虛實之間，附屬建物是否應計入出售坪數？
28 May, 2025
問題摘要：
實坪若以權利本質為界定標準，僅能包含專有部分室內面積，具備排他性、自由性與法律保護完整性者，方可作為實質使用與財產評價之依據。附屬建物雖具部分使用價值，但使用受限、變更需報備、登記與否隨法規時點不同，並不能等同於完全自由使用之實坪範疇；共用部分更因涉及全體所有人共同利益與使用規範，不能納入個別產權之實坪範圍。附屬建物雖於建築設計上為合理存在，亦具增進使用機能之價值，但在法律上應以結構完整、使用獨立、登記可行與資訊揭露完整為準，消費者應理解其產權性質、坪數登記方式與是否列入總價為關鍵判斷依據，並應以實際使用效益為核心評價依據，而非單純以坪數大小衡量交易價值。唯有藉由法規清楚規範、資訊透明揭露與契約明確說明，始能有效保障消費者權益，杜絕虛坪灌水之市場亂象，並促使不動產交易回歸公平、透明與誠信之基本原則。
律師回答：
關於這個問題，所謂實坪，在法律上尚無明確定義，惟實務上泛指實際登記面積或實際具有使用效益的空間，與「虛坪」相對。例如陽台雖常納入產權登記與價格計算，但由於其僅供曬衣、儲物，功能性與主建物差距大，因此遭認為實坪效益低；尤其預售屋交易中，建商常以總價銷售，導致消費者未能區分實際使用空間與虛坪的價值差異，引發交易不公平爭議。
實坪爭議核心，在於市場銷售時建商或原屋主未明確揭示實際可支配面積，導致消費者將雨遮、露台、車位、平台等誤認為與室內空間效益相等，價格衡量產生誤差，消費者必須透過實地調查方能確認相關狀態，由於上開權利，有時涉及公寓大廈管理層面，如停車位或其他可以專有但必須在大樓規範下方得利用的範圍。
附屬建物是什麼？
附屬建物係指連接於主建物之外，與主建物結構一體或功能互補，具使用輔助功能而未獨立存在之空間，常見如陽台、平台、露台、花台、雨遮、屋簷等，這些設施多數設置於建築物之邊緣或外延位置，並非建物主體室內空間，惟在使用上與主建物密不可分。依公寓大廈管理條例第3條，附屬建物多為區分所有建物中之專有部分延伸，屬於各戶所有人之產權構成之一。
什麼什實坪？
實坪問題則與附屬建物密切相關，由於附屬建物大多未配置牆體或不計容積，加之過去建築登記制度不一，市場對其登記與否、計價與否存有疑義。此一問題不僅關係所有權歸屬、登記面積、稅費計算，亦涉及共用與專用的認定，以及預售屋與成屋交易中買賣範圍、價格合理性的核心爭議。
建物區分所有制的法律邏輯，依公寓大廈管理條例界定，專有部分原則上為專用，但在部分構造上與他戶有接壤或依使用習慣可供共用者，例外得經約定作為共用部分，例如面臨街道的建物外牆得張貼廣告，需經所有權人會議決議。
專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
(公寓大廈管理條例第3條)
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。(公寓大廈管理條例第4條)
「實坪」不同的想像：
所謂「實坪」，若從法律與使用角度進行界定，如理解為建築物中所有權人得以自由、排他性使用，且不受他人干涉與一般性限制的空間範圍，因此真正能構成實坪的應為具有所有權人完全支配權能之室內面積，即公寓大廈中之「專有部分」。
專有部分指得為區分所有權標的，具有使用上獨立性之空間，例如起居室、臥室、廚房、衛浴等室內封閉區域，使用人對該部分享有排他性之使用、收益與處分權利，並可依法排除他人侵入或干涉。使用人無須經他人同意即可自由行使，一般可稱為「客內面積」。
相對而言，若實坪之概念僅界定為可單獨使用，則可能涵蓋陽台、露台、雨遮等附屬建物之半開放之空間，惟該等空間雖可由單一所有權人使用，但通常為特定用途設計（如晾衣、擺放植栽、戶外休憩），若超出用途界線，則可能構成違建，甚至被主管機關命令拆除，且多數情形不得封閉為室內空間、不得增建或改作其他使用，使用上受限，難以視為真正意義下之「自由使用」。
再者，如進一步將實坪概念延伸至「可共同使用」者，則將可能包含屋頂平台、梯間空地、地下停車場等共用設施，惟此類範圍皆屬公寓大廈管理條例第3條所稱「約定專用部分」，其性質為所有權人按其應有部分共有人，不得單獨使用、不得分離處分，僅能依約定或規約共同行使使用管理行為，因此雖具使用價值，卻不具排他性與完全支配性，難以納入實坪定義。
所謂約定專用部分與約定共用部分，則為經由區分所有人間協議，由原屬共用之部分，依特定使用方式約定給特定所有人使用或給全體共用，前者如地面層私設花園、後者如社區圖書館、垃圾間等。
