區分所有權人會議之決議標準為何?
06 Jun, 2025
問題摘要:
區分所有權人會議之決議標準為公寓大廈運作中極為重要的程序規範,直接影響社區治理的合法性與執行力。區分所有權人會議之決議標準以條例第31條為基本依據,除規約依法另有規定者外,均須符合人數及持分雙重比例門檻並經足夠同意比例方為有效,此標準係維持社區治理秩序與正當性之核心機制,不僅應為住戶熟知,更應於召集會議及實施決議時嚴格遵守,以免後續衍生法律糾紛並確保社區公共事務能順利推展。
律師回答:
關於這個問題,區分所有權人會議係為公寓大廈住戶間共同處理重要事務與涉及權利義務事項所設之最高意思機關,其決議之成立標準直接關係到社區自治之正當性與實施效力,依據公寓大廈管理條例第31條明定:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
此即決議標準之法定門檻,須先達成出席條件,再取得足夠同意比例,始得作成有效決議。依此規定,會議之有效召開需具備雙重人數門檻,其一為人數比例達區分所有權人總數三分之二,其二為該三分之二人數所對應的區分所有權總面積也需達三分之二,而決議通過則需出席者四分之三以上同意,且其代表之面積亦達出席人所擁有面積四分之三以上。此等設計旨在確保不僅住戶人數需具相當同意,且其擁有之權利份額亦應達一定程度,方能體現多數意志之正當性,避免少數高持分者或少數住戶操控整體決策結果之情形。
惟須注意者,條例第31條亦開放規約另定標準之可能,基於社區自治精神,區分所有權人得透過會議之合法決議於規約中調整決議門檻,惟不論提高或降低皆須符合憲法所揭示之平等與比例原則。此處雖給予社區一定程度之彈性,但所訂標準不得有礙於區分所有權人基本參與與表意權之行使,否則可能因違反法令或顯失公平而無效。
另依條例第32條規定,若首次召開之區分所有權人會議未達法定出席或表決門檻,召集人得就同一議案重新召集會議,該再召集會議則依較低標準進行,須有三人並五分之一以上人數及其面積出席,以出席人數及面積過半數同意即可決議。但該決議須於七日內送達全體區分所有權人,若無過半反對,方視為成立,否則失其效力。此程序設計兼顧效率與合法性,使社區事務能在正當程序下仍具彈性推動。
進一步而言,第31條所定決議門檻並無區分會議所涉事項之性質,原則上所有涉及區分所有權人權利義務之議案皆應依此標準辦理,除非依規約另訂較嚴或較寬之標準並經合法成立者,否則不得逕以其他標準認定會議決議之效力。實務上常見如調整管理費、修繕共用部分、設置監視器或管制系統、增設門禁設備、辦理強制遷離或出讓程序、變更用途或專用部分約定等,均須遵守此法定決議門檻以確保決議效力之穩定性與合法性。此外,為免決議產生爭議,召集程序應依第30條規定確實辦理,於開會十日前以書面明確通知各區分所有權人會議之議題,並不得以臨時動議提出選任管理委員等重要議案,否則即可能影響決議之效力。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條=)
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