公寓大廈區分所有權人為法人時，如何出席區分所有權人會議及被選任管理委員？
06 Jun, 2025
問題摘要：
法人為區分所有權人時，其仍享有出席區分所有權人會議、投票表決及參與社區管理之權利，惟需指派自然人代表出席與擔任職務，且應依法或依社區規約明確指定授權人並辦理備查程序。法人代表人雖可擔任管理委員或主任委員，但須符合條例所定任期與連任限制，並應由社區規約或會議決議對其資格及權限加以明確規範，以確保社區管理之正當性與有效性。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈管理運作中，若區分所有權人為法人，該法人雖不具自然人實體，然依法仍享有民事權利能力，得以行使應有部分所對應之管理參與權利與義務。
依據公寓大廈管理條例第29條第1項規定，管理委員由區分所有權人選任「住戶」若干人為之，而「住戶」一詞定義於該條例第3條第8款，包括區分所有權人、承租人及其他經區分所有權人同意而為專有部分使用者或取得停車空間建築物所有權者，故法人區分所有權人仍屬於住戶範疇。
惟由於法人無自然實體，必須依法指定代表人行使其在社區中所享有的權利，始得出席區分所有權人會議、表決議案，或參與管理委員之選任。法人代表之指派，應以書面為之，並應於會議召開前將其身分及授權文件送達管理委員會或會議召集人備查，以便確保程序合法並避免日後爭議。如係公司法人，應由董事會決議指派具代表權之董事，或依公司章程或股東會決議授權之人代表公司參與相關事務。
法人之代表人參與區分所有權人會議，原則上僅能代表法人行使權利，如該法人持有多戶房屋，亦應個別就每戶指定代表，否則表決權之行使將受限於一人一戶原則之拘束。惟依公寓大廈管理條例第27條第2項規定：區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
此外，如規約中已有特別規定法人代表之指派方式，法人應從其規約規定辦理。至於法人區分所有權人是否得被選任為管理委員或主任委員，實務上認為法人無自然人資格，無法實體參與社區事務處理，因此並非由法人本人當選，而係由法人所指派之自然人代表擔任管理委員職務。亦即，在不違反區權會或規約有明文限制之前提下，法人得指派自然人代表出任管理委員，並進一步由該代表人被推選為主任委員，惟其任期及連任次數仍應依條例第29條第3項規定，任期以2年為限，連任不得超過一次，即法人代表人經選任為主任委員後，最多得連任一次。
實務上，若法人更換代表人，則該自然人管理委員身分並不因此當然終止，惟若法人明確表示該代表人之授權終止，則其管理委員職務亦應視為終止，並由法人重新指定人選參與社區管理。此外，基於管理委員會為執行區分所有權人會議決議與公寓大廈管理維護事務之常設機構，其成員須對社區有高度參與及實質協作能力，故建議規約對於法人指派之自然人資格應有所篩選機制，如要求該代表應實際居住於社區、具備特定資格、未受刑事處分或未積欠管理費等，以保障社區管理品質。
又法人如就區分所有權設定他益物權，如典權或設定他人長期使用權，原則上仍不影響其為區分所有權人之身分，仍可參與會議及選任管理委員，但若使用者擁有區分所有權人會議授權之表決權，亦應由社區規約或會議決議明定權限分配方式，以防止權利重複行使或代表人產生混淆。
-房地-公寓大廈-管理組織-
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第27條=公寓大廈管理條例第29條)
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