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共有部分之使用權?在沒有公寓大廈規約應該如何約定？
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問題摘要： 區分所有建築物之共用部分使用權係以共同性、協議性與合法性為核心原則，各區分所有人應本於平等與誠信原則行使其權利，在未成立管理組織前，宜先經多數決議行之或訂立書面協議，對其使用方式、管理事項及爭議解決方式加以明定，以確保共用部分合理且公平之使用，並避免產生長期衝突或法律爭訟。 律師回答： 依...
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附屬建物是什麼？在法律上意義為何？
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問題摘要： 附屬建物雖非主體建築物之核心部分，但對於建物整體功能性與使用舒適度具有實質影響，尤其在都市建築密集與空間有限之環境下，其使用性與法律性質更應受到重視。購屋人應於購買前清楚區分陽台、露台、屋簷、雨遮、平台與花台之法律定位、登記與計價情形，並查閱建照核准圖說、建物登記簿及買賣契約條文，避免將不登記不計價部...
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虛實之間，附屬建物是否應計入出售坪數？
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問題摘要： 實坪若以權利本質為界定標準，僅能包含專有部分室內面積，具備排他性、自由性與法律保護完整性者，方可作為實質使用與財產評價之依據。附屬建物雖具部分使用價值，但使用受限、變更需報備、登記與否隨法規時點不同，並不能等同於完全自由使用之實坪範疇；共用部分更因涉及全體所有人共同利益與使用規範，不能納入個別產權之實...
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公寓大廈區分所有權人為法人時，如何出席區分所有權人會議及被選任管理委員？
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問題摘要： 法人為區分所有權人時，其仍享有出席區分所有權人會議、投票表決及參與社區管理之權利，惟需指派自然人代表出席與擔任職務，且應依法或依社區規約明確指定授權人並辦理備查程序。法人代表人雖可擔任管理委員或主任委員，但須符合條例所定任期與連任限制，並應由社區規約或會議決議對其資格及權限加以明確規範，以確保社區管理...
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區分所有權人會議是什麼？有什麼權限？
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問題摘要： 區分所有權人會議乃公寓大廈管理制度下核心組織，負責統合各區分所有權人之集體意志，決定與專有與共用部分管理、修繕、財務、重建與住戶行為規範相關之重大事項，其決議在符合程序要件下具有拘束全體住戶之法律效力，亦可作為訴訟上主張或管理執行之依據，對於公寓大廈自治與法律秩序之維護至為關鍵。 律師回答： ...
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什麼是分管契約？什麼是規約？在房屋買賣有什麼重要？
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問題摘要： 分管契約應重視其成立程序與是否登記，否則即可能因第三人善意受讓而失去實際效力；而規約則因有法律明文規定程序與效力，即使未經個別同意或知悉，亦對所有繼受人產生拘束。建議所有不動產共有人或區分所有人，於訂立分管契約或參與規約決議時，應充分理解其法律意涵，並確保程序合法、內容合理，以發揮自主管理與權利保障之...
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公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的何在？
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問題摘要： 雖法律未強制規定每一公寓大廈必須制定規約，惟從實務運作需求、法律效果保障及自治管理目標來看，制定規約可謂不可或缺之基礎工程。透過召集全體區分所有權人訂定規約，可強化社區治理正當性、明確各權利義務，並為後續一切管理措施（如管理費負擔、住戶行為規範、委員任期與罷免、公共設施使用）提供法律依據。若社區尚無規...
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區分所有權人會議之召集人如何產生？一般住戶可當召集人嗎？
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問題摘要： 召集人制度之設計係建立在所有權與責任並行的原則上，藉由區分所有權人對社區管理之參與與互推機制，確保區分所有權人會議得以合法運作。對於尚未設立管理組織或管理人已離任之公寓大廈，應儘速依規程互推召集人，或向主管機關申請指定臨時召集人，以啟動管理程序、維護社區秩序。此亦意謂每位區分所有權人除享有物權與管理利...
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區分所有權人會議之成員及如何召集開會？請說明之。
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問題摘要： 區分所有權人會議為公寓大廈最重要之集體決策機關，其成員即為全體區分所有權人，凡涉及重大管理、修繕、重建、基金用途或住戶處分事項，均須經由此一會議之決議方能生效。而會議召集人雖名義上僅負召集義務，實務上往往兼任主持人，對議程安排、通知程序與決議效力之影響深遠，堪稱社區自治制度中具有實質影響力之角色。為確...
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大廈車位遭法拍，該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？
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問題摘要： 大廈內的車位是否構成優先承買權標的，需視其法律性質認定為前提，若係屬區分所有建物之從物，不具共有性質，則不適用土地法第34-1條；反之，若僅為共有狀態下的分管使用，則應適用共有人優先承買權制度。建議在涉及車位法拍案件時，相關區分所有權人應詳加查明該車位性質與登記情形，並就自身是否享有應有部分及其實際使...
