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決議或規約差別為何？
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問題摘要： 規約與決議在法律性質上明顯不同。規約是具持續性、全面性與契約性質之自治規範，對全體住戶及其繼受人發生一般拘束力，其效力須由區分所有權人共同擬定並明載特定事項。決議則為特定時間所為之行政性法律行為，須依法召集並表決始能成立，其效力有限且須受規約拘束。在公寓大廈治理中，兩者應配合運用，以確保社區管理之合法...
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住戶自行召開區分所有權人會議決議效力為何？
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問題摘要： 區分所有權人會議為公寓大廈內全體住戶治理事務之核心機關，其決議對住戶權利義務具有拘束力。然若住戶自行召開會議而非由合法召集人依法定程序召集者，或會議召集通知未符法定要件，將使該會議決議效力產生瑕疵。召集人不合法者，決議自始不成立而無效；召集合法但程序違法者，得提起撤銷之訴於三個月內。 律師回答：...
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公寓大廈管理委員會任期到期未改選、管理負責人為何人？
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問題摘要： 當公寓大廈管理委員會任期屆滿未能完成改選時，其法律地位不再存續，應依條例規定由區分所有權人互推召集人或申請主管機關指定臨時召集人，此召集人即為管理負責人，負責處理社區管理維護工作及代表社區對外事務，其職責將持續至新任管理委員會產生並報備為止。此一制度設計在確保管理不中斷之餘，亦強調程序合法與權限明確，...
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大樓管委會辦事能力低落，如何解決？
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問題摘要： 若管委會之行為對住戶或全體區分所有權人造成實質損害，且可具體證明其行為屬於民法第535條所稱之不盡善良管理人注意義務，或民法第544條所規定的故意與重大過失，即可依法提起損害賠償請求。然而，是否成立該法條責任，仍需視具體情節、事證與法院認定為準。 律師回答： 當管委會制定的清洗決議造成高樓...
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區分所有權人會議召集人可否委託他人代理？
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問題摘要： 法律對於召集人身分有其嚴謹設計，主要目的在於維護程序公正與住戶自治之正當性，召集人作為程序啟動之核心角色，其資格不得轉讓亦不得委託他人代行，唯有依管理條例規定進行互推或由主管機關指定方具合法性。對於現場住戶而言，若發現區分所有權人會議係由不具召集資格之人主導，應即時提出異議並於法定期間內依法救濟，以確...
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無召集人之區分所有權人會議之效力為何？
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問題摘要： 區分所有權人會議之召集人資格係法律所明定，非由任意住戶或個別成員得自行召開。無合法召集權人所召集之區分所有權人會議，其所為之決議自始不生效力，不得視為有效，亦無需經法院撤銷。實務上應依據條例第25條機制，逐級推定召集人，或由主管機關指定，以維決議效力與程序正當性。唯有程序合法，始有可能對全體區分所有權...
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新建成之公寓大廈應由誰來成立管理委員會或召集區分所有權人會議？
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問題摘要： 新建成公寓大廈應由起造人擔任初期管理責任之承擔者，在達成區分所有權人過半門檻後，負有召集區分所有權人會議之法定義務，並須促成管理委員會之成立或推選管理負責人，以確立社區之管理架構並依法報備主管機關，否則應視為違反法定職責，且一旦其喪失區分所有權人資格，亦不得再主張管理或召集權限，屆時應由其他具資格之區...
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區分所有權人會議之決議標準為何？
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問題摘要： 區分所有權人會議之決議標準為公寓大廈運作中極為重要的程序規範，直接影響社區治理的合法性與執行力。區分所有權人會議之決議標準以條例第31條為基本依據，除規約依法另有規定者外，均須符合人數及持分雙重比例門檻並經足夠同意比例方為有效，此標準係維持社區治理秩序與正當性之核心機制，不僅應為住戶熟知，更應於召集會...
