住戶自行召開區分所有權人會議決議效力為何？
06 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議為公寓大廈內全體住戶治理事務之核心機關，其決議對住戶權利義務具有拘束力。然若住戶自行召開會議而非由合法召集人依法定程序召集者，或會議召集通知未符法定要件，將使該會議決議效力產生瑕疵。召集人不合法者，決議自始不成立而無效；召集合法但程序違法者，得提起撤銷之訴於三個月內。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第3條，區分所有權人會議為依法設立之意思機關，其召集與決議之效力攸關全體住戶權益，故其程序與組成須嚴格依照法律規範進行。住戶自行召開區分所有權人會議並作成決議者，如未依法定程序召集，將面臨效力上之重大問題。
首先，依公寓大廈管理條例第25條規定，區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，並應每年至少召開一次定期會議。臨時會議之召集，須符合特定要件，例如發生重大事故需及時處理，或有五分之一以上區分所有權人及其所有權比例聯名書面請求時，方得召開。同條明定，會議之召集人應為具區分所有權人身分之管理負責人、主任委員或其他管理委員，並應於開會十日前書面通知全體區分所有權人，如因急迫情況需召開臨時會議者，得公告召集，但公告不得少於二日。因此，若住戶自行發起會議並非由合法召集人依合法程序通知召集者，即屬召集程序違法，將影響該次會議決議的效力。
依據公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用民法之規定。」故區分所有權人會議決議之效力瑕疵評價，得類推適用民法第56條。若召集程序或決議方式違法者，並非當然無效，而為可撤銷之決議，需由當場表示異議之區分所有權人於決議後三個月內，依法向法院請求撤銷。此等決議在法院未裁定撤銷前，原則上仍視為有效，對住戶具有拘束力。
但若其違法程度重大，例如由無召集權人所召集而成立之會議，法院見解則認為該會議自始不具正當性，無法發生法定意思機關之效力，應屬決議不成立或無效，無需法院撤銷，自始即不生法律效力。區分所有權人會議如係由無召集權人召開者，形式上即不具法定成立要件，其所為決議自始無效。
區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項、民法第五十六條第一項之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。 但其召集程序之違法，如係由無召集權人所召集、召開之區分所有權人會議，因該大會既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無效（參考最高法院92年台上字第2517號民事判決）。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第1條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第32條)
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