附屬建物是什麼？在法律上意義為何？
28 May, 2025
問題摘要：
附屬建物雖非主體建築物之核心部分，但對於建物整體功能性與使用舒適度具有實質影響，尤其在都市建築密集與空間有限之環境下，其使用性與法律性質更應受到重視。購屋人應於購買前清楚區分陽台、露台、屋簷、雨遮、平台與花台之法律定位、登記與計價情形，並查閱建照核准圖說、建物登記簿及買賣契約條文，避免將不登記不計價部分誤認為可完全使用而造成期望落差；賣方與建商亦應明確揭露建築設計圖面與登記項目，遵循建築法規與消費者保護原則，方能促進交易信賴與市場穩定。附屬建物係依附於原建物而存在之次要構造物，在法律上因缺乏獨立性，依民法第811條歸屬為主體建物之一部分，與主建物形成權利義務一體，其認定與否將影響所有權歸屬、買賣範圍、瑕疵責任、違建處理、建築法令適用、稅費計算與使用限制等諸多層面，對於建築物的產權保障及買賣契約之明確性有重大影響，購屋者、建築人及不動產交易雙方應高度重視並清楚辨明，以避免因認定不明而產生後續爭議與法律責任。
律師回答：
關於這個問題，在房屋與建築實務中，所謂「附屬建物」，係指附著於主建物外部、用以增進建築效用之次要建物構造，其本身未具構造上與使用上之獨立性，而與主體建物形成一體的建築附加元素，最常見的例子包括屋簷、雨遮、陽台、露台、平台與花台等。這些附屬建物對於房屋的功能、美觀或生活便利性具有輔助性質，但因其非主體建築，因此於法制、權屬、面積計算與買賣交易上，常與主建物有所區隔，亦可能因不同建照申請時點而適用不同法令，產生登記與計價上的實務爭議與消費誤解。
附屬建物種類
建築法規本來就規定為法定的附屬建物，如陽台、雨遮。有鑑於附屬建物名目太雜，原本於85年6月4日『建物所有權第一次登記』法令已修訂，該日期之後申請建照者，能夠登記附屬建物面積只剩陽台、雨遮、屋簷三種，其他加露台、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不登記。自107年1月1日起，屋簷與雨遮不得辦理建物登記與計價，實務上亦不得列入買賣契約面積與交易金額之標的。
另一種則是約定或自行增建之附屬建物，比如地下層，一般來說是屬於公共使用，但除法定公共設施外，如果超挖的部分也可以約定屬一樓所有，為一樓的附屬建物。
法定附屬建物
附屬建物係指連接於主建物之外，與主建物結構一體或功能互補，具使用輔助功能而未獨立存在之空間，常見如陽台、平台、露台、花台、雨遮、屋簷等，這些設施多數設置於建築物之邊緣或外延位置，並非建物主體室內空間，惟在使用上與主建物密不可分。依公寓大廈管理條例第3條，附屬建物多為區分所有建物中之專有部分延伸，屬於各戶所有人之產權構成之一。
首先，如在建照範圍內之附屬建物，其中屋簷與雨遮是最典型的附屬建物類型，屋簷泛指斜屋頂或平屋頂突於外牆中心線以外之部分，目的在於遮雨與美觀，可向外突出達1.5公尺；雨遮則為設置於窗戶或冷氣孔上方，用以阻擋雨水之構造，其突出限制為橫向及垂直各50公分。依現行法令，屋簷與雨遮因不具實際可供人員使用之空間，其在建物登記上不得列入主要使用面積，也不符建物測繪登記條件。
陽台，則屬有遮蔽之平台，具實際使用效用，可作為洗衣、儲物或逃生空間，按現行規定其深度可達2.5公尺，且每層樓陽台面積不得超過該層樓地板面積之10%，陽台具備遮蔽與結構獨立性，屬合法附屬建物，可登記且計價，並計入權狀面積與交易金額，為房屋基本構成之一部分。
露台則指無遮蔽之開放平台，通常位於退縮建築面外，部分因建築設計或容積規劃形成之露臺，若無公共走道通達且明確專用，得由當層住戶約定專用，但原則上露台不登記、不計入權狀，然實務上銷售時仍有價格價值，通常為一般室內單價之三分之一。
平台則可分為屋頂平台與地面平台，屋頂平台常屬公設，為全體住戶共有部分，地面層陽台下方平台區域，若明確設置為小花圃或單層使用，亦可約定專用，惟仍不計入建物登記面積。
花台則為突出建築外牆部分，僅供種植植物或隱藏冷氣主機使用，因人員無法站立或停留，亦不得登記與計價。上述附屬建物除陽台可登記與計價外，其餘因結構與使用性質，皆不得登記或計價，且於房屋買賣時應明確區分，避免日後因面積、價格認知差異而發生消費糾紛。
過去市場上部分建商或銷售人員會以屋簷、雨遮面積虛增坪數，形成所謂「灌水坪數」爭議，特別是100年5月以前申請建照之建案，屋簷與雨遮可登記且可計價，導致虛坪比例偏高，且消費者實際可使用面積相對縮小，購屋人權益受損。
