為紅色或粉紅色,故得「紅單」之名。

 

自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋,但是預售屋還沒蓋好看不到房子不免心慌,一不小心就會誤入圈套,預售屋的房屋面積、公設比、管理費等細節也不可忽視!一般來說,建商所計算的房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋前,大家一定要考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。

 

當然,除去前面所說的公設面積外,私有面積也該考量,所謂的私有面積包括室內、陽台、該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,所以私有面積並非自用面積。像是公設比越低越好、管理費便宜才是王道,驗屋沒過就能不過戶等等,事實上可能跟你想的完全不一樣。所謂的公設包含停車位、電梯、逃生梯、健身房等社區住戶共同持有設施,而建案售出的坪數扣掉公設後,就是實際屋內坪數。

 

為了防止預售屋建商倒閉,內政部《預售屋買賣契約》中,有規定需有「履約擔保機制」,其中包含「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定(舊稱公會連帶保證)」、「其他替代性履約保證方式」等方式,要注意是由建商自由選擇提供哪一種履保機制,民眾無法自己挑選。

 

其中相對安全的是採取「價金信託」這種把客戶錢交由第3方的銀行做信託,透過隨著工程進度的方式,將資金撥用給建商,較能保障消費者權益,建議民眾簽「履約擔保機制」時應要慢、看、停,並多加留意建設公司身份以及查好建商名聲與財務狀況,以及看清楚履約保證說明書實質內容。

 

有些建商會利用公司員工作為人頭,開設多家建設公司,再利用這些建設公司做同業互保的履約保證,這樣的操作方式若在建商財務無虞的狀況下沒什麼大問題,如建商出現財務危機,房子無法繼續蓋下去。曾有不肖建商竟以「同業連帶擔保」的公司資格審核混充作同業連帶擔保之證明,並附加在買賣契約之中,使民眾難以覺察。

 

依預售屋買賣定型化契約第19條規定,除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等,買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

 

想要無償解約,預售屋買賣定型化契約第24條也規定,除非賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」 規定,或是符合上述重大瑕疵項目,才可解除買賣契約,也就是說,像漏水這種問題就不算是重大瑕疵,無法構成退屋解約條件,若買方堅持不過戶,反而會構成違約。

 

因此無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利,身為上一手買家,雖然免報房地合一稅,但必須申報財產交易所得計稅,否則若被國稅局查到漏報要補稅之外,還要處所漏稅額2倍以下的罰鍰。民眾賣預售屋轉讓,如果最後計算出來的財產交易所得不如預期、甚至有賠售的狀況發生,都得要報稅詳述成本費用,列舉賣屋損失。

 

民眾應以預售屋出售之實際成交金額,減除原始取得成本及必要費用後之餘額為財產交易所得,併入出售年度之個人綜合所得稅申報,所以民眾報稅時,應妥善保存預售屋讓渡書或契約書等相關憑證,還有成本憑證正本(例如:仲介費、廣告費、換約手續費等),若賠售時就可列舉財產損失,作為財產交易所得減免項目。

 

預售屋買賣定型化契約針對瓦斯管線相關費用之負擔方式,瓦斯有分內外管,在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線,就叫作內管,這筆費用需由建商買單;從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外緣,這一段管線就叫瓦斯外管。

 

瓦斯外管費可由雙方協議負擔,新制明寫「未議定者,由賣方負擔」,很多建商會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義,要求消費者繳納這筆費用,瓦斯外管費動輒上萬至數十萬元,並非小數目,契約時一定要睜大眼睛,避免業者將費用轉嫁給消費者,成了冤大頭。

 

合建

實務基本可分為3種合建型態:第一,「合建分屋」指建商提供資金,自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋,雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分,並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分,向地主換取其分得房屋之土地持分。

 

第二,「合建分售」指地主與建商簽訂契約,由地主提供土地予建商興建房屋,雙方依約定之銷售收益分配比例,各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時,地主配合出售該房屋之持分土地,由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書,並個別向購買戶收取土地款與房屋款。

 