惟依第4條、第7條之限制，法定共用部分如建物基礎、承重牆、主樑柱、樓地板、通道、屋頂等，不得為約定專用部分，其餘部分即便可為約定專用，亦需區分所有人會議決議並立約記載，且不得違法令使用之規定，例如屋頂不可改建或隔間作住屋，否則即為違法使用。因此，僅以是否「可使用」即納入實坪，將嚴重誤導消費者認知與產權概念。
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
(公寓大廈管理條例第7條)
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。(公寓大廈管理條例第8條)
實坪應限於所有權人可單獨行使之空間，並且該空間應得依法排他、自由、無須協議即可使用，始具備完整之財產權屬與法律保護。現行法規對陽台、雨遮、屋簷等登記規則已有修正，107年起屋簷、雨遮不得登記、不得計價，露台雖有部分可登記但不計入容積，設計目的多具美觀、通風、排水、逃生輔助性質，其產權與主建物無完全對等性。
至於共用部分及其衍生之管理義務，依第10條規定，由管理委員會或管理人負責修繕、管理與維護，費用由公共基金支付，或按共有比例分擔，若屬因特定住戶可歸責所致，則由該住戶負擔。此顯示共用部分與專有部分在法律上的管理責任與財產權能亦有明確區分，難以並列為實坪計算基礎。
登記爭議
就登記而言，專有部分得辦理建物所有權登記，計入權狀面積，並得作為抵押擔保、繼承、買賣之標的；而附屬建物如陽台、露台，則視其構造與法規時點決定是否登記與計價，惟即使可登記，仍非主體結構，使用功能與主建物不對等。
共有部分則依法定共用（如主樑柱、樓地板、屋頂）與非法定共用（如地下室、梯間）劃分，原則共用，非法定部分得約定專用。附屬建物通常為專有部分之一環，但若其座落於如屋頂、基地退縮空間，則有可能涉及共用與專用界線之劃分，須經使用協議或區分所有人會議確認。
近年法規已逐步明確附屬建物之登記原則，例如自107年1月起，屋簷與雨遮不得再列入建物登記與計價，其他如露台、花台、平台則視其結構與使用條件辦理，登記項目大幅收斂，有助提升資訊透明度與保障消費者知情權。在建築物構造上，附屬建物並非建築法第4條所稱建物之必要構件，該條明定建物需具頂蓋、樑柱或牆壁，因此主樑柱、樓地板、承重牆、屋頂等屬法定共用，不得約定專用，係產權必然之構成部分；至於逃生梯、消防設施等具公安功能者，依2005年建築技術規則修正後，亦屬必要設施，雖公設比隨之增加，但因具公共安全價值，實屬應計產權之部分。
相對之下，附屬建物部分多屬非必要設施，對房屋使用效益具有輔助功能，但非結構性必須，且部分設施設計為免計容積空間，例如每層陽台面積未逾樓層面積12.5%，或深度1公尺以內之雨遮，則不列入建築容積計算，然實際建築成本仍增加，亦產生登記面積膨脹、稅負提高等效果，對消費者而言，形成「坪數變大但實用不增」之虛坪現象。
部分建商設計上亦存有利用不計容積之附屬建物空間增加可售樓地板面積的情形，例如屋頂突出物、設備空間等，雖合法規劃但未明確說明用途與面積構成，購屋人常在契約中未察覺其實際使用坪數遠低於所購坪數。
此外，附屬建物登記制度之不統一，也導致消費者對坪數不易辨識與比對，不同建照時間之建案附屬建物計價與否亦存差異，內政部因應此一問題，已推動修正預售屋買賣定型化契約，要求買賣雙方應揭露附屬建物面積與是否納入價格計算，並禁止將屋簷、雨遮等非登記項目計入售價範圍。
虛坪的另一問題則來自面積重覆計算，例如梯間玄關面積或地下室車道，若每戶單獨重複分攤，則同一面積在契約上可能出現多次計價，形成實際坪數膨脹而功能性未提升之矛盾；停車位面積亦常因車道分攤方式不同，而導致實際佔用空間與產權登記產生偏差，若以「一個」為單位銷售，實際坪數高低不一，房價計算亦無標準，導致消費者難以估算每坪單價與實際佔有面積之比例關係。
未來實坪制度之改革應朝資訊揭露透明、契約標示明確、計價方式合理方向發展，讓買賣雙方建立基於法律物權的實坪共識，才能真正保障交易公平與產權正義。
-房地-不動產物權-所有權-附屬建物
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第4條=公寓大廈管理條例第7條=公寓大廈管理條例第8條=公寓大廈管理條例第10條=建築法第4條)
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