區分所有權人會議是什麼？有什麼權限？

問題摘要：

區分所有權人會議乃公寓大廈管理制度下核心組織，負責統合各區分所有權人之集體意志，決定與專有與共用部分管理、修繕、財務、重建與住戶行為規範相關之重大事項，其決議在符合程序要件下具有拘束全體住戶之法律效力，亦可作為訴訟上主張或管理執行之依據，對於公寓大廈自治與法律秩序之維護至為關鍵。

律師回答：

關於這個問題，區分所有權人會議係依公寓大廈管理條例所設之集體意思機關，依同法第3條第7款定義，係指為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。依第25條，該會議由全體區分所有權人組成，且每年至少召開一次定期會議；若發生重大事故需即時處理，或經區分所有權人五分之一以上人數及其區分所有權比例合計五分之一以上以書面請求者，應召開臨時會議。此會議可視為公寓大廈之最高意思決定機構，其功能猶如股份有限公司之股東會，負責決定重大社區事務與公共事權。

 

該會議具多項法定決議權限，舉凡建物共用部分或外觀構造如外牆、樓頂平臺、防空避難設備之變更、顏色調整、設置廣告物或防墜設施，均需依第8條經區分所有權人會議決議並報備主管機關方得執行。若違反相關決議，管理人或管委會有制止義務，情節重大者甚至得由管理人代為回復原狀，費用由違規住戶負擔。

 

再者，依第10條及第11條規定，關於共用部分之修繕、管理與重大改良，雖通常由管理負責人或管委會執行，惟其費用分擔比例、修繕是否為重大性質及其他相關作為，仍需透過區分所有權人會議決議作為依據，尤其重大修繕與改良更屬須由會議決議始得為之之事項。

 

此外，對於公寓大廈毀損需重建時，依第14條，若經會議決議重建，則即使有少數區分所有權人反對或不履行相關義務，仍可由管委會訴請法院強制其出讓區分所有權，實現重建之目的。會議決議並可作為重建申請建造執照之法定依據，顯見其具備強制力與法律效力。

 

又針對住戶違規行為，如惡意積欠管理費、屢次違規遭罰仍不改善、或其他重大違法違規行為，依第22條，管理人得依會議決議訴請法院強制該住戶遷離，保護社區秩序與其他住戶之安寧權益。關於大廈內部治理規範，區分所有權人會議亦有制定、變更規約之權限。

 

依第23條，規約可涵蓋共用部分使用、專用部分約定、住戶權利義務、財務監督、糾紛協調、禁止飼養動物及決議門檻等事項，惟此等事項非經載明於規約者，不生效力，足見會議對規約制定與修訂享有專屬之立法權。

 

會議之召集與決議程序亦具高度法定性，依第30條，會議須提前十日以書面通知，並載明議程內容，特定事項如管委員選任不得以臨時動議提出。

 

依第31條，會議須有三分之二以上人數與區分所有權比例出席，並經四分之三以上同意始可通過決議，具高度門檻。

 

若首度會議因出席人數不足未能決議，依第32條得重開會議，門檻略為降低，改以五分之一出席並過半數表決通過為原則；此等第二次會議決議成立後，若無超過半數區分所有權人於七日內提出反對，則視為有效決議，並須公告與書面通知全體區分所有權人。

 

實務上區分所有權人會議常被用以處理各類爭議性或需共識之事項，如是否同意租賃屋頂設置基地台、是否同意變更門禁系統、是否同意社區加裝監視器等，皆需經過合法召集程序及符合法定表決門檻之決議，否則可能被法院認定為無效決議。

 

此外，若會議由無召集權人召開或違反召集程序者，則其所為決議自始無效，不待法院撤銷。若區分所有權人不服有效程序下之決議內容，得依民法第56條規定，於決議後三十日內訴請法院撤銷。

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