共有部分之使用權?在沒有公寓大廈規約應該如何約定？
26 May, 2025
問題摘要：
區分所有建築物之共用部分使用權係以共同性、協議性與合法性為核心原則，各區分所有人應本於平等與誠信原則行使其權利，在未成立管理組織前，宜先經多數決議行之或訂立書面協議，對其使用方式、管理事項及爭議解決方式加以明定，以確保共用部分合理且公平之使用，並避免產生長期衝突或法律爭訟。
律師回答：
依據公寓大廈管理條例第9條規定，各區分所有權人對共用部分及基地原則上按其應有部分比例享有使用收益之權，該比例通常依專有部分面積與全體專有部分總面積之比例計算。若另有合理約定者，則從其約定。此項規範彰顯共用部分屬於各區分所有權人共同享有的範疇，其使用雖為共有人之固有權利，但亦應受到法令、規約及其他住戶合法權益的節制。
共有部分之使用權應依規約加以規範
依據公寓大廈管理條例第3條第12款之規定，規約係指區分所有建築物內區權人為增進共同利益與確保良好生活環境，經由區權人會議決議通過後，全體住戶須共同遵守之事項，具有類似自治法規的功能。此一制度體現公寓大廈社區自治原則，亦即在法律容許之範圍內，住戶可自行透過規約規範彼此之權利義務關係，以有效管理及使用共用部分、維持公共秩序及提升居住品質，依該管理條例第23條第2項第1款，區權人若就共用部分另有專用約定，且該專用係供特定區權人排他使用者，除應有區權人會議之決議外，尚須將「專用部分之範圍及其使用主體」明確載明於規約中，始生對全體區權人及其繼受人具有約束力。若僅經部分區權人私下協議，未載明於規約者，不得主張其為有效之約定專用，全體住戶與繼受人對該協議不負遵守義務。此種制度設計係為防止區權人私相授受或片面占用共用部分，導致共用資源遭濫用或侵害多數住戶使用權益之情形，確保所有權與使用權之公平分配與合理利用。
規約的法律效力，類似於契約，惟其拘束對象不僅限於締約當事人，尚及於所有區權人及其不動產之承受人，屬於具準物權性質之自治條款。故區權人若擬將中庭、梯間、屋頂、地下室、牆面、騎樓或其他共用部分劃定供個別戶使用，如未經法定程序修訂規約並登載專用範圍及對象，則該等占用行為依法即不具正當性。進一步言之，依規約約定專用部分，不僅應載明專用範圍及使用主體，亦應依法辦理報備程序，由管委會向主管機關備查，方為完備。
按規約乃公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（管理條例第3條第12款參照）。本於公寓大廈管理事務自治原則，除規約內容違反法令規定外，應為全體區權人及繼受人所遵守。92年12月31日公布施行之管理條例第23條第2項第1款並規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。是區權人就公寓大廈共用部分經約定供特定區權人使用者，應將該約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，否則不生效力，全體區權人及繼受人均不受拘束。(最高法院 112 年台上字第 2299 號民事判決)
在沒有公寓大廈規約應該如何約定？
在司法實務上，法院對於未經規約載明之專用主張，採嚴格審查標準。除非能提出明確之規約條文、區權人會議紀錄及實際使用事實證明其存在長期、穩定且為全體區權人所接受之默示使用協議，否則難以認定其為有效之約定專用部分。特別是在涉及共用部分變更用途、阻礙通行或影響消防逃生安全等情事時，法院多採從嚴標準加以否認，以維護整體社區安全與公眾利益。因此，區權人對於共用部分之特殊使用主張，應務必循合法途徑辦理，包括依法召開區權人會議、提出規約修正提案、獲得法定門檻之同意票數，並經主管機關報備備查，始得對外主張其效力，否則不具對抗力。
在實務操作上，若公寓大廈尚未成立區權人會議或管理委員會，各區分所有人對共用部分之使用應如何調整與約定，成為爭議高發的焦點。
於公寓大廈規約尚未制定之情形下，共用部分原則上應依區分所有權人之應有部分比例共同使用，無人得擅自占用。若住戶擅自將其所占用之共用部分作為自用、出租、堆物或其他特定用途，屬無權使用行為，其他區權人得依民法767條之所有物返還請求權請求其排除占用，或依民法179條主張不當得利請求返還相當利益。
依民法第820條規定，針對共有物之管理，除契約另有約定外，應由共有人過半數及其應有部分合計過半數同意之決議為準，此即所謂多數決原則。當共用部分尚無規約或委員會約定具體使用方法時，住戶應依通常使用方法使用該共用部分，並不得妨礙他人合理使用。若有特殊使用需求，應由全體住戶依民法或公寓大廈管理條例規定共同議決，始能調整使用方式。共用部分使用若有不公平或侵害情形發生，得依民法第820條第2項聲請法院裁定變更管理決議。
依民法第799條，區分所有建築物為各所有人專有其一部並就共同部分及基地享有應有部分之所有權，專有部分與其所屬之共有部分及基地不得分離處分或設定負擔，亦即不能單獨將車位或樓梯間等共用部分之權利移轉或出租。
進一步說明，公寓大廈的共用部分包括樓梯間、電梯、走廊、外牆、屋頂、地下空間、公共水電等設施，在未成立正式組織管理前，各住戶對共用部分應互相尊重，共同維護整體使用秩序。如個別住戶擅自占用、改建、出租共用部分，或將其作為私人空間使用，即屬違法行為，其他住戶可依民法第767條行使物上請求權，請求排除妨害或返還共有物。若已造成損害，則依民法第184條請求損害賠償，並可依公寓大廈管理條例第9條第4項請求管理負責人制止，或向法院聲請必要處置。
按民法第818條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配之範圍得依契約另為約定，此與對共有物使用收益之方法，屬同法第820條第1項共有物管理之範疇，尚有不同。共有人間就各自分別占有共有物之特定部分而為管理所訂之分管契約，其成立固須由共有人全體訂立，此即同法第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，惟共有人亦得依該條項為共有物分管之決議，成立分管決定，此屬共有物管理決定之範圍。原審謂共有人欲對共有物之特定部分為占有使用收益，應依民法第818條規定，得全體共有人同意以契約定之，不得依民法第820條第1項規定以多數決之決議決定之，所持法律見解尚有可議。
(最高法院107年度台上字第1949號判決要旨)
此外，雖未設管理委員會，但若共有人能自行協議達成書面管理約定，仍具法律效力。此管理約定可就共用部分的用途、使用時段、禁止行為、費用分攤與修繕義務等作出明確規範，其內容不得違反強行法規如都市計畫法、建築法令及區域計畫法。若有重大不公或情事變更之事由時，亦可循民法第820條第3項規定聲請法院裁定變更。
至於特定住戶主張基於多數決取得共用部分專用權，應回歸其是否符合民法第820條之多數決門檻，且實質上須基於全體共有人管理之意思，而非單純圖利少數住戶或變相侵占共用資源。司法實務亦肯認共用部分若為某住戶長期使用，其他住戶未予抗議且形成本於默示同意之使用習慣，仍有可能構成默示使用協議，但須有具體事證佐證，並不得損及他人正常使用權益。
實務上常見如將共用屋頂設置廣告招牌、頂樓加蓋、騎樓出租、樓梯間堆放雜物等情形，即可能涉公用部分濫用或侵占，共有人應共同依約管控或循法律途徑排除侵權。
-房地-共有-共有物管理-公寓大廈-共有部分
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第9條=民法第799條=民法第820條)
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