為抑制此現象，內政部於107年修正相關規定，全面刪除屋簷、雨遮得登記與計價之規定，並於建物測繪登記新制上路後，明定107年1月1日以後新案，屋簷、雨遮全面不得登記且不得計價。
內政部制定之預售屋買賣定型化契約應記載事項，要求若屋簷、雨遮適用新制，應主動揭露，避免建商或銷售人員隱匿坪數組成與價格結構，讓購屋人可明確得知實坪與附屬面積比例，以保障消費者權益與提升市場透明度。此外，預售屋買賣契約亦不得將屋簷、雨遮所佔面積換算為房價，避免虛坪售價灌水與消費糾紛。
約定或自行增建之附屬建物
附屬建物在法律上係指依附於原建築物以助其效用，且本身未具獨立存在價值或機能之次要建築，亦即從屬於主體建築、難以分離並共同構成一體之建築物部分。依民法第811條規定：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」此一條文說明，當某項動產經過附合而成為不動產不可分離的重要部分時，其所有權即隨主體不動產而移轉，不再屬原動產所有人所有，法律上發生所有權變動之效果。此規範反映不動產所有權對於結構上及功能上不可分離構成物之支配權，其根源係在維持物權體系中主從一體之法理邏輯，並確保不動產交易的完整性與功能性。
按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」民法第811條定有明文。次按，所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物，依前揭規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權之範圍因而擴張（最高法院100年度臺上字第4號民事判決意旨參照）。
在實務上，所謂附屬建物，主要指基於使用需求或建築便利而增設於主體建築物之附加構造物，並非原始建照核准圖說內所載之結構，而屬後來增建者。此類構造若係內部與主體建物連通使用、空間連續且無法單獨存在，便可視為構造上與使用上皆無獨立性，自應認定為附屬建物，例如經由室內樓梯連接之頂樓加蓋、後陽台加建之廚房或浴廁等，皆為法院實務認可之附屬建物類型。若該增建部分雖於構造上獨立（如設於主建物之外，外牆另起），但實際使用上需倚賴主體建物而存，例如需從主建物門戶進出、依主建物供電供水等，亦可認為欠缺使用上獨立性，仍屬附屬建物之範疇。
增建建物如為原建物所有人所設，或第三人於原建物所有人同意下建造，且該建物缺乏獨立性，即應依民法第811條認定其附合於主體建築，成為其重要成分，法律上應歸主建物所有人所有。此一認定對於財產權主張、買賣範圍判定、違建處理及登記程序皆具關鍵性影響。附屬建物概念不僅在所有權認定上具意義，亦與買賣契約標的範圍有關。
實務上常見屋主於出售房屋時未揭露頂樓加蓋、側邊違建或後院擴建部分，但買受人實際使用後，該增建部分遭主管機關拆除或限期改善，此時若該部分屬附屬建物，則應視為買賣標的一部分，出賣人即可能須負瑕疵擔保責任。
反之，若該增建部分具獨立構造與使用性質，則可能不構成附合關係，亦即其所有權不因附合而移轉，買賣時如未明示納入契約標的，出賣人則不負擔保義務。因此，是否構成附屬建物，實質上決定了該構造物在法律上是否為建物一部分，是否應一同移轉，是否計入產權面積，是否納入買賣價格，進而影響雙方權利義務分配。除所有權歸屬外，附屬建物的認定亦與建築法規、土地使用分區及容積管制有關。
部分增建若屬違反建築容積、樓地板面積或未經合法申請許可，將可能被主管機關認定為違章建築，進而面臨強制拆除、處罰或排除權利登記之法律效果。於此情況下，附屬建物雖可能已與主建物結構融合，成為物理上不可分割之整體，但若無合法性基礎，則於行政法層面不被承認，仍須依法處理違建責任及行政罰鍰。因此，在建築實務中，確認附屬建物之合法性，不僅關係其法律地位與財產權轉移，亦影響實際使用與未來處分之可行性。
-房地-不動產物權-所有權-附屬建物
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=民法第811條)
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