其三,「合建分成」指地主同意提供土地,由建商出資合作興建房屋,雙方以共同名義或委由建商之名義,與承購者簽訂房屋及土地買賣合約,於房屋興建完成後,地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者,其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

 

由此可知,「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於,「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係,除非另有約定,地主原則上與買受人不發生契約關係;而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

 

建造的房屋是由起造人原始取得(建商為建物所有權人),建商完工後才將部分房屋所有權移轉給地主,而地主再移轉部分土地所有權給建商,屬於互易之性質。如果建物的所有權人不是建商而是地主(起造人列地主),地主在完工後再把部分的房屋、土地所有權移轉給建商,作為蓋屋的報酬,則屬承攬與買賣之混合契約,但也有法院認為屬於承攬。如果地主跟建商的合作關係,是重在共同出資經營一定事業的話,也有可能是合夥契約。

 

合建常見糾紛類型有:逾期不開工;無法取得建照執照;遲延完工;建商無法按期清償融資,影響建案進行;地主土地產權瑕疵,或與第三人產生訴訟;越界建築糾紛;施工臨損糾紛;建商中途歇業或倒閉、公司空轉無營業等。

 

開工或交屋遲延

建商沒有依照契約規定的日期開工,除了要計算遲延利息給買方,遲延過久也會視同違約。又沒有依照契約規定日期交屋,依照民法第229條第1項規定,給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任。如果因為遲延產生損害,買方還可以依同法第231條第1項規定請求賠償。又或者依同法第254條規定定出相當期限催告其履行,如果在期限內不履行時,就可以解除契約。

 

建材設備不符契約規定

房屋在點交的時候,買方發現建材設備與契約所載不符或有破損的情形,由於賣方依照民法第354條第1項本文規定有瑕疵擔保責任,所以買方可以依照同法第359條第1項本文規定解除其契約或請求減少其價金。另外,對於與契約所載不符,但等級相同或類似的建材設備,也可視程度,依該法第354條第1項但書及同法第359條第1項但書規定,不視為瑕疵,解除契約顯失公平的話,買方也只能請求減少價金。

 

無故終止房屋買賣契約

建商委託房屋仲介業者銷售房屋或由購屋者向建商購買房屋,在契約成立後,建商無故不賣,因而終止委售及買賣契約,這個時候,房仲業者及購屋者可以向建商收取違約金。參照民法第250條第1項規定當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。此外,同法第248條規定,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。所以在有收取定金的情形下,契約就推定成立。

 

坪數不足

房屋面積通常區分為主建物、附屬建物及共用部分三個部分的面積,如果發現與權狀內建物登記面積不符,有不足的現象時,可以依照民法第359條本文規定解除其契約或請求減少價金,如屬同法第360條規定所稱缺少出賣人所保證的品質的情形,則請求不履行的損害賠償。但如果坪數不足的原因是測量錯誤的話,那就由測量人員負責。另外,實際坪數如果大於登記面積的話,也是以增加價金的方式來解決。

 

屋頂及地下室使用問題

公寓大廈的屋頂,按照公寓大廈管理條例第7條第3款規定,屋頂的構造是不能約定為專用部分。有關區分所有建築物,依照民法第799條第1項規定,是指數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物的共同部分共有的建築物。而各共有人按照同法第818條規定,對於共有物有使用收益權。並且依照同法第820條第1項規定進行管理。

 

地下室如果是公寓大廈附屬的公共設施,則為公寓大廈各住戶共同使用,但仍可透過契約進行管理,或以分管方式劃定範圍使用。另地下室如果具有構造及使用的獨立性,則可單獨買賣、登記。

 

停車位使用問題

如果停車位是屬於「法定停車位」,產權是公寓大廈各住戶共同持有的,按照公寓大廈管理條例第58條第2項規定,建商並不能讓售給特定人,只是可以透過分管協議約定給特定人使用。如果停車位是法定停車位以外、自行設置的,就可以銷售給任何人,不受前揭限制。另就共同持有產權的問題,依照土地法第34條之1規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而民法第824條第7項也規定,變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

 

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