建商與預售屋承購戶分管契約之效力為何？

22 Jan, 2019

問題摘要：

若建商作為媒介將當事人之間的意思表示傳達，仍然能夠成立契約。在公寓大廈等集合住宅的買賣中，建商與各承購戶分別約定公寓大廈的共用部分由特定共有人使用，除非另有規定，一般來說，這可視為共有人間已合意成立分管契約。如果共有人將其應有部分讓與第三人，則通常情況下受讓人對於分管契約的存在是有所知的，因此應受分管契約的拘束。然而，如果建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用的明確約定，而建商逕自將共用部分違規加建，交由特定共有人使用，則不能僅僅因為承購戶未提出異議就推論默示成立分管契約。在這種情況下，如果承購戶對此違規加建並沒有提出異議，並不意味著他們默示同意了分管契約的存在。因此，在處理這樣的案件時，法院會根據具體情況進行審慎判斷，而不能僅僅依靠承購戶的沈默來推論分管契約的存在。

律師回答：

關於這個問題，契約須要當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，契約仍成立。屋主藉由建商為媒介與其他區分所有權人簽訂的契約。

意思表示與契約成立

契約的成立需要當事人之間的意思表示一致。即便這些意思表示是通過協力廠商（如建商）進行傳達的，只要達成一致，契約即視為成立。這意味著即使建商作為仲介，在購房者和其他共有人之間傳遞意思表示，只要最終意向一致，相關的分管契約就有效。

分管契約的特性：分管契約通常需要所有共有人的同意來成立，並對所有共有人及其繼受人產生約束力。如果要終止分管契約，也需要所有共有人的一致同意。

此契約性質上屬分管契約，所以全體區分所有權人均須依該分管契約所約定的管理方法使用該公寓大廈。須受該契約拘束的人，除了和甲簽訂分管契約的區分所有權人應受拘束外，從區分所有權人受讓區分所有權的繼受人，對分管契約的存在應是明知或可得而知，所以依釋字第349號解釋之意旨，也應受分管契約的拘束。

共有物的管理和使用應通過所有共有人的共同協議來決定。例如，如果共有人中的一人未經其他共有人同意而私自改變共有物的用途或結構，這種行為可能會被視為無效，特別是當其他共有人對此表示反對時。

所謂分管契約，依最高法院97年度台上字第1350號民事判決所示：「…按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。」。

意思表示的傳遞

契約的成立不僅限於當事人直接表示的意思一致，也包括通過協力廠商（如建商）傳遞的意思表示。這意味著即使建商作為仲介參與，只要最終能夠證明各方的意思達成了一致，分管契約就可以成立。

建商與預售屋承購戶分管契約，可參酌最高法院96年度台上字第2025號：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。原審就此並未詳查，僅以：當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶各別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約，尚嫌速斷。」

分管契約的效力與繼受人的權利與義務

在共有物的分管契約中，即使原始共有人之一將其份額轉讓給後手，這位後手也通常需要遵守已經存在的分管契約。這是基於預期他們在購買或繼承份額時，應當知道或能夠得知這些契約的存在。建商作為在創建分管契約時扮演關鍵角色，需要確保所有相關方面的意思表示都得到妥善處理和記錄。

在公寓大廈或預售房屋的背景下，如果建商與承購戶約定共有部分或基地空地由特定共有人使用，這通常被視為分管契約的成立。此外，如果共有人根據這樣的分管契約已經開始佔用共有物的特定部分，那麼他們的行為也為後來的共有人所知曉，並且新的共有人也受到這一契約的約束。

契約的相對性和共同簽署的問題：

儘管承購戶與建商簽訂了同意書，這些同意書並不等同於所有共有人之間的分管契約。因此，這些單獨的同意書不能替代全體共有人的共同決策。契約的成立不必局限於當事人之間的直接溝通。即使是通過建商傳遞的意思表示，只要能夠證明雙方意圖達成一致，那麼契約就被視為有效成立。這是因為契約的實質是基於當事人之間的意思一致，而非溝通方式。

因之，當建商在公寓大樓的銷售過程中與購房者達成共有部分的特定使用權的協定時，這通常意味著分管契約的成立。這類契約允許特定共有人使用公寓大樓的共有部分或空地，而這種使用權的安排在契約中應有明確規定。那麼新的共有人通常被認為對分管契約的存在有“可得而知”的情形，因此他們在接受轉讓時也接受了相關的使用權限制。除非存在特殊情況，新的共有人需要遵守已經存在的分管契約。

臺灣高等法院98年度上字第1123號民事判決所示：「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」

但值得注意，仍從個案審酌，畢竟建商僅是媒介而非直接締約者，此即最高法院105年台上字第445號民事判決要旨所示：按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。…又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。

分管契約的終止：

如果要終止一個已存在的分管契約，需要得到原先同意該契約的所有當事人或他們的繼承人的共同同意。這一點突顯了終止這類契約的複雜性，尤其是在涉及多個共有人的情況下。

此部分可參酌最高法院96年度台上字第2025號判決：

又原審既認本件無分管契約，何以認上訴人占用系爭空地仍須繳納管理費，原判決不無矛盾之處。復區分所有權人會議，除規約另有規定外，原則係採多數決為之（公寓大廈管理條例第三十一條參照）。本件如認其有分管契約存在，若欲終止分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，可否以區分所有權人會議決議收回，亦有斟酌之餘地。」