無召集人之區分所有權人會議之效力為何？

問題摘要：

區分所有權人會議之召集人資格係法律所明定，非由任意住戶或個別成員得自行召開。無合法召集權人所召集之區分所有權人會議，其所為之決議自始不生效力，不得視為有效，亦無需經法院撤銷。實務上應依據條例第25條機制，逐級推定召集人，或由主管機關指定，以維決議效力與程序正當性。唯有程序合法，始有可能對全體區分所有權人產生法律拘束力，故召集人身分之合法性應為舉行會議與形成決議之前提，不能輕忽。

律師回答：

關於這個問題，關於「無召集人之區分所有權人會議之效力」問題，應從公寓大廈管理條例相關條文出發，理解何謂合法召集、召集人資格的成立與否及其對會議決議效力之影響。

 

依據該條例第25條規定，區分所有權人會議應由具備區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任召集人，若無管理負責人或管理委員會者，則由區分所有權人互推一人為召集人。

 

若仍無法互推，則得向主管機關申請指定臨時召集人，或由主管機關依規約指派輪值方式擔任之。此即在於明確限定召集人資格，並提供多重備援機制，確保會議得依法召開。區分所有權人會議屬私法自治下具法律拘束力之集體意思形成機關，其召開程序與召集人資格，攸關會議所為決議之效力。

 

「無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。最高法院28年上字第1911號著有判例，可資參照。」故區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定產生者，其區分所有權人會議之決議，自不生效力。

 

「無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。」此一見解迄今仍為實務所遵循。亦即，區分所有權人會議若係由無法律上召集權限者召集，即屬欠缺程序合法性，其所為決議非僅屬可撤銷之瑕疵，而係根本不生效力之無效決議，區分所有權人毋須提起撤銷之訴即可主張其效力不生。

 

此一見解進一步於後續實務中獲得強化，區分所有權人會議非經合法召集人依規定程序通知召開者，其所為決議即屬無效，即便全體區分所有權人中有過半出席並一致通過，仍不得矯正程序瑕疵。

 

對此，須注意與第28條規定區別。該條針對公寓大廈初期所有權登記完成後，達一定比例時，由起造人負召集管理機關成立之責。此處起造人若未依規定召集，亦不得逕由非具備召集權之人召開會議，否則同樣違反法定程序，所成立之管理委員會或決議恐將無效。

 

而第29條則明確規定管理組織成立與管理人選任、解任等程序與條件，並補充如未成立管理組織者，仍得依第25條機制推定管理負責人或召集人。然此制度補充機制，並非任意容許任何人發起會議或決議之藉口，仍需依據第25條具召集資格者召集，始屬合法。

 

因此，若某區分所有建物內，尚未依規定成立管理委員會或選任管理負責人，亦未有區分所有權人互推召集人，則縱使部分住戶或區分所有權人自行發起會議、表決事項或推選管理人員，皆不符條例第25條召集程序規定，該次會議及其所形成決議自屬無效。

 

區分所有權人會議若無合法召集人召集，其決議即不生效力，當事人如據此進行委任、金錢支出或設立管理機制，應負後果並得依法請求返還。」同理，即便部分區分所有權人出席、同意並簽署決議事項，但若召集程序欠缺合法基礎，仍不得補正其法律效力。

 

值得注意者，部分社區因長期無人擔任管理負責人或無法成立委員會，可能以輪值方式或口頭推舉召集會議，此類情形倘未經明確書面互推或報請主管機關指定，即不符合第25條規定，不得主張所為會議具有效力。

惟若於實務中確屬社區特殊情形，應儘速依程序合法補正召集人身分，並另行合法召開會議確認先前事項，以補正程序瑕疵，維持社區治理之穩定性。

房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議

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