租屋者不得優先租車位的決議，這樣合法嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第23條雖允許社區透過規約或住戶會議對共用設施的使用方式作特別約定，但該條亦明文規定，規約中之特別約定須具備特定要件，且不得違反法令、公序良俗或造成顯失公平的情形。若新決議之停車位分配方式，明顯對租屋住戶施加不利益，而無合理依據或補償機制，亦可依民法第799-1條規定，認為其內容顯失公平，由受影響之區分所有人於決議或規約成立三個月內向法院請求撤銷。雖然租屋者本身並非法定意義上的區分所有權人，不能以原告身份主張撤銷，但可請求房東代為主張，或協調區權人共同發動修法或調整規約。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈中，停車位屬於共用部分的附屬設施，依據公寓大廈管理條例第9條規定，各區分所有權人對建築物的共用部分及其基地有使用與收益之權，應按其共有之應有部分比例行使，除非另有經有效程序所作成的規約或區分所有權人會議之決議另有約定。
此種使用應以設置目的與通常使用方式為準，但不得違反法令或相關都市計畫、建築法令等規定。由此可知，對於共用停車位的使用或分配，原則上應以公平、合理為原則，由全體區分所有權人透過會議共同決議。
原先社區採取全體住戶抽籤方式分配有限停車位，而新近經住戶大會通過變更為自有屋住戶優先分配、剩餘部分才由租屋者抽籤的機制，表面上係透過合法程序所形成之住戶大會決議，具形式上之效力。然而此舉是否違反租屋住戶之公平權益，仍有待進一步分析。
租屋者雖非區分所有權人，但通常於租賃契約中即繼受原所有權人之社區使用權利與義務，包括繳納管理費、使用公設、遵守社區規約等，實務上視為社區「住戶」之一，其權利不應任意被排除或差別對待。
公寓大廈管理條例第23條雖允許社區透過規約或住戶會議對共用設施的使用方式作特別約定，但該條亦明文規定，規約中之特別約定須具備特定要件，且不得違反法令、公序良俗或造成顯失公平的情形。若新決議之停車位分配方式，明顯對租屋住戶施加不利益，而無合理依據或補償機制，亦可依民法第799-1條規定，認為其內容顯失公平，由受影響之區分所有人於決議或規約成立三個月內向法院請求撤銷。雖然租屋者本身並非法定意義上的區分所有權人，不能以原告身份主張撤銷，但可請求房東代為主張，或協調區權人共同發動修法或調整規約。
此外，公寓大廈管理條例第6條亦規定，住戶對於共用部分之使用，應依設置目的及通常使用方式為之，亦不得妨礙其他住戶之安寧與平等使用權。若社區因部分區分所有人身分而區別使用權限，應提出客觀合理的理由，例如安全性、管理便利性、契約對價等，否則將難以構成合法的差別待遇。舉例而言，若租屋戶與自有戶皆按比例繳納管理費，卻在使用權上被差別對待，恐將違反平等原則與誠信原則，也會損害社區整體和諧。
再者，停車位屬於共有財產，其使用與分配不能任由部分區分所有人以人數優勢排擠他人利益。即使住戶會議表決程序合法，仍應受法律上公平原則之實質審查。尤其在共用財產關係中，不得以多數暴力作成明顯不當之決議，否則即有違反民法第71條公序良俗原則之虞。若因停車位分配衍生糾紛，也可能產生民事訴訟，甚至行政救濟之問題，影響社區治理效率與信任。
從實務角度而言，若租屋者對該決議不服，除可檢視租約有無保障其使用社區設施之條款外，亦可聯合其他住戶（包含自有戶）在下次住戶大會中提出議案，建議回復公平抽籤制，或建立合理的階段性分配機制，例如以居住年資、先來後到、實際需求等為依據，取代簡單以身分作區分的制度。公寓大廈管理條例第31條與第32條規定，區分所有權人會議之決議需達法定人數與比例方能生效，若能爭取到足夠支持者，仍有機會推翻或修改原決議。
最後需提醒，租屋者與房東間應強化契約保障，明訂租賃期間可使用共用設施之權利，以避免實務上因社區決議變動而產生糾紛。同時，管委會亦應秉持中立原則，依法行政，避免因片面代表自有住戶利益而引發不公平爭議。停車位雖屬有限資源，但其分配原則應立基於公平、透明與合理之基礎，才能維護社區長期良善運作，減少住戶間的對立與爭執。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分-規約
(相關法條=民法第71條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第9條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條=)
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