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管委會不修屋頂漏水，頂樓戶可這樣反制？
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問題摘要： 管委會依法有明確的修繕義務與管理職責，尤其對於屋頂、外牆等共用部分的日常維護與災後修繕，更應以效率與住戶權益為優先考量，住戶面對管委會怠職，不僅可以透過修繕費求償，也能從制度與程序面發動反制措施，確保自身權益不受侵害。 律師回答： 關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條...
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公寓大廈管理委員會可以就公設瑕疵，與建商和解或進行訴訟嗎？
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問題摘要： 公寓大廈管理委員會雖於社區事務扮演重要角色，但其法定權限應嚴守公寓大廈管理條例所規範之範圍，對於涉及區分所有權人與建商間私法關係之瑕疵爭議、賠償主張或和解協議等，管理委員會並無當然代理權，須依程序取得區分所有權人會議決議授權，否則其所為之行為對個別住戶不生拘束力。以兼顧社區整體運作效率與區分所有權人個...
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區分所有權人會議是什麼？有什麼權限？
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問題摘要： 區分所有權人會議乃公寓大廈管理制度下核心組織，負責統合各區分所有權人之集體意志，決定與專有與共用部分管理、修繕、財務、重建與住戶行為規範相關之重大事項，其決議在符合程序要件下具有拘束全體住戶之法律效力，亦可作為訴訟上主張或管理執行之依據，對於公寓大廈自治與法律秩序之維護至為關鍵。 律師回答： ...
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虛實之間，附屬建物是否應計入出售坪數？
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問題摘要： 實坪若以權利本質為界定標準，僅能包含專有部分室內面積，具備排他性、自由性與法律保護完整性者，方可作為實質使用與財產評價之依據。附屬建物雖具部分使用價值，但使用受限、變更需報備、登記與否隨法規時點不同，並不能等同於完全自由使用之實坪範疇；共用部分更因涉及全體所有人共同利益與使用規範，不能納入個別產權之實...
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若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍是否對於其他住戶有效？
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問題摘要： 若公寓大廈起造人與個別承購戶於售屋時即明訂車位使用權，並指明特定區域供特定住戶使用，即構成法律上所承認之「共有物分管契約」，依公寓大廈管理條例第15條、土地登記規則第80條與第81條規定，該使用安排對契約當事人具法律拘束力，亦應受管理委員會與其他區分所有權人尊重。若有後續爭議，仍可依據原始約定、圖說、...
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公寓大廈區分所有權人為法人時，如何出席區分所有權人會議及被選任管理委員？
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問題摘要： 法人為區分所有權人時，其仍享有出席區分所有權人會議、投票表決及參與社區管理之權利，惟需指派自然人代表出席與擔任職務，且應依法或依社區規約明確指定授權人並辦理備查程序。法人代表人雖可擔任管理委員或主任委員，但須符合條例所定任期與連任限制，並應由社區規約或會議決議對其資格及權限加以明確規範，以確保社區管理...
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住戶於購買新成屋時，建商賣方未告知公共設施屬於違法的二次施工現未遭拆除，此部分是否屬於物之瑕疵？
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問題摘要： 只要公共設施為違章二次施工，即使尚未拆除，亦因具有隨時遭處分風險，構成法律瑕疵，買受人可依民法瑕疵擔保或債務不履行制度請求減價、解除或賠償，惟須注意瑕疵發現後及早通知建商，以維權利。未來若公設實際遭拆除，更可能構成契約目的重大落空或履行障礙，可主張解除契約或重大損害，故買方購屋前應詳閱使用執照、建築圖...
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數棟之大樓應如何組成之管委會？
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問題摘要： 公寓大廈管理條例第26條設計出數棟建築物混合社區得以依法分組管理之機制，對於提升社區治理效能、強化空間合理使用與費用分攤之公平性，均具有重要意義。未來如社區內多棟建物使用性質、建築結構與設備分離明確，且經過區分所有權人會議或規約同意，則可考慮依此規定成立個別之管理委員會，藉以達成管理清晰、責任明確、維...
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區分所有權人會議應由何人於何時召集？主席有何資格？主要任務為何？
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問題摘要： 區分所有權人會議召集與主持需依規定步驟，由合法召集人依法通知、公告召開；會議主席須具有主持會議程序及宣告決議成立與否之責任，其產生方式可由召集人兼任或現場推選。若會議程序或召集人資格不符，則所作決議即可能面臨撤銷風險，實務運作中不可不慎，並應以書面詳實記錄全程，供日後查驗與法律憑據，以保障全體區分所有...
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大廈車位遭法拍，該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？
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問題摘要： 大廈內的車位是否構成優先承買權標的，需視其法律性質認定為前提，若係屬區分所有建物之從物，不具共有性質，則不適用土地法第34-1條；反之，若僅為共有狀態下的分管使用，則應適用共有人優先承買權制度。建議在涉及車位法拍案件時，相關區分所有權人應詳加查明該車位性質與登記情形，並就自身是否享有應有部分及其實際使...
