新建成之公寓大廈應由誰來成立管理委員會或召集區分所有權人會議？

問題摘要：

新建成公寓大廈應由起造人擔任初期管理責任之承擔者，在達成區分所有權人過半門檻後，負有召集區分所有權人會議之法定義務，並須促成管理委員會之成立或推選管理負責人，以確立社區之管理架構並依法報備主管機關，否則應視為違反法定職責，且一旦其喪失區分所有權人資格，亦不得再主張管理或召集權限，屆時應由其他具資格之區分所有權人依法互推或申請主管機關介入，俾使管理制度得以建立與運作，確保社區自治與法制秩序之實現。

律師回答：

關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第28條規定，新建成之公寓大廈於完成建物所有權第一次登記後，當區分所有權人之人數達半數以上且其持有之區分所有權比例亦合計過半時，即符合法律規定之召開區分所有權人會議門檻，此時起造人即有法定義務，應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，以完成成立管理委員會或推選管理負責人等重要事項，並將成立結果報備直轄市、縣（市）主管機關。

此規範之目的在於促使社區在起造人交屋後能儘速建立基本的管理體制，確保公寓大廈的共用部分能獲得妥善管理與維護，保障各區分所有權人居住品質及安全環境。該條第二項之規定，倘若起造人為數人，應相互推舉其中一人擔任召集人，以免發生推諉卸責或無人履行召集義務的情形。

又若首次召開之區分所有權人會議因出席人數或其區分所有權比例合計未達條例第31條所定門檻而未能成立管理委員會時，起造人仍負有重新召集會議之責任，並應就同一議案再次召開會議，直至完成法定程序。

值得注意的是，在尚未完成區分所有權人會議召開及管理委員會成立或管理負責人推選前，條例第28條第三項明定，起造人即為該公寓大廈之暫時性管理負責人，亦即負有管理大廈共用部分、維護公共安全、處理交屋爭議等管理職責。

此種安排雖具過渡性質，惟其目的在於填補社區正式治理機制尚未建立前之管理空窗期，防止社區因無人管理而衍生公共安全事故或設施失修之風險。然而，實務上常發生起造人未依規定期限召開區分所有權人會議或怠於成立管理委員會，甚至於建物交屋後即全數移轉專有部分予買受人，導致其不再具區分所有權人身份，此時即喪失召集區分所有權人會議之資格，亦無權再以管理負責人身分對外行使管理權限。實務即曾明確指出，起造人一旦已非區分所有權人，即不得再主張其為合法召集人或管理負責人（如臺灣高等法院109年度重上更一字第92號民事判決）。

是故，如遇起造人怠於履行召集義務，區分所有權人亦得依條例第25條第1項第2款規定，若已具五分之一以上人數及持分比例者，得聯名以書面請求召開臨時會議，並經互推一人為召集人，依合法程序重新召開會議成立管理委員會。另於無法互推召集人時，尚得向直轄市或縣市主管機關申請指定臨時召集人，以確保社區得以持續運作，不致因起造人退出而陷入管理癱瘓。

房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議