大樓管委會辦事能力低落，如何解決？
09 Jun, 2025
問題摘要：
若管委會之行為對住戶或全體區分所有權人造成實質損害，且可具體證明其行為屬於民法第535條所稱之不盡善良管理人注意義務，或民法第544條所規定的故意與重大過失，即可依法提起損害賠償請求。然而，是否成立該法條責任，仍需視具體情節、事證與法院認定為準。
律師回答：
當管委會制定的清洗決議造成高樓層污水或鳥糞排放進入低樓層住戶的陽台，不僅侵擾其生活空間，也可能構成民法第184條不法侵害之情形，住戶得主張排除侵害及損害賠償。尤其若乾涸污穢物造成損壞或清理困難，更易構成事實上損害。公寓大廈中陽台清洗方式若未考量全體住戶權益而產生不公平的結果，確實可能構成對部分區分所有權人權利的損害。
關於這個問題，依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分如公共排水系統與清潔相關作業，其維護與管理應由管理負責人或管理委員會執行，並以公共基金支出或由區分所有權人按應有部分比例分擔。然而該作業不得侵害其他區分所有權人對其專有部分之使用權。
此外，公寓大廈管理條例第36條第2款明定，管理委員會職責包括共有部分的清潔與維護，第37條也進一步指出其會議決議內容不得違反條例或區分所有權人會議決議。
因此，若管理委員會擅自更改清洗日安排，導致住戶權益受損，而該改動又未經區分所有權人會議決議，則該決議恐違法，住戶可依法反對。
此時，應優先循第25條與第26條召集區分所有權人臨時會議，依程序釐清清洗作業方式之不當，並提出修正案以確保分層清洗安排兼顧上下層住戶之平等與實際需求。倘若無法召集會議，可聯合五分之一以上住戶提出書面召集請求，依法召開臨時會議決議修正清洗機制。
在公寓大廈或社區管理過程中，若住戶因管理委員會的行為而遭受損害，並非在所有情況下都可主張損害賠償。依民法第535條規定，受任人應以與處理自己事務為同一之注意之具體輕過失注意處理委任事務，並對委任人負責。
換言之，管理委員會基於區分所有權人選任而承擔的職務性質，屬於民法上的委任契約關係，依法應依通常以自己事務的方式處理日常社區管理事務。惟若管委會對其職務怠忽職守，或未能依約處理重大事項，以致住戶產生損害者，即有可能構成違反受任人義務之情形。實務上，除非能證明管委會是基於故意或重大過失導致區分所有權人或住戶受損，否則難以依民法第544條請求損害賠償。
民法第544條明定，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償責任。該條立法意旨係要求受任人於執行事務時，應盡注意義務與誠信原則，倘違反而對他人造成實質損失時，即應負賠償之責。
以管理委員會為例，若管委會未依公寓大廈管理條例或區分所有權人會議之決議辦理重要社區事務，或者明知某項工程存在安全風險仍未積極處理，例如：故意延誤共用設備維修、擅自挪用公共基金、縱容違法佔用共用部分等行為，就有可能構成故意或重大過失，住戶或區分所有權人因此受損，便可依此法條主張其損害應由管理委員會負責。管理委員會並未盡到保護或維護大樓的責任時，管理委員會也可能會負擔損害賠償責任(臺灣新北地方法院106年度重訴字第655號民事判決)。
然而，實務中要成立民法第535條所稱之「故意或重大過失」，需要有高度證明力。通常法院會審查管理委員會是否已接獲明確通知、是否有處理作為、是否有召開會議討論並存有紀錄，並依該事項是否屬管理委員會應掌握之通常職責加以判斷。例如，若有住戶反映頂樓滲水導致室內財產損毀，管委會卻怠於處理或主觀認定與己無關，即可能構成重大過失。又如管委會決議發包工程但未依法辦理公開招標或委託評估，導致工程品質不良產生損害，則亦難逃法律責任。
此外，若住戶主張損害賠償，應提出相關事證，包括通知函、管委會不作為的紀錄、損害情形證明等，方得證明其因管委會故意或重大過失而受損，構成賠償要件。倘若管委會行為屬於輕微疏忽或一般行政瑕疵，通常不會構成民法第544條之適用要件，僅可能引起行政上之責任或住戶內部制衡機制的追究，如罷免或改選委員。
總結而言，若管委會之行為對住戶或全體區分所有權人造成實質損害，且可具體證明其行為屬於民法第535條所稱之不盡一般人注意義務，或民法第544條所規定的故意與重大過失，即可依法提起損害賠償請求。然而，是否成立該法條責任，仍需視具體情節、事證與法院認定為準。
若管委會堅持不予理會，住戶仍可透過訴訟主張其違反公寓大廈管理條例第9條關於共用部分合理使用之原則，並援引民法第195條第1項主張居住安寧權受損所生之非財產損害。此外，如因不當清洗造成實際財損，可依民法第184條請求賠償。總之，管委會雖負責管理社區日常事務，但所為決議不得侵害住戶基本使用權與安寧生活，若無法透過協商解決，住戶依法亦有正當救濟途徑保障其權益。
-房地-公寓大廈-管理組織-管委會
(相關法條=民法第535條=民法第544條=民法第184條=民法第195條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第26條=公寓大廈管理條例第36條)
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