房地分管應如何約定？其效力為何？如透過建商約定可以嗎？

02 Feb, 2019

問題摘要：

關於共有物管理和分管契約的相關規定。通過這些法律規範，共有人能夠在管理共有物時有一個明確的指引，同時也為解決潛在的爭議提供了解決途徑。透過適當的共有物管理和分管契約，可以更有效地保護各共有人的權益，促進共有物的合理利用和維護。在這樣的法律框架下，重要的是確保所有共有人都理解他們的權利和責任，並在需要時進行充分的溝通和協商。此外，對於建商在訂立分管契約時的角色，以及其與區分所有權人之間的關係，也需要更加清晰地界定，以確保法律的公平執行。

律師回答：

關於這個問題，不動產所有權之型態，除了單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有，換言之，數人共同對於單一不動產擁有一個所有權。由於所有權主體為多人，所有權只有一個，數人可以使用收益或排除他人干涉，彼此間若未約定將會發生使用收益之紛爭。

關於共有不動產的管理與分管契約相關的法律規定及其實務適用。在台灣的法律框架中，共有物的管理通常需要共有人過半數的同意，並且可以通過書面或非書面方式達成分管契約。

共有物的管理和決定

根據民法第820條，除非共有人之間有其他契約約定，否則管理共有物需由過半數的共有人及其持股比例合計過半數的同意。此外，若管理方式顯失公平，不同意的共有人可以請求法院變更決定。

民法第820條規定：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

分管契約（分管協議）

共有人可以透過契約約定共有物的特定管理方式，如指定一人管理或分別管理各自的部分。這種契約的成立不一定需要書面形式，也可以是口頭或默示的方式。

其中，關於分管契約（分管協議）即是一種共有物管理方式，所謂分管契約，由各共有人得以契約約定由管理方式契約，內容可為契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分。

默示的同意與承認

共有物的使用或管理，即使未經明確書面同意，也可以通過行為或其他情況間接推知共有人的同意或承認，例如，如果共有人對某人長期管理某部分未提出異議，則可能被視為已經默示同意該分管契約。

按共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認），均足當之（最高法院83年台上字第1282號判決參照）。

又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決參照）。

另區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束（最高法院80年度台上字第1104號判決參照）。

另共有物之分管協議，除以契約之明示方式為之外，法律並無禁止採以口頭或默示之方法，就共有人間達成分管之約定，而所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。

復按共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利（最高法院84年度台上字第2886號判決意旨參照）。

建商角色與規約訂立

在公寓大廈等集合住宅的銷售中，建商通常會協助訂立規約，這種規約在未經住戶大會同意前，由建商個別與購買戶簽訂，也屬於一種分管契約。

最常見的是，如建商在賣房子的時候，依法要協助住戶訂立規約，而規約即是一種廣義的分管契約，該規約未經區戶大會通約前，係由建商個別與所有購買戶簽訂契約，在契約條款中約定特定住戶對於某共有物之全部或部分得單獨使用收益。雖然這種契約不是共有人間直接訂約，但法院實務認為這種由建商當締約媒介的方式也是有效。

公寓大廈管理條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」另外同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」而規約依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，才可以做成決議。因此，約定專用必須經過區分所有權人的多數決。

但關於建商作為媒介訂立分管契約，實務亦有反對之見解，如最高法院96年度台上字第2025號民事判決：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。原審就此並未詳查，僅以：當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶各別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約，尚嫌速斷。」

按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨可資參照）。