「分管契約」與「約定專用」區別實益為何？

22 Aug, 2024

問題摘要：

不動產共有物的管理與使用收益分配為何？共有物指的是由多人共同擁有的不動產，每個共有人有權使用和收益。若共有人能夠公平和平等地使用共有物，則不會引起爭端。然而，若有共有人排斥他人使用，或單獨享有部分收益，則需透過分管契約或約定專用來解決。分管契約是共有人間的契約，可以規定由特定人管理共有物或特定部分，只對共有人內部有效。約定專用則是依公寓大廈管理條例或規約的決議，將共用部分約定供特定區分所有權人使用。分管契約需遵循民法的規定，對共有人有效，並可透過登記維持對第三人的拘束力。而約定專用則需符合公寓大廈管理條例的規定，經過區分所有權人的多數決議才有效，對繼受人具有法律效力。在不動產共有物管理中，分管契約和約定專用的運作方式和法律依據，有助於理解如何有效管理共有不動產並避免爭端。

律師回答：

關於這個問題，不動產所有權的型態，除了單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型。所謂共有，是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有（即數人共同擁有一個所有權）。由於是數人共同擁有一個不動產的所有權，所有權只有一個，卻有數人可以使用收益，彼此間難免會發生要怎麼使用收益的紛爭。

共有物之使用收益

不動產所有權可以以「共有」的形式存在，這意味著多個人共同擁有一個不動產的所有權。在這種情況下，各共有人都可以根據其應有部分使用和收益共有物。然而，當共有人之間對使用和收益的分配出現糾紛時，就需要依賴法律工具如分管契約或約定專用來解決。既然分管契約與約定專用有上面的區別，接下來我們就來看看，區分兩者到底有什麼意義或作用。

分管契約（分管協議）

分管契約是由共有人間所訂立的契約，明確規定了共有物的使用、收益及管理方式。這類契約通常需要所有共有人的同意，並在共有人之間產生法律效力。它屬於債權性質的契約，對共有人具有約束力。

分管契約可以包括以下內容：

各共有人對共有物特定部分的使用權利

各共有人對共有物的管理責任

使用和收益的分配方式

分管契約對受讓人的效力：

學說及實務上均認為分管契約性質上屬債權行為，對內而言，訂立契約之共有人當然應受契約之拘束，惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，受讓人是否仍受該契約之拘束？

依民法第八百二十條第一項規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。因此，對於共有物的管理，除全體共有人有另外約定外，原則上是由共有人共同管理。全體共有人對共有物使用、收益或管理的約定（口頭或書面均可），即為分管。約定分管後，共有人對共有物雖然仍維持共有關係，但得依分管約定的內容，就自己分管的特定部分，使用、收益及管理，即取得分管部分的管理權。

分管約定，僅係共有人間的契約，故只有債權的效力，對第三人並無拘束力。但最高法院四十八年台上字第一０六五號判例謂「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」而認共有人間分管的約定，效力及於應有部分（即持分）的受讓人（債權之物權化）。此項見解，就為防止共有人於訂立分管約定後，任意將應有部分轉讓與他人，以破壞原有分管的狀態與效力，固有其作用。但於應有部分受讓人不知情，且無可得知的情況下，亦有失公平。

故司法院大法官會議在民國八十三年六月三日作成釋字第三四九號解釋謂：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例範圍內，嗣後應不再援用。」故共有人間分管的約定，不能對抗善意第三人。

參考最高法院48年台上字第1065號判例及司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束，亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束，此時，除非受讓人同意，否則原先訂立之分管契約將歸於消滅。

有鑑於此，為維護共有物管理關係之安定性，民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定，「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」，使分管契約經登記後，藉由公示方式產生物權的效力，拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。

土地登記規則配合民法物權篇增訂分管契約登記公示制度，亦於民國98年7月6日內政部內授中辦地字第0980724788號令增訂相關規定，包括第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」及第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等，因此，不動產共有人間如訂立有分管契約，為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題，可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。

分管契約之終止：

最高法院97年06月26日97年度台上字第1350號民事判決：「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。」

再依民法第八百二十三條第一項規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」故雖有分管契約，如分管契約並未約定期限多久，各共有人自得隨時請求分割共有物。然分管契約如同意各分管人可在自己分管的土地上興建房屋，且已有共有人興建房屋，則於分管後不久，其他共有人即要求分割，似有違誠信原則。而分割確定時（無論係協議分割或訴請法院裁判分割），先前共有人間的分管契約即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定求返還（最高法院八十五年台上字第一０四六號判決）。

但是，最高法院八十九年台上字第四八二號判決意旨謂：「如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋，於共有物分割確定，雖共有關係已消滅，惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得，則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人，而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時，房屋性質上不能與基地使用權分離存在，於此情形應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋受受人有權繼續使用基地，自難謂無權占有。」此問題於修正後民法第四百二十五條之一已有規定。

於分管關係消滅時，將各自分管的共有物交還全體共有人。如因可歸責於該分管人的事由，致其分管的部分被徵收時，例如分管農地，不自任耕任，被政府依實施耕者有其田條例徴收時，該分管之共有人應對其他共有人負損害賠償責任。但如係不可歸責於該分管人的事由，例如政府為開闢道路、公園或其他公共設施而加以徴收，