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房地分管應如何約定？其效力為何？如透過建商約定可以嗎？
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問題摘要： 關於共有物管理和分管契約的相關規定。通過這些法律規範，共有人能夠在管理共有物時有一個明確的指引，同時也為解決潛在的爭議提供了解決途徑。透過適當的共有物管理和分管契約，可以更有效地保護各共有人的權益，促進共有物的合理利用和維護。在這樣的法律框架下，重要的是確保所有共有人都理解他們的權利和責任，並在需要時...
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大樓頂設置基地台，要誰同意？
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問題摘要： 對於在公寓大廈外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備的行為，的確需要經過頂層區分所有權人（住戶）的同意方可設立。這意味著即使管委會同意了這樣的行為，但如果未經頂層區分所有權人的同意，區分所有權人會議的相關決議將不具有效力。這樣的規定是為了確保公寓大廈的所有權人在重大事項上能夠有決...
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「分管契約」與「約定專用」區別實益為何？
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問題摘要： 不動產共有物的管理與使用收益分配為何？共有物指的是由多人共同擁有的不動產，每個共有人有權使用和收益。若共有人能夠公平和平等地使用共有物，則不會引起爭端。然而，若有共有人排斥他人使用，或單獨享有部分收益，則需透過分管契約或約定專用來解決。分管契約是共有人間的契約，可以規定由特定人管理共有物或特定部分，只...
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建商與預售屋承購戶分管契約之效力為何？
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問題摘要： 若建商作為媒介將當事人之間的意思表示傳達，仍然能夠成立契約。在公寓大廈等集合住宅的買賣中，建商與各承購戶分別約定公寓大廈的共用部分由特定共有人使用，除非另有規定，一般來說，這可視為共有人間已合意成立分管契約。如果共有人將其應有部分讓與第三人，則通常情況下受讓人對於分管契約的存在是有所知的，因此應受分管...
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調漲管理費的區分所有權人會議老是流會，該怎麼處理？
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問題摘要： 若第一次調整管理費之會議因人數不足而流會，最妥善且合法的做法，是依公寓大廈管理條例第32條重新召開區分所有權人會議，針對同一議案再行表決，此時出席及表決門檻較低，更易達成社區共識與合法決議，並具備法律拘束力。反之，單純透過意向調查表或表格簽名收集住戶意見，即便形式上取得多數簽署，仍恐因欠缺會議通知、充...
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關於公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議，其規約自訂決議人數有無限制？
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問題摘要： 公寓大廈管理條例第31條賦予社區自治彈性，使區分所有權人得視實際管理需求於規約中另訂決議標準，並未限制最低或最高決議門檻。只要所訂規約決議條件符合法定程序並經會議通過，原則上即具有拘束力，惟內容仍不得違反法律、公平原則與比例原則。區分所有權人若對規約內容或程序有所爭議，仍可循民事訴訟途徑請求確認規約無...
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區分所有權人會議決議之效力為何？管委會主委不簽名在會議記錄、不公告給會議記錄全體住戶知悉，也不給閱覽，這樣會影響決議嗎？
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問題摘要： 區分所有權人會議所作之決議在法理上屬於準社團性之集體意思表示，一經合法成立，即對所有區分所有權人發生拘束力，惟其前提為符合召集、通知、表決及程序等法定要件，否則即可能發生可撤銷、無效或不成立之法律效果，是以各區分所有權人應審慎關注召開會議之合法性與決議內容之適法性，並於法定期間內行使權利，以保障個人權...
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租屋者不得優先租車位的決議，這樣合法嗎？
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問題摘要： 公寓大廈管理條例第23條雖允許社區透過規約或住戶會議對共用設施的使用方式作特別約定，但該條亦明文規定，規約中之特別約定須具備特定要件，且不得違反法令、公序良俗或造成顯失公平的情形。若新決議之停車位分配方式，明顯對租屋住戶施加不利益，而無合理依據或補償機制，亦可依民法第799-1條規定，認為其內容顯失公...
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區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議？
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問題摘要： 區分所有權人會議之決議效力，須以合法召集程序、法定出席及表決標準為基礎，原則上依第31條須有三分之二以上之出席及四分之三以上之同意，若未達成，則依第32條程序召開再議會議，出席門檻及表決比例得以降低，惟需完成會議紀錄送達與公告後，經七日內無過半數反對意見方得成立。此制度設計兼顧社區自主管理實務與程序正...
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規約是否可以溯及既往？規約中訂明不准養寵物，或停車位不准同時停機車及汽車，是否可以拘束舊住戶？
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問題摘要： 雖然社區可透過區分所有權人會議與規約制度，建立必要的管理規範，以維護居住秩序與公共利益，但仍須尊重法律基本原則，特別是不溯及既往原則與信賴保護原則。規約與會議決議雖然經多數決定，仍不得作為變更既有住戶原有合法權益之工具，否則可能因違反法律原則而遭法院認定無效。唯有在制定規約時充分尊重過去既存法律關係，...
